[서투기 16기 5늘 2 집사러 가시죠 곰탕] 4주차 강의 후기

1. 서울시장 진단

서울은 수요가 워낙 많은 곳이기 때문에 땅의 가치가 높은 곳이다. 강남3구도 가치가 있고 노도강도 가치가 있다. 다만 가치의 높고 낮음은 있다. 그렇기 때문에 지역, 단지 별로 우선순위의 문제만 있을 뿐이다. 

현재 서울은 3급지 정도까지는 많이 오른 상태다. 여기서 투자자라면 어떤 선택을 해야될까? 투자자는 ‘좋은 물건’을 사는 사람이 아니다. 투자자는 ‘가치대비 싼 물건’을 사는 사람이다. 1~3급지가 좋은 물건이라는 것은 많은 사람들이 알고 있다. 하지만 이미 가격이 올랐기 때문에 싼 물건은 아니다. 이미 오른 것은 과감하게 보내준다.

서울 중에도 4~5급지는 가격이 아직 오르지 못했다. 매매 증감율이 심지어 하락한 곳도 있다. 4급지 중에 그런 곳이 있다면 일단 5급지보다는 4급지를 봐야 한다. 서울은 우선순위의 문제이기 때문이다.

2. 지금 봐야 할 지역 - 은평/서대문구

은평/서대문구는 강남과는 거리가 있지만, 도심 업무지구로 접근이 용이하다. 하지만 경기도와 인접하고 있기 때문에 특장점이 없는 단지라면 주의해서 봐야한다. 가장 중요하게 봐야 할 부분은 교통이다. 호선에 따라서도 선호도가 갈리기 때문에 호선의 우선순위를 파악하는 것이 핵심이다.

3. 전세가의 핵심은 평균회귀

주변지역의 공급 물량을 체크하는 것은 기본이다. 하지만 우리가 놓치기 쉬운 부분이 하나 있다. ‘시장은 평균으로 회귀한다’는 것이다. 가격이 많이 올랐다면 많이 떨어지는 것이 정상이다. 매매가뿐만 아니라 전세가도 마찬가지다. 과거의 시세 그래프를 잘 참고해야 하는 이유다. 공급 물량이 많다면 전세가는 당연히 떨어진다. 하지만 그 전에 이미 가격이 많이 떨어졌다면? 혹은 그 전에 이미 가격이 많이 올랐다면? 영향의 정도는 분명 다를 것이다.

4강을 마치며…

이전 강의에서 듣지 못했던 내용이 있어서 약간의 어려움은 있었으나 재밌었다. 무엇보다 새로운 무기?를 하나 더 갖게 된 느낌이 든다!ㅎㅎ

그렇다. 우리는 부동산 ‘투자자’다. 투자자는 시장의 원리를 이해해야 한다. 생각해보면 주식도 코인도 마찬가지다. 많이 오르면 그 만큼 많이 떨어질 확률이 올라간다. 평균회귀를 잊지말자!

유디님은 시세트래킹을 강조하셨다. 그 동안 놓쳤던 부분은 월별로 가격을 따로 체크해야 된다는 것이다. 그래야 전세가의 흐름을 파악할 수 있고, 그 흐름 속에서 기회를 포착할 수 있다. 당장 이번 앞마당부터 과거에 만들었던 앞마당까지 트래킹을 해봐야겠다.