전문가칼럼

서울 부동산은 이때 사면 됩니다 (feat. OOOO지수)

시크릿브라더 24.10.11 0

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 [매수우위지수]를 활용해 최적의 매수 타이밍을 잡는 방법을 알려드리려고 합니다.

매수우위지수는 KB에서 집계하는 자료로 부동산 소장님들의 설문조사를 기반으로 매도세가 많은지 매수세가 많은지를 집계한 통계 데이터입니다.

매수우위지수가 100을 초과할수록 매수자가 많음을, 100 미만일수록 매도자가 많음을 의미합니다.

제 글이나 영상을 꾸준히 봐오신 분들은 아시겠지만 저는 '역발상'투자를 좋아합니다.

남들이 관심이 없을 때 매수를 해서 대중이 몰려올 때 파는 투자. 왼쪽 무릎에서 사서 왼쪽 어깨에서 파는 투자를 좋아하죠. 제 투자법이 정답이라 말하기 어렵고 투자는 수학 공식처럼 딱딱 맞아떨어지지 않기에 언제 어디서나 누구에게나 통용되는 법칙은 아닐 수 있겠지만, 이것만 알고 있어도 언제 부동산을 매수하고 매도하는 게 좋은지에 대한 감은 잡으실 수 있을 거라 생각합니다.

참고로 오늘 포스팅은 서울의 매수우위지수를 분석한 자료이고 지역이 달라지면 자료의 해석도 달리질 수 있음을 미리 알려드립니다.

지금부터 시작하겠습니다.

1. 수익률과 회전율

가장 중요한 이야기를 먼저 하고 넘어가겠습니다.

서울 부동산은 웬만하면 매도하지 않는 것이 좋습니다. 조금 더 자세히 말씀드리면 갈아타는 목적이 아니라면 매도하지 않고 계속 가지고 가는 것이 좋습니다.

물론 서울의 모든 부동산이 그렇다는 것은 아닙니다.

대략적으로 가격이 상위 70% 안쪽에 들어간다면 향후 떨어질 가능성보다는 올라갈 가능성이 훨씬 높습니다. 만약 본인이 70% 정도의 아파트를 가지고 있다면 60%, 50% 수준의 아파트로 갈아타기 위해 노력하는 게 자산 증식 측면에서 유리합니다.

반대로 10년 이상 들고 있어도 수익률이 크지 않은 지방의 별 볼일 없는 부동산은 보유 기간보다 매수매도의 '타이밍'이 훨씬 중요합니다.

물론 이것을 맞히느냐 틀리느냐에 따라 수익률이 결정되지만 만약 높은 승리 확률로 이 싸움을 할 수 있다면 무너지지 않으면서 지속적으로 이 싸움을 해나가는 것이 부자가 될 확률을 높여줄 것입니다.

하지만 이 타이밍을 맞히는 것은 정말 어렵습니다.

그리고 공부도 많이 필요합니다.

공부한다고 전부 맞힐 수 있는 것도 아니고요.

그렇기 때문에 투자는 장기 보유하는 것이 유리한 경우가 많습니다. 특히 서울부동산이 그렇습니다. 본인이 생각하는 상승과 하락 타이밍에 매수&매도하는 것보다 생애 주기에 맞춰 상급지나 넓은 평형으로 갈아탄 사람이 위너인 경우가 많았습니다.

그래서 '돈만 있다면' 서울 부동산을 매수해서 오래 보유하는 것이 가장 쉽고 괜찮은 투자입니다.

좋은 것을 사서 가지고만 있으면 되니까요.

그런데 사람들은 이것을 잘 하지 못합니다. 주식을 할 때도 대부분의 사람들이 본인이 시장 수익률을 이길 수 있을 것이라 생각합니다. 하지만 통계적으로 봤을 때 지수를 추종하는 인덱스 펀드를 이기는 펀드매니저는 10% 내외입니다. 개인도 마찬가지이고요. 이것이 주변에 주식으로 돈 번 사람이 적은 이유입니다. 대부분의 사람들이 4848을 하면서 똑똑한 매매를 한다고 생각하지만 지수를 추종하는 지루한 인덱스 펀드를 장기간 들고 있는 것이 훨씬 수익률이 좋습니다. 이 지루함을 견딜 수 없어서든, 본인이 시장을 이길 수 있을 거라 생각해서든 결과는 똑같습니다.

