[서기17기 58조 사면 5르는 지역, 8는 아파트찾도 산자르] 1주차 강의후기

0. 24년 상반기 과거시장

서울시장은 현재 오르고 있으나 대세 상승은 아닌 상황이고 아직 서울에도 싼 물건들이 많다. 

지난 6개월동안 신생아 대출을 받고 매수한 사람이 많았고 그 물건을 판 매도자들이 상급지+신축, 상급지, 하급지 대 장으로로 갈아타기해서 이동한 상황이였다. 이에 매매가격도 올라갔지만 지금 전세가격은 공급이 부족하여 올해초부터 계속 올라가고 있다. 

1. 24년 현재상황

매매가격도 소폭 올랐지만 전세가는 더 가파르게 오르고 있기에 투자자가 투자하기 좋은 환경(투자금 감소)이 

만들어지고 있다. 

# 적은 투자금으로 투자 가능  

즉 24년 초는 실수요자가 구매하는 시장이였고 지금 현재 정부의 대출규제로 가격이 떨어질 가능성이 높으며, 

상승장에서 떨어지지 않은 아파트는 정말 저렴한 아파트임을 알고 투자금이 있으면, 투자를 해야하는 시장이다. 

2. 24년 말 과연 앞으로는?

상승시 이미 오른것에 투자하지 말고 보합시 사람들이 좋아하는 지역, 단지가 보합하기 때문에 기회가 있을수 있으며, 가격이 떨어진다면 기회를 놓쳐서는 안될 것이다. 

# 미래에 대한 대응

그리고 지금 조건부 전세대출을 막고 있기에 투자금이 더 들어가도 가격이 싸다면 전세낀 것을 사는게 좋으며 앞으로 전세가율이 높아지는 상황이 투자자에게 유리한 상황이 만들어 질 것이다

3. 서울의 공급 대단지는 강동구, 동대문구, 성북구에 있어 특히 동대문구 근처에 가격이 눌릴 가능성이 높다 보니 그쪽에 특히 구축 대단지, 몰려있는 곳에 기회가 있을 수 있다.

#대규모 공급지역 기회 #역세권 #신축 #상급지 #환경 (AND 조건) #60%이상

4.  현재 수도권은 가치성장, 혹은 소액투자가 가능한 상황이다. 

가. 가치성장투자

가치성장 투자를 통해 시세차익, 전세금 회수를 통해 이익을 실현할수 있으며, 할수 있으면 더 좋은 상급지에 투자하는 것이 가치 성장의 투자임을 알게 되었다. 

특히 25개구 20평대, 30평대 내가 투자할 수 있는 투자금으로 어디에 투자할 수 있는지 단지리스트 업을 임보에 적용과 비교해 보도록 할 것이다. 

나. 소액투자 

현재 서울에도 1억대로 투자할 수 있는 단지들이 있고 급지는 낮지만 이런 곳에서도 투자해서 이익을 볼 수 있다.

다만 그런 단지는 많지 않아 지역을 많이 알아야 될 것이다. 

* 임보적용 할 것

A. 상승시작점, 전고점(레벨차이확인), 하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익

5. 세금

현재 3주택 이상시 취득세가 높아지며, 양도세도 중과되는 상황이다. 다만 가치있는 투자는 취득세보다 더 많은 

수익을 주기 때문에 취득세 맞아도 10년 후에 이 단지가 가치가 있다면 투자해야 된다는 인사이트를 얻게 되었다. 

6. 느낀점

투자에 대한 고민, 문제 등에 해결점을 결국 강의에서 배우고 깨닫을 수 있었다. 

특히 다 주택자 포지션으로의 세금 문제, 현재 시장상황, 앞으로 가야할 방향에 대해 흐려졌던 길이 조금은 

밝아졌으며, 이 강의를 통해 조금 더 성장하는 투자자가 될 것임을 다짐하였다.