열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반 스쿨 중급반 39기 138조 식빵]

#.나에게 특히 와 닿았던 점

* 적정 전세가를 설정하는 3단계 : 단지+생활권 +공급

 =>1단계 단지 내 비교 

     : 네이버 부동산에서 평수(A,B,C)별로 전세 가격 호가 확인

                                     평수(A,B,C) 전세가 중간 가격 셋팅

 =>2단계 생활권 내 비교

      : 물건지 주변의 아파트(A,B,C,D)

        네이버 부동산 전세가, 아실 최근 실거래가  확인

 =>3단계 공급 물량을 통한 최종 점검 

     : 현재 공급 물량 이후 예정 물량(위치, 규모, 시기) 대단지 입주 후 잔여 물량

       첫째, 전세 기간에 공급 물량이 있는지 확인

       둘째, 입주 시기 APT 공급 규모, 평형, 전세 가격 및 개수 확인

               (입주 기간이 끝난 단지라도 대단지 경우 전세 물량이 있는지 확인)

       셋째, 다음 공급 물량 규모 및 시기 확인

               (대단지 입주 시 확인 사항 → 사전 점검 기간, 입주 지정 기간 3개월)    

 *임대 기간 설정 시 고려해야 할 3가지 : 공급 + 수요 +포트폴리오

     (임대 만료일에 감당할 리스크가 크다면 투자금 회수 지연, 재투자 기회 상실)

    =>공급 : 재계약 예상 시기 입주 물량 체크(입주 2~3개월 전부터 경쟁 물량 포함)

                  물량 규모, 시기, 상세 위치 등으로 영향력 가능

                  공급 물량 4~5배 시 위험하다.  체크하라!(임차인이랑 상의해서 임대 기간 연장 여부 확인)

   =>수요 :  투자하는 지역, 단지, 평형의 수요를 체크(임차인이 움직이는 시기/움직이지 않는 시기) 

                 성수기(겨울 방학 1~2월), 비수기(수능 시즌, 여름,명절, 겨울)

   =>포토폴리오 : 주택 수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기 분산 

                          3주택 이상 시 계약 시기 겹치지 않게 분산 투자 하라!

*임대 리스크 줄이는 법

  =>1)입주 물량 등 임대에 영향 미치는 요소 면밀히 파악

         (시기에 적합한 물건을 선택)

      2)임대 최고가를 고집할 필요 X

          (이후 재계약 시 돌려 받을 확률이 더 높다는 것 + 역전세 위험성 낮게 하기 위함)

      3)시기별, 지역별 분산 투자(포트폴리오)로 역전세 리스크 방어 

      4)안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아 본다.

           (스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장 상황에 흔들리지 않고 물건 지켜낼 수 있다.)

      5)무엇보다 살 때 싸게 사는 게 중요                            

 #.적용해보고 싶은 점

 *전세 셋팅 유형 

   첫째, 매매 잔금일 전에 임차인을 못 구한 경우 

           (내 돈으로 매매 잔금을 먼저 치뤄야 함) =>공실 관리비, 부대 비용, 마음고생

   둘째, 매매 계약 후 매도자가 전세 입자로 사는 경우 

            (주인 전세, 주전, 점유 개정) =>주인 세 안고 거래

   셋째, 매매 계약 후 기존 임차인이 계속해서 전입 세입자로 거주하는 경우

            (전세 낀, 세 인, 세 안고)   

  =>ART 매수시 주인 세 안고 와 전세 낀 물건 유형은 임대 놓을 때 소요 시간 단축

      그리고 인테리어 비용이 들어 가지 않는 부분이 매력적 

*매수 결정 시 등기부등본 확인

  (매수 결정 전 등기부등본을 통해 권리상 하자를 체크) 

 =>표제부(기본정보) : 소유자 기본 정보, 소재지/건물명/용도  

 =>갑구(소유권) : 소유자/계약자 동일한지 확인

                          : 가압류, 가처분, 가등기 확인(권리 침해가 있는지 확인)

  =>을구(소유권 외) : 근저당권(집 담보로 대출 확인)

                               : 잔금 시 말소 특약 기재(대출 상환 후 상환 영수증 필히 확인)   

  =>부동산 계약 전 확인 : 등기본 등본 열람 일시(관리 관계 변동 여부), 페이지(문서 전부 여부)

                                       부동산 공인중개사에서 등기본 등본 가져 오지만 그 전에 열람 가능 

                                       (대법원 인터넷에서 등기본 등본 열람 가능)

*매매계약서 주의 사항

 =>거래 금액, 계약금, 중도금 유무(APT는 잘 적용하지 않는다.), 잔금, 잔금 일자 확인

 =>특약 기재 : 매도인은 매수인의 전세 임대 적극 협조 

                            : 잔금일 상호 협의 하에 앞당길 수 있음

                            : 근저당은 잔금 시 전부 상환하여 말소 

                            : 누수 등 매도인 하자 담보 책임

                            : 계약의 해지(매수인이 매도인에게 잔금을 지불하기 전 까지 

                              매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고

                              본 계약을 해제할 수 있다.    

