안녕하세요
그릇을 키워나가는 투자자
반듯입니다.
2주차 강의는 양파링님께서 열정넘치게 강의해주셨습니다.
평소 관심있던 지역들이라 집중하면서 듣느라고
꽤 긴 시간이었지만 집중력 흐트러지지 않고 처음부터 끝까지 몰입하면서 수강했습니다.
주요 내용 요약과 느낀점 및 적용할 점을 남기면서 복습해보도록 하겠습니다.
1. 변화 가능성
흔히 입지분석 할 때, 직장/교통/학군/환경/공급 등 5가지 요소로 나눠서 보는데
그것들의 ‘변화가능성’에 대해서는 생각해보지 못했던 부분입니다.
직장이나 학군은 앞으로 10년간 변화하기 어려운 부분이지만
2주차 강의에서 나온 A지역과 B지역은 모두 직장 호재가 있고, 학군은 이미 좋은 곳들입니다.
A지역은 교통호재와 공급도 많아서 주거환경이 크게 개선될 가능성도 있습니다.
두 지역 모두 입지요소가 더 좋아질 가능성이 있으면서 가격은 여전히 서울대비 싸기 때문에
저렴한 가격으로 더 좋아질 곳을 살 수 있는 기회가 될 수 있을 것 같습니다.
2. 가격과 입지 분석
두 지역 모두 자체 업무지구는 없지만 인근에 양질의 일자리가 있어서 베드타운으로서 역할을 합니다.
강남까지 30분, 기타 업무지구 1시간 정도 소요되면서 가성비 거주지로 선택하는 곳입니다.
학군은 워낙 좋아서 학원가 잘 형성되어 있으며 학군으로 인근의 수요를 이끄는곳입니다.
백화점 1개, 대형마트 3개로 거주하기 좋은 환경을 갖추고 있고 생활권마다 상권이 잘 갖춰져있습니다.
A지역은 24~26년까지 향후 공급물량이 많아서 전세물량이 많아서 전세가가 눌려 있는 상황이지만
1기 신도시 선도지구 지정되면 이주수요가 발생하면서 전세가가 회복될 가능성이 있습니다.
A지역은 연식도 중요하지만 땅의 힘도 크게 적용하는 곳이기 때문에 땅의 가치를 투자우선순위로 놓아야 합니다.
B지역은 향후 3년간 공급이 거의 없어서 전세가가 높게 형성되어 있습니다.
학군은 대체적으로 우수하기 때문에 그 외에 다른 선호요소가 더 있는지 살펴보아야 합니다.
3. 투자 전략
A지역은 전고점 대비 -30%인 단지가 많지만 전세가가 낮아 투자금이 2억 이상 들어갑니다
단기 차익 실현보다는 중장기 관점으로 보유하는 전략이 필요합니다.
B지역은 전고점 대비 -20% 정도 수준이지만 전세가가 높아서 투자금이 1~2억 정도로 비슷한 단지들이 많아서
선호도에 따라서 투자우선순위를 파악해야 합니다.
B지역은 재정비사업이 활발하게 진행중이기 때문에 진행정도와 추가 투자금도 고려해야 합니다.
중요한 것은 단기 차익 실현이 안되더라도 장기적 관점으로 오래 보유할 수 있는지, 감당할 수 있는 투자인지 확인할 필요가 있습니다.
적용할 점
신도시에서도 서울 못지 않은 투자가 될 수 있다. 같은 투자금으로 할 수 있는 단지들의 가치를 비교해보자.
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