서울에 또다시 내집마련(갈아타기)와 투자 기회가 올 가능성이 높습니다 [김인턴]

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인 생의 턴 잉포인트가 되어드리는 김인턴 입니다.

시원해진 바람이 느껴지는 요즘, 가을이 다가왔다는 것이 본능적으로 느껴지네요. 아직 낮까지 시원하다고 이야기 어렵지만 임장가기에 부족함이 없는 날씨라 괜히 설레는 것 같습니다. 부지런히 임장도 가시면서 즐거운 가을을 보내셨으면 좋겠습니다.

요즘 부동산 시장을 보면서 어떤 생각을 주로 하시나요? 종종 이야기를 나누다보면 아무래도 기회가 다 날라갔다는 생각을 많이 하시는 것 같습니다.

어디를 사겠다고 정해놓고 조금 고민하고 있었는데 그 보고 있던 매물이 거래가 되고 다음 매물을 보니까 호가가 올라서 다시 고민을 하게 되었어요. 그런데 갑자기 거래가 계속 되면서 앞자리가 두번이나 바뀌는 것을 직접 보면서 심란하거나 허탈함이 크게 찾아옵니다.

여기서 질문을 하나 드려볼게요.

만약 내가 놓쳤다고 생각했던 서울 시장에 내집마련이나 갈아타기 또는 투자를 할 수 있는 기회가 다시 또 온다고 하면 어떻게 하실 건가요? 놓치지 않고 기회를 잡을 준비되어 있으신가요? 아니면 막상 어떻게 해야할지 다시 또 막막하신가요?

실제로 다시 기회가 찾아올 가능성이 매우 높아졌습니다. 그렇기에 미리 준비를 하는 것은 반드시 필요합니다. 준비란 무엇이며 어떻게 해야할지에 대해서 이야기해보려고 합니다.

#현재 시장 상황

제가 열반 스쿨을 통해서 배운 투자는 저환수원리이며 가치와 가격의 비교를 통해서 싼지 비싼지를 판단합니다. 그렇기에 가격을 가장 중요하게 생각하며 사실 어떤 지표나 데이터를 구체적으로 파고들면서 살펴보지는 않습니다. 하지만 이해를 위해서 간단하게 현재 시장 상황을 정리해보겠습니다.

몇가지 키워드를 통해서 살펴볼텐데 가장 먼저 규제입니다.

9월 초 계속된 가격 상승 여파로 인하여 대출 규제에 대한 이야기가 나왔으면 현재 1금융권내 메이저 은행에서는 대출이 사실상 어려운 상황 이라고 볼 수 있습니다. 물론 모든 금융권에서도 다 불가한 것은 아니지만 그만큼 받을 수 있는 범위를 많이 감소시켰다고 이야기할 수 있습니다.

두번째는 금리입니다.

이미 많은 분들이 아실테지만 최근 미국의 금리가 5.5%에서 5.0%로 -0.5% 인하가 되었습니다. (조금 있어 보이는말로 빅컷이라고 하네요) 당장 우리나라 금리가 인하된다는 이야기는 아니지만 금리를 올리기에는 어려운 상황이 되었다고 이해할 수 있습니다. 더불어 장기적으로 미국의 금리가 계속해서 인하다면 이에 맞춰 우리나라 금리도 인하될 가능성이 높겠구나 라고 생각할 수 있습니다.

세번째는 거래량입니다.

지난 7월 9,000건 가까이 거래가 되었지만, 현재 기준 9월 거래량은 약 1,300건으로 많이 줄어들었음을 확인할 수 있습니다. 아직 실거래 신고가 되지 않은 거래들을 감안하더라도 앞선 3개월 대비 거래량이 많이 줄었다 고 볼 수 있습니다. 더불어 전세도 규제의 영향인지 현재 기준으로 매우 낮은 것도 눈에 띄네요.

