GTX 구축 아파트(수서역) 영끌매수할까요? VS 전용 12평 전세로 더 기다려볼까요?

자세하게 적다보니 긴 글이 되었습니다. 양해를 부탁드립니다.

**선 3줄 요약 :

  ① SRT로 출퇴근할 수 있는 수서역 근처 거주 중

  ② 수서역 GTX-A 가 '24년 04월 개통 예정이고, 마침 전세 만기가 '24년 04월 중반

  ③ 현금이 많이 모자라지만, 영끌매수할까요?

안녕하세요. 강남구 수서동에 사는 결혼 2년차 20대 후반 신혼부부입니다. 제 직장은 평택고덕이고 아내의 직장은 서울입니다. 저희부부는 서로의 직장이 꽤 멀리 떨어져 있었지만, 그래도 어째저째 결혼까지 골인하였습니다.

저는 제 직장에 대한 만족도가 높은 상태이고, 우리 부부는 주말부부는 하고 싶지 않았기 때문에 수서역 SRT를 이용하기 편리한 역세권 구축 아파트에서 전세 4.3억으로 신혼생활을 시작하였습니다. 전용면적 12평이었구요. 신혼이라서 그런지는 모르겠지만, 그래도 둘이서 살기에는 지낼 만 했던 것 같습니다.

저희 부부는 이 근방에서 3룸 20평대 이상의 아파트를 매수하는 것을 목표로 하고 있습니다. 현재 매수를 고려하고 있는 아파트는 이 근방에서 가장 저렴한 아파트로 호가는 12~13억 원 정도입니다. 잘 깎으면 11~12억 원에 충분히 매수가 가능할 것으로 생각하고 있습니다. (호가가 주변 다른 아파트, 같은 단지 다른 평형대에 비해 많이 비쌈)

취득세(1주택, 0.4억 원), 복비(0.06억 원), 리모델링비용(0.3억 원)까지 생각하면 최소한 12~13억 원이 필요하다고 판단됩니다. 너무 뇌피셜일지도 모르겠네요.

현재 전세금을 포함한 종잣돈이 6.8억 원이고, 일으켜야하는 대출이 무려 6억 원 가까이 필요하므로 앞으로 최소 2년~4년은 더 종잣돈을 모아서 도전하는 게 맞다고 판단하여 무리한 영끌은 지양하려고 했습니다. 아직 우리가 너무 어리기도 하고요.

그런데 오는 '24년 04월에 GTX-A 가 개통된다고 하여, 이게 개통된 직후에는 아파트값이 저희가 따라잡을 수 없을 만큼 더 많이 오를까 봐 걱정이 됩니다.

저희 부부는 맞벌이로 세후 월 평균 800만 원을 벌고 있고, 낙관적으로 생각해볼 때에 성과급까지 포함하면 세후 월 평균 1000만 원을 벌고 있습니다. 은행 대출은 없는 상태이지만, 부모님들께 차용증을 쓰고 돈을 빌린 상태입니다. 혼인신고도 아직 하지 않았고 아이는 없습니다만, 1년 이내에 시도할 계획입니다.

안타깝게도 지출은 잘 컨트롤이 되지않아ㅠ 지난 1년간 월 평균 350만원의 지출을 하여왔습니다.

마침 전세 만기도 '24년 04월 중순인지라 시기가 딱 개통되기 전에 전세금 뺄 수 있는 타이밍이 시의적절하다 생각도 드는데, 부읽남님과 디벨로 여러분들은 이런 상황에 어떻게 하실지 궁금하여 질문을 남깁니다.

영끌해서라도 (주담대, 신용대출) 이번 GTX-A 가 들어오기 전에 이번 전세 만기에 매수를 하는 게 좋을까요?

교통 호재가 얼마나 빠르고 그리고 많이 집값에 영향을 미치나요?

저는 직접 체감을 해본 적이 없어서 잘 모르겠습니다.

