수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요
센스있게쓰자 튜터님 반의 후바이입니다.
요며칠 출근길이 선선해
이번 여름도 잘 버텼다 싶다가도
여전히 뜨거운 날씨에 화들짝 놀랐습니다.
아무쪼록 뜨거운 여름의 끝자락
몸 관리 잘 하셨으면 좋겠습니다.
저는 지방 대비 많이 많이 부족한
수도권 앞마당 구성을 가졌습니다.
소액 투자라는 목표를 세워두고
편식을 심하게 해왔던 것이죠.
그러다보니 서울 임장이 여전히 어렵습니다.
오늘은 최근들어 수도권 임장을 하며
느낀 점이 있어 이를 다시 정리해 두려 합니다.
혹시라도 비슷한 감정이나 막연함에
어려움을 겪고 계신 분이 계시다면
조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.
# 정비사업이 있다면 위치와 규모만 보세요
지방에는 없는 단어죠. 뉴타운
서울에 살아 보지도 않은 상태라
더 생소하고 멀게만 느껴지는 단어입니다.
그래서 뉴타운 이라는 단어를 들으면
먼저 떠오르는 이미지는
'좋아진다', '기축 투자시 리스크가 될 수 있다'
정도였던 것 같습니다.
그렇다보니 큼지막한 정비사업이 있는
지역을 알아 나갈 때 위치와 사업의 규모
정도를 파악하는데서 생각이 나아가지 못했습니다.
그리고 이렇게 정리를 하더라구요.
흑석 뉴타운)
약 10k세대
첫 구역의 입주로부터 10여년이 지났고
2개 구역이 철거 완료를 앞두고 있고
2개 구역은 사업시행, 조합 설립 상태.
가파른 경사와 중고(?) 뉴타운 같은
아쉬움도 있지만 대체 불가한
한강을 끼고 있고 자칭? 서반포, 옆반포라
불리울 정도로 강남과 물리적으로 가깝다.
노량진 뉴타운)
약 9k세대
흑석대비 강남과는 멀지만
여의도와 훨씬 더 가깝고 평지이다.
9호선도, 1호선도 있으며 현 시점
여의도의 정비 사업보다 속도가 훨씬 빨라
여의도 정비 사업 완료시까지 당산이 가진
구매력 있는 배후 수혜를 나눠 가질 수도 있겠다.
입주 규모는 비슷하고
한강과 강남과 더 가깝고
중소 뉴타운 같을지라도
80, 90년대 연식도 아니므로
앞으로도 흑석이 대장지위를
계속 가져가지 않을까 싶다.
특별히 문제점은 없어보이죠?
여기서 더 확장 시켜 볼 수 있는
사고는 무엇이 있을까요?
1,2 구역을 제외하면 대부분
입주를 마무리했거나 철거가 진행된
동작구의 흑석 뉴타운
재개발이 무산된 후 역세권 시프트 사업을
추진하고 있는 2구역을 제외하고
모두 입주가 되었거나, 입주를 앞두고 있는
동대문구의 이문휘경 뉴타운
서울 서남부권 최대 정비사업지인
동작구의 노량진 뉴타운
흑석, 노량진, 이문 휘경
땅의 위치는 각각 다르고, 입주 규모는 각각
1만 세대 정도의 규모를 가졌습니다.
그외에 다른 특이점을 발견하셨나요?
흑석 뉴타운에는 7.8.9 구역에
3개의 하이엔드 브랜드가
이문휘경 뉴타운에는
하이엔드 브랜드는 보여지지 않네요
노량진 뉴타운은
미지수인 3구역을 제외하고
8개 구역중 6개의 하이엔드 브랜드로
자리 잡아 갈 계획입니다.
하이엔드라는 개념이 생긴
시점도 함께 고려해 봐야겠지만
그리고 노량진과 흑석 뉴타운이
모두 들어선 후 시장을 복기해 봐야겠지만
서로가 가진 대체 불가능한(한강, 평지 등)
플러스 알파 요소를 고려하더라도
어쩌면 노량진 뉴타운이 흑석 뉴타운보다
더 높은 위상을 가지게 될 수도 있는 것이죠.
대규모 정비 사업이 있는 임장지라면
규모와 위치 뿐 아니라 입주 예정 단지의
브랜드도 함께 살펴보세요.
때로는 시간에 쫓겨 채워 나가기 바쁜
임장보고서의 개발 계획 단계에서
임장지의 궁금증을 더 해 나갈 수 있고
그만큼 임장지에 더 집중하게 될 수도 있습니다.
# 서울이니까 입지 독점성만 보세요
강동구의 둔촌 생활권의
신동아 파밀리에(02년식, 357세대)
세대수가 작고 생활권이 불균질한
9호선과 5호선을 이용할 수 있고
단지 쾌적도도 기분이 좋아지지는 않지만
입주가 임박한 둔촌 주공의 보훈병원역
이용객들을 타겟 한 상권 발달 등으로
환경 개선 수혜가 예상되는 생활권의 단지입니다.