마지막으로 서울내 개별 단지로 살펴보면 전체적으로 8월을 비롯하여 최근 2-3개월간처럼 모든 단지의 호가가 상승한 모습은 아니지만 8월과 비슷한 수준을 유지하는 단지들이 대부분 이고 일부 단지들은 호가가 오른 곳들도 보입니다. 다만 실제로 거래까지 이어지지 않는 곳들이 많으며 일부 단지들은 소폭 하락했으나 전달과 비교했을 때는 큰 차이라고 보기는 어렵다고 생각합니다.

다만 일부 상급지내 선호 단지들 혹은 재건축 예정 단지들에 대해서 8월만큼은 아니지만 9월에도 신고가로 거래가 하나둘씩 이뤄지고 있으며 일반적으로 규제가 나오면 일시적으로 조정되는 모습을 보여왔지만 조금 더 지켜봐야할 것 같습니다.

정리해보자면 최근 상승장처럼 계속 상승하는 분위기가 이어진다고는 보기 어렵고 대출 규제는 이어지고 있으며 거래량은 줄고 있다라고 볼 수 있습니다.(금리는 변화 없음)

#언제 사야할까?

전체적인 현재 시장 상황은 이해했고... 그렇다면 언제 사야하는지를 궁금해하시겠죠? 우리가 배운 투자의 원칙에서는 가치 대비 가격이 쌀 때 싸야하는 것을 너무도 잘 알고 있습니다. 투자의 원칙이라고는 이야기하지만 내집마련이나 갈아타기에서도 동일하게 적용되는 부분이구요.

결국 가격이 싸냐 비싸냐를 판단하는 것이 가장 중요하며 가격이 싼 시기에 사는 것이 흔히 말하는 타이밍 이라고 볼 수 있습니다. 여기서 잘 알아두어야하는 것은 가격이 싼 시기라는 것은 어떤 지점이나 포인트를 이야기하는 것이 아니라 구간이라는 것입니다.

그렇기에 어떤 언제 사야할까라는 생각을 할때에는 어떤 정해져 있는 하나의 점(Dot)의 개념으로 받아들이시기보다는 선(Line)의 개념으로 이해하시는게 의사결정을 내리실 때 도움 이 되실거라고 생각합니다. 결국 내가 판단해야할 건 가격이 싼 구간에 있으냐 비싼 구간에 있느냐 만 하면 되는 것이겠죠.

그렇다면 지금이 싼 구간에 있는지 비싼 구간에 있는지가 핵심인데 이는 지역이나 단지별로 차이가 있습니다. 물론, 우리가 흔히 접하는 데이터로 살펴보면 매매증감 혹은 매매지수가 계속 상승하면서 가격이 다 오른 것으로 받아들여질 수 있으시겠지만 개별 단지로 들어가서 살펴보면 여전히 전고점 근처도 가지 못한 단지들이 더 많다는 것을 확인할 수 있습니다.

정리해보자면 언제 사야하느냐에 대한 질문에 대해서는 싸다고 판단할 수 있는 기준에 들어온다면 감당 가능한 범위에서는 언제든 살 수 있습니다.

하지만 그런 단지들을 보면 내가 처음에 보던 곳들과는 다르게 뭔가 아쉬운 부분들이 보이고 신축보다는 구축에, 상급지보다는 하급지인 경우가 많습니다. 그리고 제목에는 다시 기회가 왔다고 했으면서 이건 무슨 이야기인가라는 생각이 드실 수도 있는데 여기서 끝나진 않겠죠?

#어디를 사야할까?

언제보다는 어디를 우선해서 봐야할지가 개인적으로는 더 중요한 것 같습니다.

앞서 이야기드린대로 지역별로 단지별로 충분히 내집마련(갈아타기)이나 투자하기 단지들은 있지만 이왕이면 더 좋은 지역을 괜찮은 가격에 사는 것이 좋은 선택이 될테니까요. 그런 면에 있어서 살펴봐야할 것은 바로 공급입니다.

