전세가를 보면 알수 있다? 서울에 집 살 타이밍

안녕하세요 밥잘사주는부자마눌입니다

오늘은 가수요와 전세율을 통해 잃지 않는 투자타이밍을 어떻게 잡을 수 있는지

이야기 해보도록 하겠습니다

가수요와 전세율

아파트의 가격은 전세가와 매매가로 이루어집니다

예를 들어 잠실 엘스 아파트의 33평 가격을 보면

최근 실거래 평균 가격이 매매가 24억/ 전세가 10.9억이고 전세율은 45.5%로

확인되고 있습니다.

지금까지 무심히 넘겼지만 매매가와 전세가 사이에는 간극이 늘 존재한다는

점을 투자적으로 다시 한번 생각 정리해보려고 합니다.

이유는 이렇습니다

1.전세가 (실사용가치에 지불되는 가격)

실 거주를 위해서 지불되는 가격

즉, 잠실 엘스는 현시장 상황에서 이집에 거주하기위하여 10억을

지불할 의사가 있고 , 그만한 가치가 있다고 판단되는 시장 가격입니다.

물론 이 가격 역시 고정된것은 아닙니다.

시장에 풀리는 전세물량또는 시장의 심리 등

여러가지요인으로 전세가격은 더 오르기도 내려가기도 합니다

2.매매가 (소유를 하기 위해 지불되는 가격)

이 집을 자산으로 소유할 때 지불하는 가격

즉 이 아파트를 매수를 할때에는 실사용 가치 외에도

'이 아파트를 자산으로 보유하는 것에 대한 기대가치' 가 추가 됩니다

그래서 매매가와 전세가 차이가 납니다.

그리고 그 차이를 '가수요' 라고 일컬 을 수 있습니다

(현재 실가치가 아닌 기대 가치정도 라고생각 할께요 )

도식화 한다면 이렇습니다

.

3.전세율

전세율 =전세가/매매가 의 백분률(전세가 나누기 매매가 곱하기 100)

입니다

전세율이 낮다는것은 매매가와 전세가의 차이가 크다는 것입니다.

전세율이 높다는 것은 매매가와 전세가의 차이가 적다는 것입니다 .

즉, 매매가와 전세가 차이가 크다는것은 실사용가치( 실거주가치)외에도

그 자산에 대한 기대가 커서 '가수요'가 크게 붙어 있다는 것입니다.

대한민국에서 사람들이 좋아하는 입지, 또는 그런 아파트인경우

대체적으로 전세율이 낮습니다.

또한 한편으로 생각하면 버블이 꼈다고도 생각 할 수도 있겠네요

(항상 양면이 존재합니다 )

이런 이유로 지역의 전세율을 스캔해보면

사람들이 더 좋아하는 지역(위상이 높고 입지가 좋다고말할 수있는)의 경우

전세율이 상대적으로 낮습니다.

또 항상 양면이 존재한다고말씀 드린 것 처럼

전세율이 높은 곳은 상대적으로 실사용가치에 가수요가 덜 붙어서

'버블'이 심하지 않고 , 저평가 되어있다고 판단 할수있습니다.

주의할 것은 입지가치나 단지의 선호도가 매우 낮아서

가수요가 전혀 붙지 않는 경우도 있습니다 .

아래 같은 단지는 매매가와 전세가가 붙어서 움직입니다.

과거 연식이 좀 좋을때는 매매전세 차이가 있었지만.

현재는 매매가 전세가가 붙어서 움직입니다

입지가 약한 곳의 아파트는 이렇게 연식이 지남에 따라

가수요가 매우 약해집니다. 이런 경우 매수하실때 환금성을 고려하여

주의를 해야합니다.

그리고 이 높은 전세율이 '가치는 있는데 가수요가 덜 높은 것인지'

'가치가 없어서 가수요가 전혀 붙지 않는 것인지' 에 대한

최종적인 판단은 그 지역의 임장과 분석을 통해서

해당지역( 또는 단지)의 가치가 있는지

여부를 판단하여 종합해야 합니다.

우리가 어플만보고 투자하는 것이아니라

임장, 입지분석, 시세 분석을 함께하는 이유입니다

전세율과 잃지 않는 투자

그렇다면 전세율을 통해

투자와 어떻게 연결 할 수 있을까요

1.가격이 고평가인지 검토

가격이 심하게 고평가 된 경우 전세율이 낮아집니다

반대로 가격이 충분히 싸진 경우 전세율이 높아집니다.

[과거 서울 매매지수 및 전세비 ] by kb시계열

과거 서울의 매매지수와 전세비를 확인하면

2005~2008의 폭등장을 거치면서

① 의 시기를 보면 매매가가 최고 로 상승하면서

전세율은 점차 낮아집니다.

반면 2013~2016의 시기는

서울 아파트가격이 하락을 지나며 바닥을 다졌던 시기입니다

② 매매가가 내려가고 전세율이 올라가는것을

볼수 있습니다.

따라서 시장 분위기가 과열 되었을때

전세율이 과하게 낮을 때에는,

무리한 매수를 하지 않도록 주의해야합니다.

2. 지역별/ 단지별로 하방경직이 있는 전세율의 이해

지역별로 하방경직이 있는 전세율의 차이가 있음을

숙지할 필요가 있습니다.