회전율이 높아질수록 수익률이 떨어진다는 것을 통계가 증명했으니까요.

그래서 아래 이야기할 '타이밍'에 대해 생각하기 전에 반드시 기억해야 할 것은 서울 부동산은 최대한 좋은 물건을 싸게 사서 오래 보유하는 게 가장 좋다는 것입니다.

벤저민 그레이엄은 초과수익의 원천 2가지를

<타이밍>과 <가격>이라고 말했습니다.

앞서 말씀드렸던 것처럼 '타이밍'을 맞히는 것은 정말 어렵습니다. 그렇다고 저렴한 '가격'을 맞히는 게 쉽다는 것은 아니지만 상대적으로 '타이밍'보다는 쉽다고 생각합니다.

그럼 지금부터 서울 부동산의 '타이밍'에 대해 이야기해 보겠습니다.

2. 10년에 딱 1번만 매매할 수 있다면..

언제가 최선이었을까?

우리 인간이라는 종족은 더 짜릿하고 강렬한 경험을 원합니다. 바닥에서 사서 머리 꼭대기에서 팔기는 원하죠. 그게 짜릿하니까요. 그런데 이게 참 힘듭니다. 바닥인 줄 알았는데 지하가 있고, 천국인 줄 알고 들어갔는데 낭떠러지가 나오죠.

'바닥과 꼭지를 정확히 예측하는 것은 불가능하다'라는 전제를 깔고 과거를 복기해 보겠습니다.

먼저 언제가 서울 부동산의 저점이었는지를 보고 그 타이밍에 매수우위지수가 어땠는지를 보는 게 좋을 것 같습니다.

서울 부동산 시장의 저점이라고 말할 수 있는 시점은 12년 말 그리고 22년 말이었습니다. (지역별로 편차는 당연히 있습니다)

지수상으로는 이 시점보다 조금씩 늦게 반등한 것으로 나오나 실제 시장이 움직였던 시점을 기준으로 잡았고 그때의 매수우위지수를 확인해 보겠습니다.

08년 4월 매수우위 지수가 89.1이었는데 12년 3월 10 이하로 떨어졌고 12월에는 매수세가 0까지 떨어집니다. 이때의 매도세가 90이 넘었으니 말 그대로 팔 사람만 있고 살 사람은 없는 시장이었습니다.

그런데 복기해 보니 이때가 역사적 저점이었던 12년 말이었습니다. 이때 당시에는 집을 사면 미쳤다는 소리를 들었지만 지금 와서 생각하면 이때 집을 산 사람들이 위너였죠.

제가 그다음 바닥으로 짚는 시점은 22년 말입니다.

공교롭게 정확히 10년 만에 바닥이 다시 찾아왔네요.

21년 8월 112까지 올라갔던 매수우위지수가 22년 말에는 18.8까지 떨어집니다. 12년처럼 10 이하로 떨어진 것은 아니지만 짧은 시간 안에 시장이 빠르게 식었습니다.

매수세는 22년 중순부터 1 정도였고 매도세는 86까지 올라갔습니다. 이때가 22년 11월 28일이었고 만약 이때 서울 아파트를 매수했다면 가장 저렴한 가격에 매수를 할 수 있었습니다.

잠실 엘스를 예를 들어보면 이 시점에 엘스는 20억이 깨진 상황이었습니다. 물건 상태에 따라 달랐겠지만 실거래를 보니 22년 11월 18층이 19.3억에 거래되었고, 12월 16층이 19.45억에 거래가 됐습니다. 이때는 더 떨어질 거란 공포감이 있었을 때죠.

그런데 만약 이때 매수를 했다면?

매수한 분이 정말 부러운데..

이 분은 1년 반 만에 벌써 7억을 벌었습니다.

보수적으로 봐도 6억 정도는 올랐다고 봐야겠죠?

모두가 관심 없던 시기, 모두가 사면 안 된다고 했던 시기에 용기 있게 산 용기의 대가가 6~7억이었던 것이죠.

3. 만약 당신이 아직도 무주택자라면?

물론 위에서 말씀드린 내용 모두 결과론적인 이야기일 뿐입니다. 지나고 나니 저 시기가 바닥인 것을 확인할 것이지 저 당시에는 바닥을 확신하기 어려웠죠.

그렇기 때문에 투자는 늘 어렵고 대단한 용기가 필요한 것입니다. 그리고 용기 있는 사람에게 행운이 찾아왔을 때 저런 결과가 나오는 것이고요.