=>계약서=등기부등본=신분증=입금 계좌(소유자 동일한지 확인)

*임대계약서 작성시 유의 사항

 =>보증금, 계약금, 잔금, 잔금 일자 확인

 =>임대 기간 :계약 만료 일이 공유일 인지 확인(평일 기준으로 설정)

 =>특약 기재 : 전기, 수도, 가스 등 주요 설비는 임대인이

                       기타 소모품은 임차인이 수선한다. 

                       만기 도래하여 이사할 의사가 있을 시 4개월 이전 통보하여야 한다. 

                       계약 만기 시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조(집 보여주기)

                       벽걸이 TV, 콘크리트 타공 필요한 경우 임대인의 동의, 실내 흡연 금지

                       반려 동물로 인해 하자는 퇴거 시 원상복귀한다.

                       긁힘, 오염, 냄새, 찢김, 파손의 하자 퇴거 시 원상복귀 한다. 

                       임대 계약 조건에 따라 보증금 반환의 대상이 달라지는 경우(관리하기 편하게 엑셀로 체크)

   =>근정권설정통보서(임차인 + 은행)

        : 주택도시보증공사(보증보험) => (지정 하는 은행에 입금)

*법률 고민 & 해결 방법 

 =>대한법률 구조 공단(사이버 상담 신청/평균 일주일 소요)

 =>법률상담 플랫폼(로톡) 

 =>ex)계약 당사자 및 전세금 반환 방법 특약 기재 내용 중

          계약 당사자가 아닌 가족에게 전세금을 돌려줘도 되는 가? 가능하다. 

          답변 : 계약 당사자 및 전세금 반환 방법 특약 기재 한다. 

                    보증금 반환 후 임차인 명의 영수증 수령 

 =>아파트 매수 및 임대 시 모르는 부분은 확인 하는 습관을 가져야 한다. 

*소액 투자시 전세 보증 보험 가입 가능한 전세 확인 방법

 =>첫째, KB/매매/일반

     (네이버 부동산 매매 시세의 KB부동산 일반 평균가 금액)

 =>둘째, 90%

     (네이버 부동산 매매 시세의 KB부동산 일반 평균가 금액 * 90%)

 =>셋째, 승인 시점

     (승인 기간이 길어 질 경우 2~3개월 소요)

  [유의 사항 : 시장 분위기에 따라 신청 시점과 승인 시점의 보증 한도가 달라질 수 있음.

  전세 보증금이 전세금반환보증보험 가입 금액을 초과할 시에는 가입 가능한 금액으로 

  전세 계약서를 재 작성한다.]

*임차인에 따른 대응 전략 

 =>기존 임차인이 있는 경우 (전세 낀 물건 : 1.현재 시세 체크, 2. 전세 만료일 체크) 

     전세 낀 물건 임대인 지위 승계 : 별도 임대차 계약서 다시 작성 할 필요 없음.

                                                      자동으로 임대인의 지위 승계(협의하여 작성하기도 함)

      확인 사항 : 첫째, 전세 보증 금액(현재 전세 시세와 비교)

                        둘째, 임대 만료일(재계약 시기 주변 공급 물량 체크)

                                  공급 물량 X, 특별한 사항 없으면 기존 임차인 내 보내고 새로운 임차인 받는다. 

                        셋째, 갱신 요구 청구권 사용 여부(기존 임차인과 신규 계약 할 지 판단)   

                                 반드시 임차인의 요청 있어야 함(계약 만료 6~2개월 전 의사 표시)

                                 갱신 요구 청구권 2+2 =>1)갱신 사용 시 (해지 통보 3개월 안에 할 수 있다.)

                                                                         : 갱신으로 전세 안고 매수 시 임차인 3개월 안에 해지 통보 가능  

                                                                        2)신규(계약서 다시 작성)

                                                                        : 갱신 연장보다는 새로운 술을 채우듯 새로운 계약 해라. 

                                                                          공급 물량 많으면 기존 임차인 신규 계약 한다. 

                         넷째, 묵시적 갱신 

                                  : 계약 만료 6~2개월 전 임대인/임차인 둘 다 의사 표시 X

                                    (갱신 되는 임대차는 전 임대차와 동일 한 조건)  

                                    임차인 계약 해지 요구권(해지 요청 후 3개월 뒤 계약 만료)

*법인 물건 (개인이 회사랑 계약 시 전세권 설정 계약)

    : 방 마다 기숙사 및 복지 시설 사용, 2년 마다 전세 만기, 전세권 설정(계약 형태상 질권 등본에 기록)

     장점 => 비교적 높은 전세과, 임대차 3법 적용 X(갱신청구권 사용불가, 임대료 5% 상한 제한 없음)

     단점 => 전세권 설정(제 3자에게 재 임대 할 수 있는 전세차 계약 가능)

                        관리의 문제 (전세권 설정에 의한 권리로 대출 가능)

*법인 물건 특약 사항

 =>전세권 설정과 관련한 비용(등기 설정 및 해지)은 임차인이 부담

 =>계약 만료 시 전세금 반환과 동시 전세권 해지

 =>전세권 설정에 의한 권리로 담보대출, 근저당 설정 등 대출 금지

 =>원상 회복 반환 의무 (금연)

 =>실제 거주할 개인을 특정한 정보(퇴거 청구 시 대비 및 명도 서류)