3년차 월부인의 수도권 1호기, 3년치 난이도를 모두 체험했습니다(매코없이+가압류물건) [옆집언니]



안녕하세요

성장에 진심인 투자자, 옆집언니입니다.

월급쟁이부자들에 발을 들여놓은지 3년이 지나서

드디어 첫번째 투자를 완성하게 되었습니다.

첫번째 투자를 하고 나면 어떤 기분일지 너무 궁금했는데요

평상시와 별다르지 않은, 어쩌면 더 여유로운 일상을 보내고 있습니다.

어떤 내용으로 복기글을 써야 하는지 계속 고민했는데

어떤 방법으로 써도 좋지 않을까?

너무 늦지 않게 쓰는게 더 중요하겠다는 생각을 해서

글을 써내려 가봅니다.

월부에 왔는데 각자의 사정으로 아직 투자를 못하신 분들

투자에 대한 확신이 없으신 분들

내 실력이 커가고 있지 않아 답답하신 분들

모두 제 글을 읽고 조금이나마 도움이 되시길 바랍니다.

월부 3년차

프로 강의수강러의

첫번째 투자 이야기

....

경기도 4급지 신축 투자

전세와 압류를 안은 투자

매물코칭없이 투자한 이야기

(필요하신 part로 이동하셔서 발췌하여 읽으셔도 좋습니다~

색깔별로 구분지어 놓았어요)

part1. 매물찾기

●단지가치 없이 투자금에 집중한 매물털기

●비슷한 가격대, 단지에만 관심갖기

●비교평가 보다는 조건 맞추기

3년간 모아온 작은 종잣돈으로

서울5급지부터 물건을 찾아봤습니다.

5급지의 물건들은 후순위 생활권의 구축 단지들이면서

주변에 경쟁물건들이 많았습니다.

무엇보다 투자금보다 더 많은 투자금이 들어

실질적으로 투자를 할 수 없었음에도

'서울투자'라는데 꽂혀 어떻게든 물건을 찾아내려고 했습니다.

그러다가,

경기도 4급지 지역을 집중적으로 파헤쳐 보기로 합니다.

서울은 이미 올랐고, 작은 투자금이라면 경기도내에 선호생활권을

할 수 있을 것이라고 생각이 들었습니다.

전수조사를 할 때,

매매가뿐만 아니라 전세가, 매전차이, 전세가율을 같이 놓고

바라보다 보니, 매매의 저평가가 우선이 아니라

매전차이=투자금에 눈이 더 가게 되었습니다.

그래서 저는 중위생활권의 최하선호단지를 매물을 가져간다거나

멀세권 구축 소형평수 올수리 필요한 물건을 찾아가며

"왜 물건은 나에게만 보이지 않는거야!"라며 한탄을 했죠!

다행히 월부학교 여름학기 과정중이였고

줴러미 튜터님께서 정말 하나하나 짚어주시며 알려주신 덕분에

점점 깨우치고 배울 수 있었습니다.

★복기 포인트

☆전수 조사를 할 때, 매매가의 저평가부터 확인해야 한다.

☆단지 가치를 척~ 알 수 있을만큼 선명한 앞마당을 만들어야 한다.

☆수용성 있는 자세로 모든 것을 배운다. 그리고 모르면 질문한다.

●비슷한 급지를 반복하여 비교하고 물건을 찾아 감을 익힌다.

●새로운 임장지에서 가격의 감을 잡아 물건의 저평가를 직감할 수 있다.

월부학교의 마지막 달, 본인이 선택한 임장지로 향하게 됩니다.

이미 비슷한 급지, 비슷한 가격대의 물건을

정말 진이 빠지도록 봤기 때문에

새로운 임장지의 가격들에 싼지 비싼지를 알 수 있는 경험을 합니다.

매물임장을 하고,

"아무리 봐도 싼데?!"

"정말 싼데?!"

"이건가??+_+"

이런 생각을 하기에 이르릅니다.

이전에 봤던 매물들을 다시 한번 뒤적이며

현재 매물이 싼지 비싼지를 보고

확신을 갖게 됩니다.

★복기 포인트

☆성과없었던 지난 달의 임장과정들이 모두 도움이 됐다. 헛튼 시간은 없었다.

☆이 물건 외에 경쟁물건을 갖고 있어야 했지만 그렇지 않았다.

☆그럼에도, "이거 안되면 다시 찾겠다"라는 마음은 가져서 다행이었다.

part2. 매물의 문제점

●너무 싼 물건은 그만큼 리스크가 있다.