하지만 저 시점 즈음에 매수한 모든 사람들이 전부 운 만 좋은 사람이었을까요? 저는 아니라고 생각합니다.

과거의 데이터와 경험치를 가지고 지금이 바닥 즈음이라는 확신을 가지고 투자한 사람들도 분명 있을 것입니다. 바닥 시점을 월까지 정확히 맞히지는 못하지만 대략적으로 지금의 가격과 분위기면 매수해도 되겠다는 확신을 가지고 대중이 움직이지 않을 때 용기 있게 먼저 움직인 사람일 것입니다.

저는 예전 글에서 [가격] 관점에서 매수하기 좋은 타이밍을 설명드린 적이 있습니다.

간단하게 요약하면 '전고점에서 -30~40% 정도 빠진 가격이라면 그 시점이 바닥일 확률이 높다'라는 것입니다.

제가 트래킹하고 있는 300개가 넘는 단지의 통계를 냈을 때 그리고 제가 투자하고 보유하고 있는 물건들을 봤을 때 이 정도가 되면 거의 예외 없이 반등을 했습니다. 40% 이상 빠진 단지는 극히 일부였습니다. 적게 빠진 단지들이 20~25% 수준이었고 많이 빠진 단지가 35~40% 수준이었습니다.

그렇기 때문에 폭락론자들이 주장하는 반토막에 집착하지 마시고 대략 30% 이상 빠졌다면 그때부터 눈여겨보시던 단지의 임장도 가시고 매물 리스트도 업데이트하면서 가격을 트래킹 하시면서 매수 준비를 하셨으면 좋겠습니다.

두 번째는 타이밍 예측은 [매수우위지수]를 활용한 방법입니다.

서울 부동산을 통계적으로 분석했을 때 매수우위지수가 20이하일 때 매수한다면 그때가 저점일 확률이 높습니다.

그런데 여기서 더 중요한 건 추세입니다. 단순 수치가 20 이하가 아니라 몇에서 20 이하가 되었느냐가 중요합니다.

제가 생각하는 가장 좋은 타이밍은 [70~80 이상 -> 20 이하 -> 20 이상] 이런 순서가 되었을 때입니다.

이런 수치에서 시장은 이런 모습을 보입니다.

뜨거웠던 시장이 어떤 이유에서건 식습니다. 가격 상승의 피로감이든 정부의 규제든 대외적인 이슈든 시장이 식으면 매수세가 감소하며 매수우위지수 또한 하락합니다.

그렇게 하락하는 매수우위지수가 20 이하가 되면 그때는 부동산에 대한 부정적인 기사로 도배가 되고 사람들이 부동산에 관심이 없는 시기가 됩니다. 10 이하로 떨어지고 매수세가 0에 가까워지면 집 사면 미친 사람 소리를 듣는 시점일 확률이 높습니다. 시장에서는 가격을 후려치고 급매 가격에 여러 건이 거래가 되면서 급한 사람들이 계속 집을 내놓습니다.

그러다 어느 정도 가격대가 되면 매도자도 가격을 더 이상 내리지 않고 버티고 매수자 또한 '이 정도면 살만 한데?'라는 지점이 옵니다. 그 지점부터 호가는 조금씩 오르고 매수자는 더 모여듭니다.

가격이 내려가면서 더 쌀 때는 관심이 없다가 오히려 가격이 오르니까 '지금부터 오르는 건가?' 싶어서 매수세가 오히려 더 붙습니다. 시장에서 이런 모습을 보일 때가 매수세가 10 이상으로 올라가고 매수우위지수도 20 이상이 되는 타이밍입니다.

바닥이 아니라 어느 정도 안정적인 구간을 원한다면 매수세나 매수우위지수가 더 이상 떨어지지 않고 반등하는 타이밍을 노리면 됩니다. 물론 이 수치가 정확한 것도 아니고 고정불변도 아니기 때문에 반드시 추세를 살펴보는 것이 중요합니다. 그 시점에 현장에 나가서 실제 분위기를 파악한다면 훨씬 더 도움이 되실 겁니다.

만약 이 글을 읽는 당신께서 집을 매수하고자 하는 의지가 있으시다면 이때를 노릴 것을 추천드립니다.

오늘 글도 많은 분들이 좋은 선택하시는 데 도움이 되었으면 좋겠네요!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.

Make a good choice ~♡

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(3번째 강의 Coming soon…!!!)