왜 공급을 살펴봐야하냐면 일정 규모 이상의 공급은 입주장을 거치면서 전세가격에 영향을 줄 가능성이 매우 높습니다. 그리고 전세 가격에 대한 영향이 이어진다면 이는 매매 가격의 조정 으로 이어지게되구요. 그렇기에 가격이 싸지는 상황이 생길 가능성이 매우 높아집니다.

앞서 언제 사야하냐에서 이야기했듯이 결국에 싼 구간에 사는 것이 중요한데 이런 조건을 만들어주는 역할을 한다고 생각하시면 될 것 같습니다.

하지만 이야기를 들어보니 향후 서울 공급이 매우 부족하다는데 어디를 보라는건지라는 의문이 드실수도 있을 것 같은데 실제 공급을 뜯어보면 다음과 같습니다.

25년으로 넘어가면서 예정된 공급은 2.9만 세대로 확실히 줄어드는 것으로 볼 수 있습니다.

다만, 강동구에 1.2만세대의 올림픽 파크포레온의 입주 가 24년 11월 말로 예정되어있는만큼 그에 대한 여파를 감안하여 생각하는 것이 필요하며 이 지역을 눈여겨 봐야하는 이유입니다.

더불어 동대문구내의 경우도 이문/휘경 뉴타운에 입주가 25년에만 약 1만세대 라는 적지 않은 물량이 입주 예정이기에 인근 지역까지도 충분히 영향을 줄 가능성이 매우 높습니다.

이외에도 서초구 잠원동에 신메이플자이가 3천세대, 성북구 장위뉴타운에도 약 3천세대 가 예정되어 있는 곳들은 유심히 지켜보는 것이 필요합니다.

전체를 두고 보면 서울의 공급이 부족한 것은 맞지만 지역별로 뜯어보게 되면 충분히 영향을 줄 수 있는 공급들이 있다는 것을 참고하여 해당 지역들을 위주로 살펴본다면 분명 좋은 기회를 잡을 수 있을 거라 생각됩니다.

#어떻게 사야할까?

내집마련을 계획한다면 이런 공급이 있는 지역 혹은 인근 지역에 더 싼 가격으로 매수를 할 수 있는 기회 가 생길 것입니다.

그리고 갈아타기 역시 내가 거주하고 있는 지역보다 상급지인 지역 혹은 인근에 공급이 있다면 거주하는 집을 먼저 매도하고 상급지를 더 싼 가격으로 갈아탈 수 있습니다. 이때 거주하고 있는 집을 너무 비싸게 팔려고하기보다는 갈아타기를 할 집을 더 싸게 사겠다는 생각으로 접근하시는 것이 좋습니다.

마지막으로 투자라면 내가 종잣돈이 여유가 있는 경우, 전세가격이 조정되면서 매매가격이 조정될 가능성이 큰데 당상 투자금이 들어가더라도 향후 전세 상승으로 인해 투자금을 회수할 수 있다는 것을 고려 하시면 됩니다. 더불어 종잣돈의 여유가 없는 경우라면 이런 지역 혹은 인근 지역내 선호도가 높지는 않지만 괜찮은 단지들을 중심으로 살펴보는 것도 좋은 기회 를 잡을 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

(이와 관련하여 자세한 내용은 아래 글을 참고해보세요.)

https://weolbu.com/community/1315973

더불어 의사결정을 위해 몇가지 참고하면 좋은 점들을 이야기드려고 합니다.

1) 귀찮아도 현실적인 가용 자금은 구체적으로

현재 내가 가용할 수 있는 자금이 어느정도 되는지 구체적 으로 알아보시는게 중요합니다. 대충 이정도 될거야가 아니라 가능한 대출과 종잣돈을 고려하여 어느 정도까지 잔금이 되는지 그리고 대출을 받을 경우 내가 감당가능할 수 있는 수준은 어디까지인지 등을 명확하게 하셔야 합니다.