●싸다는 메리트가 "자랑거리"가 되버렸다.

●3년치 투자안했던 고통이 한꺼번에 왔다.

너무 쌌던 그 물건.

신축이면서 가격네고도 많이 되고 게다가 세낀 물건!

그때 시점이,

전세대출규제로 세낀 물건을 찾아야 하는 대혼란의 시기였습니다.

경험이 많았다면, 상대적으로 쉬운 투자였겠고,

또는 피해갔겠지만

3년동안 실전투자없이 공부만 했던 옆집언니는

강사님들의 그 경험담이 본인 스스로 해결할 수 있는 거라고

착각하고 물건을 덥썩 하게 됩니다.

또한, 자본주의법 개정으로 매물코칭을 받지 못했습니다.

가격은 매력적이었지만,

해결할 내용이 너무 많았고, 너무 리스크가 컸습니다.

그저 가격이 싸다는 "자랑거리"에 눈이 멀었습니다

#압류 1건

#가압류 3건

+그 와중에 더 생기는 가압류

#매도자 해외거주

#세안고이지만 역전세났던 물건

#임차인에게 2년간 N백만원 주는 조건

#재건축 초과 환수 법을 적용받을 단지

#부사님도 조심스러워하는 까다로운 물건

하아....

★복기 포인트

☆매매가가 쌌던 건 맞았고, 세낀 물건으로 투자금이 적게 들었던 건 좋았다.

☆그러나, 초보가 감당하기 힘든 조건들이라면 1~2천 더 비싸더라도

상대적으로 쉽게 매수할 수 있는 물건을 하는게 더 좋았을 것이다.

☆만에하나, 해결하지 못할 때는 아주 큰 리스크다

●등기부등본에 압류 진행중....

●매도자 소유 빌라와 현재 아파트가 동시에 가압류 걸린 상태

●인감분실+시간없어+바빠+돈없어=매도자

"이 계약... 포기할까?"

생각이 너무 많이 들었습니다.

가격 싼 것에 너무 집중하다가,

다리 못펴고 자는 상황이 이거구나 싶으면서

한편으로는

"잘 해낼 수 있을 거 같은데!"

오기도 생겼습니다.

부동산 사장님, 법무사, 시청, 조합위원, 관리사무소, 월부카페

여기 저기 물어보고 찾아보고 고민하면서

아주 못할 일은 아닐거라는 생각이 들었습니다

(무슨 자신감이었을까요)

part3. 해결방법

●법무사, 관리사무소, 구청, 조합 등 확인이 필요한 모든 곳을 체크한다.

●놓친 부분은 없는지 꾸준히 체크하고 기록한다.

●고려할/발생할 수 있는 문제점에 대해 전문가와 상의하고 기록하고 방법을 생각한다.

여기 저기 물어보고 찾아보고 고민하면서

아주 못할 일은 아닐거라는 생각이 들었습니다

차근히 하면, 할 수 있을거라고 생각했습니다.

3년치 게으름 피운 나름 고통의 댓가라고 생각하고

배운대로 하나씩 차분히 해보자 생각했습니다.

●등기부등본을 깨끗하게 만들자

●가압류, 압류 해제 하는 프로세스

재산세를 밀린 구청의 압류 1건

사업하던 매도인의 신용카드, 통장 가압류 4건

우선 핵심내용을 바로 정리해볼게요.

※자꾸 밀리는 잔금일에

잔금일 데드라인을 정해 일정 픽스하기

※압류가 더 들어오지 못하게 일단 등기 가져온 후

내 이름으로 압류건 모두 확인후 이체하기

(매도자가 계좌 및 금액, 추가압류건 확인 후 이체)

(나중에 안 사실인데, 큰금액의 가압류건이 해당 매물로 들어오려고 했는데

명의자가 바뀌는 바람에 들어오지 못해, 그쪽 금융기관에서 당황했다는 얘기를 전해들었습니다

정말...아차 싶으면 못했을 물건입니다)

※접수증 및 말소증 그리고 압류취하까지 확인하고

마지막 잔금 보내기

(압류해제날, 매도자, 매도중개인, 우리부사님 모두 남은 잔금 이체하라고 했지만

1:3의 상황에서도 무슨 정신이었는지, 모두 해제된거 확인한 후 잔금하겠다고

뚝심있게 지켜냈습니다. 월부에서 배운 내용들의 체득 덕분이라고 생각합니다.

