자산으로 월급을 만드는 방법

안녕하세요. 주우이입니다.

투자를 시작한지 얼마 되지 않았을 때 누군가 저에게 물었습니다.

“주우이님은 목표가 어떻게 되세요?”

저는 웃으며 대답했습니다.

“제 목표는 월세를 받는 것입니다.

그런데 우리가 아는 월세가 아니라 전세를 월세처럼 받고 싶어요.”

월세가 매달 나오듯 저는 전세로 임대한 아파트를 24채 가지고 있으면서 매달 하나씩 전세 계약을 한다면 전세를 월세처럼 받을 수 있다고 생각했습니다. 제 목표가 어땠나요? 지금 이 글을 읽으시는 분은 제가 했던 목표가 실현 가능한 목표라고 생각하시나요?

2016년 부터 투자를 시작한 저는 2024년 현재 다주택자로 거의 매달 전세 계약을 하고 있습니다.

(참고로 오늘도 2건의 전세 계약을 위해 서류를 부동산에 보냈습니다)

제가 이 이야기를 드리는 이유는 무엇일까요?

오늘 자산으로 자산을 만들기 위해 가장 처음으로 진행해야 하는 부분을 알려드리기 위함입니다.

아마 제가 이 이야기를 하게 되면 분명히 이렇게 생각하시는 분이 있을거에요.

‘그 때니까 가능했지, 지금은 취득세도 중과고 나는 돈도 없는데 어떻게 다주택을 해’

‘다주택이 되면 보유할 동안에 세금(보유세+종부세)이 너무 많지 않아?’

하지만 대부분의 사람들은 이 부분에 대해 걱정할 필요가 없습니다.

제가 설명드리도록 하겠습니다.

그 전에 나는 부동산으로 돈을 벌고 싶은 생각이 없거나

집을 가지고 싶은 생각이 없다면 이 글을 읽지 않으셔도 괜찮습니다.

하지만 만약 내가 내 자산을 너 나은 방향으로 조금이라도 바꾸고 싶다면 이 글을 꼭 읽어주세요.

1. 자산을 불리기 위해 첫번째로 해야할 것은 무엇일까요?

나에게 맞는 자산이 무엇인지를 알고 투자를 진행하는 것이 중요합니다.

저는 여러가지 자산 중에서 저에게 맞는 자산은 부동산, 그 중에 아파트라는 것을 알게 되었습니다.

사회 초년생 때 주식을 해봤지만 계속 핸드폰을 보게 되고 업무에 집중하기도 어렵고 결과 또한 좋지 않았습니다.

나에게 맞는 자산을 찾았다면 그 다음에는 내가 구매하고자 하는 부동산에 대한 공부가 필요합니다.

그 이유는 똑같은 투자금을 들여서 투자를 한 아파트가 실제로 큰 차이가 나기 때문입니다.

제가 실제로 투자했던 두 아파트를 보여드릴게요.

거의 비슷한 시기(2017년)에 비슷한 가격으로 매수를 했지만 결과는 어떨까요?

가장 가격이 높았을 때 가격 차이는 1.5억 정도이며 현재도 1억 이상 차이가 나고 있습니다.

이 결과에서도 보이듯이 단 한번의 선택으로 큰 금액의 수익 차이가 날 수도 있습니다.

준비 없는 투자를 하게 되면 내가 매수할 수 있는 최선의 아파트가 알지 못한채 투자를 진행할 수 밖에 없습니다.

그렇기 때문에 어떤 아파트를 매수해야하는지를 알고 아무 아파트나 취득하는 것이 아니라 가치있는 자산을 가치대비 싼 가격에 매수하는 것이 너무나도 중요합니다.

2. 첫 집을 매수하고 난 다음 해야할 일은 무엇인가요?

첫 집을 매수했다면 그 다음으로 해야할 일은 두가지 중 하나입니다.

현재 가지고 있는 주택을 더 좋은 집으로 갈아타기 하거나

그동안 모은 돈으로 새로운 주택 하나를 추가로 매수하는 것입니다.

자산을 불려나가는데 어느 방법이 더 좋을 것 같은가요?

개인마다 상황이 다르므로 어떤 방법이 정답이다라고 답을 드릴 수는 없겠지만 자산의 규모를 키우고 싶은 분이라면 새로운 주택을 추가로 매수하는 것이 자산의 크기를 키우는데 도움이 될 수 있습니다.

규모를 키우게 되면 조금의 상승만 있어도 얻을 수 있는 수익이 더 거질 수 있습니다.

3. 주택이 늘게 되면 세금 문제 생기는 것 아닌가요?

추가로 주택 매수를 고민한다면 세금에 대한 부분이 걱정 될 수 있습니다.

