자산 바꾸기에 대한 기준에 대해 고민입니다. 도와주세요, 부탁드립니다~!

안녕하세요.

해당 질문은 라이브코칭 및 강사에게 질문 코너 등을 통해 질문을 드려보았으나,

다수에게 해당되는 질문이 아니라서 그런지 채택되지 않아, 저의 고민으로만 남아 있어서,

용기내어 질문 게시판에 글을 올립니다.

결론부터 말씀드리면 (수치는 예시입니다.)

전고회복률 70%, 안전마진 3억을 기대할 수 있는 지방 광역시 물건을,

전고회복률 85%, 안전마진 1.5억을 기대할 수 있는 서울 물건 (4~4.5급지)으로 바꾸는 것이 맞을까? 라는

내용입니다.

(즉, 급지와 단지 중에 어느 것을 우선으로 봐야하는지에 대한 질문입니다.)

참고로, 저는 내마중을 통해 거주보유 분리라는 투자의 방법을 배웠고,

열기, 실준, 지투기, 서투기를 통해 투자의 기준을 배우고 있습니다.

그리고 종잣돈 마련을 위해 현재 실거주 집(인천)을 매도하고,

매매차익+모아놓은 현금을 합쳐서 서울에 투자를 진행하는 것이 목표입니다.

그렇다면, 당연히 실거주집보다 가치가 있는 것을 매수해야 하는데, (자산 바꿔끼기)

여기서부터 고민입니다.

강의에서는 급지를 올려서 자산을 바꾸는 것을 적극 추천하셔서, (갈아타기 등)

가치가 더 높은 지역으로 바꾸는 것, 즉 더 높은 급지의 개념은 잘 이해하고 있습니다.

(서울 5급지도 인천의 웬만한 곳보다 가치가 높으니까요)

그런데, 단지 대 단지를 보니 헷갈리는 부분들이 생겼습니다.

불행인지 다행인지, 현재 실거주집은 굉장히 저평가되어 있습니다.

예를 들면, 전고회복률이 70%에 머물러 있고, 안전마진(전고점-현시세)은 약 3억을 기대할 수 있습니다.

이 수치만 보면, 실거주집은 지켜야할 자산으로 보이고, 또한 그 정도의 저평가된 물건과 안전마진을 기대할 수 있는 서울의 물건은 현재 시점에는 잘 보이지 않습니다. (3~4급지 전수조사 진행중)

수익률과 수익금의 관점만 보면, 이 자산을 바꿔야 하는게 맞는지 100% 확신이 들지 않습니다.

(단, 아무래도 전고 회복 및 상승장은 서울이 인천보다 먼저 나타나겠지만요)

서두에 썼던 질문을 다시 정리하면,

전고회복률 70%, 안전마진 3억을 기대할 수 있는 지방 광역시 물건을,

전고회복률 85%, 안전마진 1.5억을 기대할 수 있는 서울 물건 (4~4.5급지)으로 바꾸는 것이 맞을까? 라는

내용입니다.

의견과 조언 부탁드립니다. 

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