감사합니다. 등기부등본에 빨간줄로 취하 된 후 법무사 및 금융기관확인 후에 남은 잔금 이체하였습니다)

※해당 금융기관 담당자와 내가 직접 통화하며

상환완료 여부 및 잔여압류 확인하고 접수증 확인하기

(등기소 전자접수로 2주 예상됐던 취하가 4일만에 완료가 되었습니다.

덕분에 매도인 출국전에 완료할 수 있어서 다행이었습니다)

※우리 법무사, 가압류금융기관 법무사 모두 전화통화하며

염려되는 부분 없는지, 추가 확인사항까지 체크하기

(전화통화 녹음으로 반복공부, 카톡내용 캡처 후 프린트해서 보관하기)

●재건축초과이익 환수에 관한 법률 제6조

●재개발재건축 후 신축아파트의 경우, 초과되는 이익금,환수금은 조합원이 부담한다.

"재초환이요??"

그건 또 뭔가요??

이런거 들어보셨나요?

월부에도 그리 많은 자료가 없더라구요!

해당 단지는 빌라와 작은 구축 아파트를 재건축한 단지였습니다.

아직 조합이 해산되지 않았고, 그로 인해 이익/부담금이 완벽히 정산되지 않았어요.

아파트 단지내 상가도 모두 분양된것도 아니구요

(상가 분양후 이익을 나눈다고 알고 있습니다)

부동산사장님이 중개인협회소속 변호사에게 문의했을 때

계약서 문구와

제가 추가 요청한 문구를 적어 둘게요

혹시 나중에 관련 내용이 필요하시다면

체크해보시면 좋겠습니다.

저는 시청에 담당부서/직원과 통화하며 관련 법과 사례들에 대해 확인했고

관리사무소와 조합에 전화를 해서 추가 내용등이 있는지 확인했습니다.

[특약사항 일부]

매도인은 "OO지구 재건축사업"의 토지등소유자로서 권리와 의무를 가지며, 이는 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제6조에 의거하여 매수인과는 무관함을 매도인은 책임을 지기로함.

(재건축추가부담금을 포함한 재건축사업정산에 따른 채무 혹은 잔여재산이 있을 경우 토지등소유자가 부담또는 배분받기로 함)

●묵시적 갱신권 사용으로 계약갱신권이 남아있다.

●역전세로 내줄돈이 없었기에 2백만원씩 내주기로 한다. (언제까지?)

전세안고 매물이었고,

현재 전세호가보다 더 높은 전세금액으로 끼어 있어서

투자금이 적게 들었던 물건이었습니다.

연세가 있으신 부부는 사업을 하셔서 집보여주기도 힘들었고 귀찮았고

매도자의 불안한 상황에 다소 지쳐계셨습니다.

새로운 임대인이 생겨서 환영해주셨다고 들었고,

전세도 더 살고 싶다는 이야기를 들었습니다....만......

뭐하나 정확하게 된 것이 없었습니다.

압류건에 꽂혀,

우리 부사님이 전달하는 내용만 듣고 넘겼는데

동료랑 이야기하다, 아차!!! 싶었습니다.

이것만큼은 진짜 클리어 해야 한다!!는 생각을 가지고

다음날 바로 찾아갑니다

우리 부사님, 매도+전세부사님 모두 앉아서

저의 궁금증과 원하는 바를 전달합니다.

전세부사님: 그건 큰 문제가 아니야~가압류가 더크지!

옆지비: 맞아요! 근데 이거 해결 안되면 투자 못해요~사장님 꼭 확인해주셔야 해요!

사장님들 두분과 이야기를 하다보니

전세입자의 상황, 매도자의 상황을 들어볼 수 있는 시간이 되었습니다.

결과물로,

매도전세 부사님이 임차인과 카톡을 통해 제가 원하는 조건의 "동의"를 받아주셨고

전세확인서 작성을 통해 역전세보증금 반환기한 및 이후 시세대로거래를 서면확인 해주셨습니다.

part 4. 복기 및 마무리

●독강임투의 힘

●실전투자의 경험의 중요성

실전투자없이 월부에서 보낸 3년을 보낼 수 있었던 힘은

바로 독강임(투)와 동료들이었습니다.

앞마당을 20개 넘게 만들어오면서

3년을 월부에서 보내면서

21개의 정규강의를 듣고

32번의 돈버는독서모임에 참여하고

그러면서도 실전투자를 하지 않았던 이유를 생각해봤습니다.

바로 "마음먹기"를 하지 않았더라구요!

1호기 할 생각이 별로 없었습니다.

언젠가 때되면 하겠지~

저절로 짜잔 하고 나타날거라고 생각했던 거 같아요.