이번에 매수를 하지 않는다고 하면, 전세로 한번 더 버티면서 매수 타이밍이나 청약을 기다리는 게 나을까요?

만약 전세를 한번 더 산다면,

아내는 아이 키우는 것을 생각해서 지금보다 더 큰 전용 18평대 쓰리룸 전세 = 전세 5.0억 원

저는 현재의 전용 12평 전세 유지 = 전세 약 3.8억 원을 생각하고 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

[추가 세부 정보]

1. 주택 구매 예산 : 6.8억 원

 (1) 현금, 은행 예금(4%) : 1.7억 원

 (2) 주식 : 0.8억 원

 (3) 전세보증금 : 4.3억 원

      - 부모님 증여 : 0.5억 원 (신고완료)

      - 차용증(부모님 → 본인) : 2.0억 원

      - 차용증(처가 → 아내) : 1.0억 원

      - 남편이 모은 돈 : 0.8억 원

2. 월 소득 :

  (1) 근로소득 : 남편 세후 400만 원, 아내 세후 400만 원, 남편 성과급 세후 2500만 원/년 (올해에는 안 나올 것 같아요)

  (2) 월세소득 ① : 서울 소형 도시형생활주택 전용 20m2 미만 월세 15만 원

  (3) 월세소득 ② : 서울 소형 도시형생활주택 전용 20m2 미만 월세 15만 원

  기타 복지포인트 제외

3. 부동산 보유 현황 :

  (1) 아내 : 없음.

  (2) 남편 : 소형 3채

  ①, ② 서울 소형 도시형생활주택 전용 20m2 2채

     - 둘 다 매매 1.3억 원, 반전세 1.2억 원/15만 원 셋팅

     - 매매하고자 하는 아파트 소속 구청의 세무과에 전화하여 문의한 결과, 취득세는 지방세법을 따르고, 도생 2채 모두 공시가 1억 미만이라 취득세 부과 시에 무주택으로 간주된다는 것을 확인함. (지방세법 시행령 제 28조 의4 5항 1호 가목, 지방세법 시행령 제 28조 의2 1호)

   ③ 부산 해운대구 소형 오피스텔 전용 20m2 1채

     - 매매 9300, 전세 8300

     - 부산 해운대구 오피스텔은 취득 날짜가 2020년 08월 이전이라 주택수 포함되지 않으며, 현재도 건축물, 토지에 관한 재산세만 납부 중임.

4. 월 평균 지출 : 350만원

[필수] 86 만원

주거비 0 원 (전세 4.3억)

관리비 27만원

가스/수도 요금 2.4만원

일반교통비 남편 15만원

일반교통비 아내 10만원

TV인터넷휴대폰 합계 10만원

2인 왕복 KTX 비용 월 10만원(처가댁)

부동산투자비용 월 11만원

[줄여야 하는 비용] 264만원

식비/외식 51만원

배달음식 4.5만원

기타구독료 2만원

남편머리 6.5만원

아내피부과 22만원

의료비 3만원

테니스 월 40만원

부조금(남편) 월 20만원

부조금(아내) 월 2만원

아내 개인 지출 월 30만원

남편 개인 지출 월 21만원

남편 술 약속 월 16만원

남편 택시/킥보드 2만원

공유자동차 5만원

여름휴가 22만원

남편 옷/신발 10만원

5. 기타 : 부모님께서 서울 전용 84m2 자가 1채 거주 중, 육아 도와주실 의향 있음. 추가적인 금전적인 도움은 어려움. (조부모 부양)

               → 제가 서울에서 계속 거주하고자 하는 큰 이유 중 하나입니다. 조부모님 부양을 그래도 조금이나마 도울 수 있고, 육아도 도움을 받을 수 있습니다.

읽어주셔서 감사드립니다.

쓴 조언, 좋은 조언 해주시면 많이 참고하겠습니다.