분양권 때문에 취득세 폭탄! 양도세 폭탄! 두 번 세금 폭탄 맞았어요 ㅠㅠ

신축 아파트, 좋아하시죠? 오죽하면 ‘얼죽신(얼어죽어도 신축)’이라는 말까지 나올까요? 그렇다면 신축 아파트를 취득하려면 어떻게 해야 할까요? 총 세 가지 방법이 있습니다. 

첫째, 이미 지어진 물건 중 가급적 5년 이내 준신축을 취득하는 것입니다. 곧바로 신축 아파트를 취득할 수 있지만 상대적으로 높은 가격이 부담입니다. 

둘째, 재개발, 재건축과 같은 정비사업에 투자하여 조합원입주권을 따내는 것입니다. 상당히 큰 시세차익을 얻을수도 있지만 상대적으로 긴 시간이 걸리거나, 정비사업 특유의 리스크를 부담해야 할 수 있습니다. 

마지막 세 번째, 청약에 당첨되거나 분양권을 취득하는 것입니다. 청약의 경우 가점이 높아야 하는데 아무래도 신혼부부는 불리합니다. 그래서 분양권 전매로 눈을 돌리는 경우가 많습니다. 계약금(보통 10~20%)과 프리미엄 정도만 있으면 되니까요. 

하지만 세상에 공짜는 없는 법! 분양권 전매 거래를 할 때 꼭 2가지를 체크해야 합니다. 자칫 잘못하면 취득세 폭탄 그리고 양도세 폭탄을 맞을수도 있기 때문입니다!

먼저 취득세부터 볼까요? 

분양권은 주택이 아니라 주택을 취득할 수 있는 ‘권리'이기 때문에 분양권에 당첨되었거나 전매 취득을 했다고 해서 곧바로 취득세를 부담하는 것은 아닙니다. 그런데 우리 세법은 ‘분양계약일'을 기준으로 취득세 주택수를 정하고 있으므로 주의를 요합니다. 

예를 들어 새 아파트를 알아보는 직장인 A가 있는데 그가 속해있는 세대 주택수가 2채라고 가정을 해봅시다. 부모님 1채 그리고 직장인 A씨 1채 이렇게 말이죠. 이후 신축 아파트를 얻을 수 있는 분양권을 취득했다고 가정하는 경우, 비록 취득세는 해당 분양권이 주택으로 준공될 때 납부해야 하지만 취득세 주택수는 분양권을 취득하는 날 결정이 되므로 세대기준 3채가 되어 최소 8%의 취득세를 부담해야 합니다. 

더 놀라운 것은 분양권을 취득하고 이후 종전에 보유한 주택 2채를 모두 매각하더라도 취득세 주택수가 변하지는 않는다는 것이죠. 이런 경우는 생각보다 흔하게 나올 수 있습니다. 소위 말하는 ‘로또 청약'에 당첨이 되거나, 혹은 분양권을 전매로 취득할 수 있는 지역인 경우 실수하기 딱 좋습니다. 

따라서 해당 분양권을 취득하기 전, 취득세율이 어떻게 적용되는지 반드시 사전에 확인하는 것이 좋은데요 이는 물건지 관할 지자체(시군구청 등)에 문의하시면 좋습니다. 간혹 세무서로 가시는 분들이 계시는데 취득세는 지방세이므로 지자체 세무과로 가시면 원하시는 답을 얻을 수 있습니다. 그에 반해 관할 세무서는 국세, 즉 양도세 혹은 종부세나 증여세 등을 다루는 곳입니다. 

다시 직장인 A씨 사례로 돌아와서, 이때 취득세 중과세율을 피하기 위해서는 기존에 있던 주택을 먼저 매각하거나, 혹은 분양권이 주택으로 준공되기 전에 부모님과 세대분리를 함으로써 주택수를 줄이는 것이 도움이 될 수 있습니다. 최근에는 부부간 증여를 통해 취득세를 낮출 수 있는 방법이 관심이 많은데요, 이에 대해서는 추후 별도로 다뤄보겠습니다. 

이번에는 취득세가 아닌 양도세에 대해 살펴볼까요? 

먼저 분양권을 취득하고 준공 전 다시 전매할 경우 거액의 양도세율을 부담해야 합니다. 우리 세법은 주택의 경우 양도세 계산을 할 때 1년 미만 보유시 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만인 경우 60% 그리고 2년 이상 보유할 때 기본세율(6~45%)을 적용합니다. 

반면 분양권은 1년 미만 보유시 70%, 그리고 1년 이상 보유하고 주택으로 준공시까지 60%의 양도세율을 적용합니다. 지방소득세까지 포함하면 최소 66% 양도세율이 적용되니 양도세 부담이 상당하죠? 이로 인해 일부에서는 불법 다운 혹은 업계약이 진행되기도 하는데요, 이는 엄연히 불법일 뿐더러 추후 주택으로 준공 후 매각시 양도세 비과세까지 못 받을 수 있으니 아예 생각하지 않는 것이 좋습니다. 

양도세 관련 조심해야 할 사항은 또 있습니다. 이번에는 해당 분양권이 아닌 다른 주택에 대한 내용으로, 분양권을 취득함으로써 다른 주택 비과세를 놓칠 수도 있습니다. 왜냐하면 ‘21.1.1 이후 취득한 분양권의 경우 비록 주택은 아니지만 주택수에는 포함이 되기 때문입니다. 

예를 들어 일시적 2주택 비과세를 갖추고 있는 경우, 추가로 분양권을 취득하면 비록 분양권은 주택은 아니지만 주택수에는 포함, 총 3주택이 되어 일시적 2주택 비과세가 불가합니다. 

물론 이때 분양권은 ‘21.1.1 이후 취득한 것으로, 만약 ‘20.12.31 이전에 취득한 분양권이라면 주택수에서 제외됨으로써 다른 2주택 간에 일시적 2주택 비과세가 가능할 수 있습니다. 하지만 ‘20.12.31 이전 취득한 분양권이라면 이미 준공이 되었을 확률이 높기에 이런 경우는 흔치 않을 것입니다. 

물론 1주택 상태에서 분양권을 취득할 경우 둘 간에 일시적 2주택 비과세를 받는 방법도 있습니다. 2가지가 있는데요, 이에 대해서는 별도 다뤄보도록 하겠습니다(공부할 게 많죠?).

이렇듯, 분양권은 새 아파트를 얻을 수 있는 매우 좋은 방법 중 하나이지만 주의해야 할 게 생각보다 많습니다. 분양권 자체가 나중에 주택이 될 때 취득세 중과를 맞을수도 있고, 취득세 및 양도세 주택수에 포함이 되기 때문에 다른 주택 취득시 취득세 중과를 유도하거나 혹은 다른 주택의 양도세 비과세가 불가능하게 발목을 잡을수도 있습니다. 

따라서 분양권을 취득하기 전에는 꼭 두 번 따져보세요. 바로 매수하기 전 그리고 다른 주택 매도하기 전, 이렇게 두 번 확인하시는 습관을 꼭 지키시기 바랍니다. 

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