하지만 그런 건 없더라구요

1호기 마음먹기를 하고 났더니

드디어 매물털기를 했고

1등뽑기, 비교평가가 현실적으로 다가왔고

강의의 단지비교가 재미있기 시작했고

돈을 더 적극적으로 아낄 수 있었습니다.

모든 건 다 마음먹기!

●다음 투자에 가압류라면 잘 할 수 있습니다.

●하지만.. 더 싸고 더 조건 좋은 물건을 더 많이 찾아보겠습니다.

혹시, 몇 달후에 어떤 문제가 생기면 어쩌나 하면서

아직도 걱정을 하고 있습니다.

다음 투자에서는 굳이 가압류있는 물건을 하지 않겠습니다.

그 때 제 실력이 지금보다 2배는 좋아졌다면 모를까,

앞마당 중에서 더 싸고, 더 조건 좋고, 그냥 더 좋은 단지와 매물을 찾아보겠습니다.

그럼에도,

이번 경험이 후회되거나, 너무 잘못 됐다고 생각하지는 않습니다.

저는 최선의 노력을 했고, 할 수 있는 모든 것을 했습니다.

그렇지만 분명히 매물선택과 협상과정, 진행상황에서 부족함이 많았다고 생각합니다.

앞으로 어려운 조건의 물건도 접근할 수 있는 실력을 갖출 수 있도록

많이 공부하고 많이 경험하겠습니다.

그게 제가 할 수 있는 최선이라고 생각합니다.

●감사합니다

●진심으로요..

줴러미튜터님~

우선 뜨거운 여름학기 3개월동안

반장이지만 투자 안하고 있었던 학생을

실전투자까지 이끌어주신

따뜻하고 또 따뜻하신 줴러미튜터님

너무 감사드립니다.

배우면서도 정말 가르치기 힘든 제자였지 않았을까...

다시 한번 반성을 하면서

그럼에도 끝까지 애정과 관심 주시며 키워주셔서 감사합니다.

배운거 잊지 않고 더 성장하는 투자자 되겠습니다.

빈쓰튜터님~

지투에서도, 학교 전후로도 용기 북돋아 주시고

조언해주셔서 너무 감사드립니다.

한마디 한마디가 모두 저에게 도움이 되는 내용들이었습니다.

사랑과 관심의 응원과 조언들 너무 감사드립니다.

저도 앞으로 누군가에게 도움이 될 수 있는 사람이 될 수 있도록

더 많이 배우고 성장하겠습니다.

마스터 멘토님~

투자코칭에서도 감사드리지만,

이번에 아너스와의 만남에서 저에게 현실적인 조언 해주셔서 너무 감사합니다.

매물코칭도 없이 했던 투자라, 약간 긴장을 놓고 있었는데

멘토님의 "정신 똑바로 차려야 한다"는 이야기에

노력하며 마무리까지 애쓸 수 있었던 거 같습니다!

때마침 저에게 다가오셔서 조언해주셔서 너무 감사합니다 멘토님~

다음에 또 만나면 감사인사 드릴게요~다음에 또 봬요~멘토님!

골드트윈님~

트부님.

친절하면서도 예리하고 또 정곡을 찌르는 트부님

이 물건을 찾을 때부터 이런 저런 고민들이랑 푸념이랑 멍때리는 저를

포기하지 않고, 모두 다 이야기 해주셔서 감사해요

트부님도 너무 바쁜 스케줄이지만 그래도 항상 관심과 애정으로

저의 투자를 도와주셔서 진짜로 감사합니다.

트부님의 투자도 응원하겠습니다.

그리고 저의 모든 동료들

라빈쓰 1호기 어벤져스까지 만들어서 마지막 투자 완료하도록 환경 만들어줘서 너무 감사합니다.

뽀삐 환경안에서 즐겁고 또 즐겁게 월부와 투자와 마인드 잡아갈 수 있게 도와줘서 너무 고마와요

일오나 이제 너무 오래됐지만, 그래도 잘지내고 있는 일오나, 1호기 격려와 응원과 축하 감사합니다

마지막으로 줴럽미

투자가 기본 디폴트인 월부학교 환경에서 줴럽미들 만나서 너무 감사했습니다.

덕분에 첫 학교를 후회없이, 실전투자 하며 보낼 수 있었어요.

환경 만들어주고 서로 응원해주셔서 감사합니다.

1호기를 응원해주고, 축하해주시는 모든 동료분들 감사합니다.

지치지 않고, 자만하지 않고, 성장하는 옆집언니 되겠습니다

읽어주셔서 감사합니다.

<이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글>

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