서울&수도권 갭투하기 좋은 시기가 오고 있습니다.

'골디락스'라는 용어가 있습니다. 경제가 성장하고 있음에도 물가는 안정된 상태, 급격한 금리 인상에도 적정 성장과 인플레이션의 진정 상태를 골디락스 국면이라고 부르죠. 많은 전문가들이 현재 대한민국을 골디락스 상태라고 보고 있습니다.

​

한국의 부동산은 역사적으로 전국이 커플링돼서 움직인 구간보다 디커플링돼서 지역별로 다른 가격의 흐름을 보인 경우가 많았습니다. 그 이유는 이번 금리 인상(약 1년 반 사이에 7배 상승)과 같은 외부요인이 수급과 같은 내부요인을 압도한적이 많지 않기 때문입니다. 그래서 08년 서브프라임때도 서울&수도권은 떨어졌지만 지방은 크게 상승했던 것이죠.

​

22년 전국적 하락의 원인은 크게 2가지입니다.

​

1. 코로나 유동성으로 인해 전국의 아파트 가격에 거품이 꼈었고(가격 고평가),

2. 내부요인보다 큰 외부요인인 급격한 금리인상을 통해 유동성을 축소시켰기 때문입니다.

​

그런데 23년 전국적 반등으로 디커플링의 변화가 감지되고 있습니다. (반등의 이유를 설명하면 길어지므로 패스..)

​

1. 일부 지역은 거의 전고점을 회복할만큼 반등이 강하게 일어났지만, 일부 지역은 여전히 전저점 근처에서 거래중(지역이 같아도 단지별로 상이하기도 함)

2. 사람들이 금리인상에 적응했고 향후 '급격한' 금리인상은 어렵다고 판단됨

​

이 2개의 이유로 향후 전국은 다시 가격이 디커플링될 확률이 높다고 보고 있습니다.

​

골디락스 상태에서는 다시 외부요인보다 내부요인이 크게 작용할것이 때문에 우리가 앞으로 유심히 봐야할것은 '가격'과 '수급'입니다. 입지가 좋더라도 반등이 급격하게 일어난 곳 보다는 여전히 가격이 매력있는 곳을 우선적으로 찾아야하고, 동시에 수급이 꼬여있는 곳을 찾아야합니다. 공급과 미분양이 많아 일시적으로 가격이 눌려있는 곳이 어디인지, 매매가는 지지부진한데 전세가가 미친듯이 어디인지를 유심히 지켜봐야하는 시기입니다.​

​

디커플링된다는 의미는 또다시 저평가되는 지역이 나온다는 의미입니다. 그리고 보통 그런 지역들은 이 시기에 아무도 관심이 없습니다. 그래서 기회는 지금 있습니다. 남들이 다 알고 달려올때는 이미 늦습니다. 미리 가서 길목을 지키고 있어야 합니다. 뒷북치지 맙시다. 공부하고 대비합시다.

서울&수도권 내에서도 다시 전고점 근처까지 회복한 단지는 아직도 가격이 비싸다고 생각하지만, 여전히 30%가까이 빠져있는 단지들도 있습니다. 서울&수도권 내에서도 현재 가격에 따라 향후 매매가가 디커플링 될 수 있다는 이야기입니다. 전세가의 상승은 생활권의 입주물량에 따라 상승 속도의 차이가 있을 것으로 보이고요.

무조건 서울&수도권이 좋다고 생각할 필요도 없고, 비싸기 때문에 무조건 지방을 가야한다는 편견 자체를 버려야 합니다. 대중이 간다고 해서 편승해서 따라갈 필요는 더더욱 없습니다.

​

투자는 대중과 반대로 해야 승산이 높은 게임임을 명심하셨으면 좋겠습니다.

오늘 업로드된 월부 유튜브에서 너나위님도 말씀하셨지만 저 또한 갭투하기 좋은 시기가 다가오고 있다고 생각합니다.

서울/수도권 포함 많은 지역의 전세가가 오르고 있고 오르는 속도가 심상치 않은 지역도 많습니다.

​

다만 전세가가 오른다고 해서 바로 매매가가 오르는 것은 아닙니다.

많은 사람들이 '전세가가 오르니 매매가 오르는거 아니야?' 라고 생각하지만, 보통의 경우 일정 수준으로 전세가율이 올라와야 그때부터 전세가가 매매가에 상방 압력을 주며 매매가가 올라갑니다. 그 전세가율은 절대적으로 몇 프로란 공식은 없지만 지역마다 다르고 시기마다 다릅니다. 그래서 부동산이 어려운거죠.

​

이또한 예측이긴 하지만 개인적으로는 서울&수도권은 당분간 매매가는 지금 수준에서 횡보하면서 전세가는 올라갈 확률이 높다고 생각합니다. 갭투하기 좋은 시기가 오고 있는 것이죠.

​

1주택 실거주의 경우 그 집에 사는 것만 생각하지만, 상급지를 갭으로 사놓고 나도 전월세(보통은 월세)로 사는 것도 1주택 실거주입니다. 시야를 넓혀야 합니다. 내 생활권만 보는 것이 아니라 서울&수도권&인천까지 넓게 보며 상급지에서 갭이 붙고 있는 단지 그리고 전세가가 향후 많이 오를 지역을 골라야 합니다. 거주하고 있는 집의 전월세 상승보다 소유하고 있는 집의 전월세 상승이 크다면 장기보유할수록 수익률은 높아질 것입니다.

이 내용이 이해가 잘 안되신다면 월부 유튜브를 보실 것을 추천드립니다!

[월부 해당 영상 보기]

​------------------------------------------------------------------------------------------------

성원해주신 덕분에 두 번 째 책 [돈 버는 뇌, 못 버는 뇌]도 출간 2일만에 베스트셀러가 되었습니다. 책을 구매해주시고 출간이벤트에 참여해주신 모든 분들께 진심으로 감사드립니다. 저의 바람처럼 제 주변의 많은 분들이 인생을 살아가는데 있어 최대한 많이 '좋은 선택'을 하셨으면 좋겠습니다. 이 좋은 선택들이 모여 인생이 바뀝니다. 이 책이 여러분들의 좋은 선택에 도움이 되었으면 하는 바람입니다. 다시 한 번 이 글을 읽어주신 모든 분들께 진심으로 감사드립니다!

[책 구매를 원하신다면 클릭]

시크릿브라더의 서울보다 유망한 '광명' 유망단지 찾는 법 강의 바로가기