묶여있던 돈이 있다면 이에 대해서도 어떻게 투자금으로 바꿀지에 대해서는 구체적인 계획이 필요하구요. 전쟁에 나가는 군인이 내가 가진 무기가 무엇이 있는지 모르고 나가면 안되는 것과 같다고 생각하시면 됩니다.

2) 30평대도 유심히

20평대로 수요가 몰리고 거래가 되면서 호가는 점점 올라가게 되지만 30평대는 거래가 멈춰져 있기에 호가가 멈춰져 있고 20평대와 30평대의 가격 차이가 크지 않은 상황이 생깁니다. 이런 이유로 ​20평대가 더 쌀거라는 생각에 20평대만 보고 있다면 30평대까지도 살펴보셔야 합니다.

투자라는 관점에 있어서도 전세 가격은 30평대가 높은데 매매가격이 비슷하다면 더 적은 돈으로 더 싼 30평대를 충분히 매수할 수 있을테니까요.

3) 과거에 집작하는 것은 주의

과거에 혹은 현재 더 비싸다고해서 앞으로도 계속 더 비쌀거란 생각 입니다. 올바르게 판단하기 위해서는 입지라는 것은 고정되는게 아닌 시간을 두고 점차 변해간다 는 것입니다.

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수도권에서 입지를 변화시키는 요소는 크게 두가지가 있는데 뉴타운 등의 재개발로 인한 거주 환경개선과 교통 호재 등으로 인해 직주근접이 개선되는 경우 입니다. 특히 앞서 살펴본 공급이 예정된 지역을 중심으로 살펴본다면 이런 공급으로 인한 환경 변화가 미치게 될 영향에 대해서 고려하는 것이 반드시 필요합니다.

4) 구축도 다시보자

서초구, 강동구, 동대문구, 성북구 등 앞서 예시로 든 지역들은 장기보유를 할 수 있는 지역이기에 이런 관점에서 구축들도 충분히 의미가 있음을 기억하셨으면 좋겠습니다. 신축도 시간이 지나면 구축으로, 구축도 시간이 지나면 신축으로 변화하게 됩니다. 그렇기에 단순히 구축이라는 이유로 제외하지마시고 상품성을 제외한 땅의 가치로 바라보시는 것이 필요 합니다.

5) 최고의 선택보다 중요한 건 행동하는 것

최고의 선택을 하면 좋겠지만 생각보다 최고의 선택을 하는 것은 정말로 매우 어려운 일입니다. 중요한 건 선택을 하는 행동을 하는 것이고 그런 선택들이 쌓이고 이어지면서 최고의 선택으로 나아갈 수 있습니다. 어떤 무엇보다 가장 중요한 행동을 하셨으면 좋겠습니다.

특히나 처음 투자를 하거나 내집마련 혹은 갈아타기를 하신다면 걱정이 더 클수밖에 없고 두렵고 막막하겠지만 기준을 통해 싼지 비싼지를 판단하고 내 감당가능한 범위내에서 행동을 한다면 분명 장기적으로 좋은 결과 를 꼭 얻으실 수 있을거라 생각합니다.

글로 전달할 수 있는 내용은 아무래도 한계가 있는 것 같습니다. 특히나 기준을 잡는 것이 가장 중요한만큼 어려운 부분일거라고 생각이 드는데요.

이런 기준과 더불어 구체적인 방법이나 프로세스는 월부내 정규강의를 통해서 하나부터 열까지 다 배우실 수 있습니다. 더불어 다시 또 찾아오는 기회를 더 이상 바라보기만 하고 놓치는 것이 아니라 내것으로 만들어갈 수 있는 디딤돌로 삼아보셨으면 좋겠습니다.

고민만 하다가, 생각만 하다가, 바라만 보다가 놓쳤던 기회를 잡는데 꼭 도움이 되었으면 좋겠습니다.

오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다:)

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