강동구의 아이덴티티. 고덕명일 택지의
프라이어팰리스(07년식, 1622세대)
주변 선호 기축 단지들인
강동롯데캐슬퍼스트, 래미안 솔베뉴,
고덕래미한힐스테이트, 고덕아이파크 보다
단지 컨디션과 위치가 열위이긴 하나
5호선과, 고덕 학군 및 학원가를 이용할 수 있고
이제는 연장된 8호선을 이용해
잠실역 접근성도 개선된 생활권의 단지입니다.
다만, 이번에는 미래가 아니라 과거와 현재에
집중해 이야기를 해보겠습니다.
프라이어팰리스, 07년식, 1622세대
둔촌신성미소지움(1,2차) 98년, 02년식, 합산 738세대
이 두 단지는 84 기준 1억~2억의
가격 흐름을 가져갑니다.
1년 전에도 이랬는데 지금도 이렇네요ㅎㅎ
이 두 단지를 임장하고 돌아와 정리해 봅니다.
9호선 + 급행이라는 아주 좋은 노선과
5호선으로 CBD, YBD에도 접근할 수 있는
더블 역세권이지만 균질성과 단지 쾌적도,
학군 요소가 아쉬운
둔촌 생활권의 구축 단지들보다
고명 명일 생활권의 프라이어 팰리스가
더 선호를 받았던 이유는
강동구에서는 교통보다 환경(쾌적성), 학군이
우선시 되는 거주 요소인 것으로 보여진다.
잘 그려지지는 않지만 둔촌 주공이
입주하고 나면 바뀔 수도 있겠다.
입지 가치 뿐 아니라 상품 가치도
중요하게 봐야한다는 측면에서
강동구의 거주 요소를 이해했는데
여기서 더 확장 시켜 볼 수 있는
사고는 무엇이 있을까요?
WHY,
그래서 강동구의 거주 요소는 왜..?를
생각해 보는 것입니다.
복수의 이유들이 있겠지만
두 가지 측면에서 확장시켜 보자면
첫째,
강동구는 고덕 명일 택지가 개발 되면서
송파에서 신축을 찾아 이주해 온
사람들이 많은 지역입니다.
높아지는 지가 때문에 밀리고 밀려
이주해 온 것이 아니라는 것이죠.
이것은 송파에 다시 새집이 생기면
넘어갈 수도 있는 소득에 여력이 있는
사람들이 꽤 살고도 있다는 것을 의미합니다.
이들에게는 강남 접근성 만큼이나
환경, 쾌적성도 중요한 것이죠.
둘째,
5년 전 강동구에 9호선이 생겨버렸지만
강동구는 9호선이 아니어도
강남으로 출퇴근이 가능합니다.
시내 버스로도 갈 수 있고
자전거를 이용해 출퇴근 하는 사람도
적지 않은 지역이기도 합니다.
이미 강남 출퇴근이 가능했는데
9호선이 생겼다고 해서
둔촌 생활권으로 몰려 갈까?를
생각해 볼 수 있습니다.
'아무리 그래도 9호선이면 강남으로
바로 꽂는 노선인데..
너무 가볍게 생각하는걸까?
싶은 생각이 들었었는데요.
반대로 9호선이 없으면 강남권으로의
출퇴근이 굉장히 힘들어지는
지역은 어디일까를 떠올려 보자면
강동구의 지리적 대척점 강서구가 있겠습니다.
마곡이라는 양질의 일자리가 확장중이라지만
강서구에 거주하며 강남으로
매일 출퇴근해야 하는 사람과
강동구에 거주하며 강남으로
매일 출퇴근해야 하는 사람에게
9호선이 가지는 의미는 어떨지
함께 생각해 보니
강서구에서 9호선은 생명줄이라 불러도 될 만큼
거주 요소로서 가지는 의미가 크다면
지금의 강동구에서 9호선은
그정도는 아니겠구나 라는 사고로
확장할 수 있게 되면서
WHY,
그래서 강동구의 거주 요소는 왜..?
를 찾을 수 있었습니다.
물론, 향후 9호선의 연장 노선이
명일, 고덕 택지까지도 들어가기 때문에
개통 시 9호선이 가지는 의미가 지금과는
전혀 달라질 수도 있을 것 같기는 합니다.
WHY,
임장지의 거주 요소가 파악했다면
OO구는 왜? 를 생각해 보세요.
동일한 거주 요소를 가진 다른 지역과
같이 올려놓고 비교해 보세요.
지역을 이해하는데 조금이라도
더 재미를 느끼며 해 나갈 수 있습니다.
긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
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