가장 먼저 주택을 매수할 때 납부하게 되는 취득세의 경우 강남, 서초, 송파, 용산 지역을 제외하고는 2번째 주택까지 중과없이 1~3%의 취득세를 납부하게 됩니다.

그렇기 때문에 취득세에 대해서는 두번째 집까지는 취득세를 고민할 필요가 없습니다.

다음은 주택을 보유하고 있을 때 납부하는 종합부동산세입니다.

이 부분을 간단하게 말씀드리면 종부세의 경우 1인당 공제 금액이 공시지가 기준 9억원으로 공시지가의 합이 9억 이하일 때는 종부세가 부과되지 않습니다. (1세대 1주택의 경우 12억원)

예를 들어 9억, 4억 정도의 시세를 가진 아파트 2채를 가지고 있을 때 공시지가가 각각 6억, 3억원이라면 공시지가가 9억 이하이기 때문에 종부세가 부과되지 않습니다.

4. 그럼 지금이 다주택자로 가야하는 시기인가요?

여전히 다주택자에 대한 규제가 있습니다.

그렇기 때문에 다주택자로 가라고 쉽게 말씀드리기는 어렵습니다.

하지만 내가 부담해야하는 세금보다 더 큰 수익을 얻을 수 있는 아파트를 찾을 수 있다면 투자를 진행해볼 수 있습니다. 예를 들어, 여러분들이 사고 싶은 아파트의 2015~2016년도의 가격을 한번 찾아보고 그 가격에서의 세금을 계산해 보세요. 그리고 자신에게 물어보시길 바라겠습니다. 이 정도 가격이었다면 세금을 내고서라도 샀을 것인지, 아니면 사지 않았을 것인지…

아마도 사겠다고 대답을 하시는 분들이 많을 것이라 생각합니다. 그 이유는 그 때의 가격보다 현재 가격이 많이 상승했기 때문일 것입니다.

하지만 정말 2015년도로 돌아간다면 우리는 미래를 알 수 없기에 좋지 않은 시장에서 투자를 하는 것을 어려워 할 가능성이 높습니다.

아래 그래프는 1986년부터의 서울아파트 매매지수입니다.

단기간을 보게 되면 급락한 부분도 있지만 장기적으로 보았을 때는 어떤가요? 

가치가 있는 곳의 아파트는 장기간 우상향 그래프를 가지고 있습니다.

그럼 지금은 어떤 시장일까요?

현재 갑자기 오른 아파트 가격 그리고 대출 규제로 인해 거래량 또한 급격하게 감소했습니다.

지금과 같은 분위기의 시장이 언제까지 지속될지 알 수 없지만 다른 사람들이 관심을 가지지 않을 때가 좋은 기회였다는 것을 우리는 알고 있습니다.

참고로 22년 말에 분양했던 둔촌주공(올림픽파크 포레온)이 약 13억에 분양했지만 경쟁률이 약 3.7:1 정도로 정말 많은 사람들의 관심을 받지 못했습니다. 현재 가격은 약 10억 정도 상승한 23~24억에 입주권이 거래되고 있습니다.

시장이 좋지 않다면 누군가에는 기회가 될 수 있으며 시장이 다시 좋아진다고 해도 그 안에서 기회를 찾을 수 있습니다.

단, 그 기회를 잡을 수 있는 사람으로 내가 성장해나가고 있어야겠죠.

마지막으로 지난주 월부에서 활동하는 많은 분들을 모시고 월부콘 행사를 진행했습니다.

그 때 마지막 영상에서 너바나님께서 ‘저는 월부가 여러분들의 기억에서 잊혀졌음 좋겠어요’라고 하셨던 이야기가 계속 생각이 났습니다. 저 역시 이 글을 읽는 분들이 월부와 함께 돈이 충분해져서 돈걱정 하지 않고 돈 이상의 더 큰 가치있는 것들을 찾았으면 좋겠습니다.

제가 투자를 시작한 후 9년 동안 시장은 계속해서 변했습니다.

그 변화 속에서 누구는 떠나고 누구는 기회를 잡았습니다.

저는 이 글을 읽으시는 분들이 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

환절기 감기 조심하세요.

PS.

저는 투자를 하면서 정말 많은 실수를 했습니다.

하지만 그런 실수들이 경험으로 쌓이면서 들었던 생각은 

제가 했던 실수를 다른 사람들은 하지 말았으면 하는 것이었습니다. 

혹시라도 투자를 하는 것이 겁이 나거나 혼자서 시작하기 어려우신 분들

그리고 실수를 할까봐 두려우신 분들을 위해 

열반스쿨 중급반 통해 제 노하우를 전달해드리고자 합니다.

잘 준비해서 도움이 필요한 분들께 꼭 도움 드릴 수 있도록 하겠습니다.

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