아파트 투자를 할떄

전세율이 높으면 '하방경직' 이 있다고 이야기 합니다

'하방경직성' 이란 지역과 단지에 따라 '일정 전세가율' 에 도달되는 경우

그 매매 가격이 더 떨어지지 않는 현상 정도로 설명 할 수 있습니다.

과거추이를 분석했을때 서울은 70% 전세율 정도면

하방경직이 있다고 생각 할수 있습니다.

따라서 이정도 전세율의 경우 매수를 해도 '잃지 않는다'

(매수가격에서 심하게 하락하지 않는 안전선 )라는

검토의 선으로 볼 수 있습니다.

그래서 잃지 않는 전세율 이라고 설명할 수도 있습니다.

반면 지방의 작은 도시는 가수요가 적어서

전세율이 늘 높습니다.

지방에서는 전세율이 높다는 이유만으로

매수하지 않도록 주의해야합니다

(위에 그래프를 예시로 들어드렸습니다 )

한 단계 더 깊게 들어가면

개별 단지,입지에 에 따라 다릅니다.

가수요가 매우 높은 예를 들어 서울 강남구 압구정동 현대 아파트는

현재 전세율은 20% 수준이고 과거 가장 전세가율이 높았던

2013년 즈음에도 40%를 넘지 않는 전세율을 볼수 있습니다

그러니까 이단지는 50% 정도 전세율을 보인다면

이 단지로써는 매우 높은 전세율이며

하방경직이 있는 상태로 판단해 볼수 있습니다.

(예측하진 않지만 과거를 비추었을때

이 단지를 70%이상 전세율로 매수를 목표로 한다면

가능성이 낮아 보입니다. )

이런 것을 통해 개인의 재무현황이나 포트 폴리오에 따라서

세심한 검토를 해서 투자 계획을 잡을 필요가 있습니다

현재 내 투자금에 투자할 만한 곳에 대한 검토,

그리고 앞으로 자산을 더 불릴 곳에 대한 검토를 할 때,

또한, 지금은 소액으로 하더라도

장기적으로 내가 진입할수 있는 상급지에 대한 계획을 할때도

이 부분의 검토가 도움이 될 것입니다.

3.현재 지역, 단지별 전세가율의 확인

지금 서울 전세율은 KB통계에 의하면 평균 50% 내외 수준입니다.

하지만 서울 평균 전세율이 그렇다는 것입니다.

개별 단지와 지역별로 파악하면 지역, 단지별 전세가율은

천차 만별인 것을 알 수있습니다.

따라서 자신의 현 투자 계획과 투자금 규모에 따라

좋은선택을 할 수있도록

관심있는 지역의 단지별 시세, 전세율을

조금 더 면밀히 살펴 보면서

투자 기회를 노릴 수 있도록 계획해볼 수 있습니다.

그래서 이런 이유로 복잡하고 어렵지만

우리는 입지 분석과 단지분석을 하고

시세를 꼼꼼히 파악하는 작업을 합니다.

그것이 여러분들이 지금 쓰는 그 임장보고서의

이유이며 결과가 될 것입니다.

정리하자면

1.지역별 잃지 않는 전세율에 대한 파악

2.지금 보고있는 임장지의 전세율 확인

3.개별단지 매매가 전세가 전세율 파악을 통한 투자계획

이를 통해 내가 투자할 수있는 곳

내가 투자를 목표해야하는 곳을

정할 수 있습니다.

마지막으로

이번에 실전준비반 강의를 통해

잃지않는 전세율과 가수요에 대해서 설명드렸습니다.

내용의 깊이에 비해 설명시간이 짧아 어려움을 느끼신 분들이 계신 것같습니다.

이 글로 보충 설명이 되고 도움이 되길 바래봅니다.

또한 기초수강을 넘어 '실전준비반' 입문 단계에서

어려운 임장보고서의 벽을 넘고 계시는분들,

그 과정에 '난 왜 이해를 못하지'' 내가 부족한가' 라는 고민에

빠져 계시다면. 절대 그렇지 않다고 이야기 드리고 싶습니다.

한번에 이해가 되지 않았다면

수강생분의 부족함이 아니라

익숙하지 않은 일이기 때문입니다.

부디 본인의 부족함으로 돌리지 말고

이 일이 점점 익숙해질 것으로 믿으시기 바랍니다.

포기하지 않는다면 , 결국 저처럼 모두 해내실 것이고

지금 들이는 그 노력 이상의 가치를 돌려줄 것으로 꼭 믿으셨으면 좋겠습니다.

저 또한 더 잘 알려드릴 수 있도록 앞으로 더 노력하겠습니다.

이 일은 느리고 평범한 사람이

오직 끈기와 목적의식만으로도

천재를 이길수 있는 방법이라는 것을

반드시 믿고 반드시 해내시길

오늘도 진심으로 응원합니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

PS: 제 글에 잠실엘스가 종종 나오는 이유는 많이 알려진 아파트로

글을 읽는 분들에게 쉽게 전달될 수 있는 단지이기 때문입니다.

제가 소유자라거나,찍어드린다거나, 그런 의도는 전혀없으니 오해하지 않으시길 ^^

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