수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요.
권유디 튜터님 반의 후바이입니다.
개인적으로 아직 상하의 모두
여름 복장으로 출퇴근, 임장을 다니는데
올들어 처음으로 열선시트를 틀었습니다.
일교차에 건강 유의하셨으면 좋겠습니다.
단지 분석 또는 지역 사전조사 과정에서
과거 전세 가격을 많이들 살펴보시죠.
기억을 더듬어 보면
22년 중반에는 단지 장표에
수익률 분석이 자리를 차지했던 것 같고
22년 말 - 23년 초에 들어서는
전세가의 하방 경직성에 대한 내용이
단지 장표의 한 자리를 차지했던 것 같은데요.
아마 이전 상승장에서 더 좋은
힘을 보여주었던 단지를 분석해 두고
기회가 있을 때 또는 지금(당시)
더 나은 선택을 하기 위해,
하락장 및 역전세장을 맞이하면서
전세가의 하락폭과 회복 기간이을 살펴보며
단지의 선호도를 파악하기 위한
보조 지표로 사용하기 위함인 것 같습니다.
또 시장의 방향성과 별개로
공급 파트에서 입주 장에서의
단지 별 전세 하방경직성을 살펴
공급의 영향권을 파악과 역시나
선호도에 대한 가늠도 해 보기도 합니다.
오늘은 전세 가격 흐름을 토대로
단지 선호도를 가늠해보고자 할 때
놓칠 수 있는 맹점에 대해
글로 적어보고자 합니다.
저와 비슷한 고민 또는
시행착오를 겪고 계셨다면
조금이라도 도움이 되었으면 합니다.
# 거주민이 기억하는 가격
동일 기간 생활권 별, 단지 별
전세 영향을 파악해 살펴보고
C > A > B 생활권 순의 전세 낙폭.
A생활권에서는 나 > 라 > 가 > 다 순의
전세 낙폭을 확인해 보게 됩니다.
그리고 전세는 실수요 지표이니 만큼
전세의 낙폭을 보고 단지의 선호도와
연결시켜 보려는 노력도 해 봅니다.
여기서 그냥 끝내버리면 뇌피셜로
끝나버릴 수가 있기 때문에
역 접근성이,
업무지구 접근성이,
연식과 단지 쾌적성이,
중심 학원가 접근성이,
선호 초,중학교 배정에,
더 유리해서, 더 불리해서 등..
전세가를 통해 가늠했던
선호도의 근거들도 찾아와 봅니다.
선으로 표현되는 호갱노노의 표현 방법이
실제 낙폭과 다르게 보여질 수 있는 오류.
단지마다 영향 시점이 다를 수 있는데
동일 기간으로 설정해 살펴본 점.
많이들 알고 계시는 이 두가지 외에
어떤 맹점이 있을까요?
지역마다 거주민이 받아들이고
기억하고 있는 가격대가 있다는 점입니다.
거주민이 체감하기에 비싸지 않고
이사를 고려할 정도가 아니라면
단지의 선호도가 낮더라도
전세 하락은 적을 수도 있습니다.
거주민이 체감하기에 비싸다면
아무리 선호다 높더라도
전세 하락이 클 수도 있습니다.
앞으로는, 전세 가격의 낙폭으로
단지의 선호도를 가늠해 보시기전에
거주민이 기억하고 받아들이는
가격에 대해서도 함께 고민해보세요.
그러면 같은 전세가 하락을 놓고도
더 객관적으로 선호에 접근 해볼 수 있습니다.
편의점에 맥주는 네 캔에 만원이고
고기집의 맥주는 병당 5천원인데
편의점 맥주가 훨씬 싸지만 모두가
편의점에서 맥주를 소비하지 않고
고기집에서 파는 맥주도 사 먹는 것은
편의점과, 고기집에서 소비하는 사람의
소득차이가 다르기 때문은 아닐겁니다.
거의 비슷한 소득 수준을
가진 사람들 일거에요.
권유디 튜터님
선호도보다 자본주의가 먼저
광역시의 상급지 단지들을 가져와
설명해 보려 합니다.
부산 상급지
부산의 상급 지역 단지들인데요.
같은 기간
A, B 단지는 1.5억의 전세가 하락이 있었고
C 단지는 5천만원이 덜 빠졌었네요.
1억이나 1.5억이나 억 소리가 나니..
모두 무섭기는 마찬가지이지만
전고점은 A,B 단지가 더 높았는데
A, B 단지가 C 단지보다 선호가 낮은걸까요?
아니면 단지에 호재가 반영된 가격일까요?
부산 상급지
호재가 반영된 가격도 아니고
A, B 단지의 선호가 더 낮은 것도 아닙니다.
전세 가격의 하락은 훨씬 컸지만
향후 투자 검토 시 같은 투자금이라면
A,B 단지를 우선적으로 검토해야 하는 단지입니다.
울산 상급지
울산의 상급 지역 단지들 입니다.
같은 기간
A 단지는 1.9억, B,C 단지 1억,
D단지는 8천만원의 전세가 하락이 있었습니다.
전고점은 A 단지는 6억을 넘었었고
C단지는 6억에 근접했었고
B,D 단지는 6억에 많이 못미쳤던 단지들입니다.
A ▶ B, C ▶ D단지 순으로 선호가 낮은걸까요?
아니면 이곳에는 호재가 반영된 가격일까요?
울산 상급지
울산의 이 4개 단지들도
호재가 반영된 가격도 아니고
A 단지의 선호가 낮은 것도 아닙니다.
여기도 마찬가지로 전세 가격의 하락은
훨씬 컸지만 같은 투자금이라면
A 단지를 우선적으로 검토해하는
선호를 가지고 있습니다.
글을 작성하는 지금이야
두 지역의 임장을 마쳤고
단지의 선호도를 알게 되었기에
이 두 지역의 경우 전세가 하락과
단지의 선호도가 비례하지 않을 수 있다는
결론을 가질 수 있게 되었습니다만
지역을 이제 알아가는 시점에서는
어떤점을 함께 살펴보면
전세가로 선호 가늠시 맹점을 피할 수 있을까요?
같은 그림에 빨간 줄을 그어보겠습니다.
특이점이 보이시나요?
전세가의 하락폭에만 집중한 나머지
전세가가 꺾이기 전에 얼마의 기간 동안
얼마의 가격이 올라왔었는지
고민을 하지 못하고 있었다는 점입니다.
열반스쿨 기초반 초반에 듣게되는 내용이죠.
압구정 현대가 많이 올았으니 많이 떨어졌다고
좋은 것 일수록 많이 가파르게 올랐듯
하락 요인이 발생되었을 때 마찬가지로
더 많이 가파르게 떨어질 수 있다는 점입니다.
또한 지난 상승장에는 유동성 외에도
임대차법이라는 정책으로 인해
전례 없던 전세 상승도 있었기 때문에
하락 변곡 이전의 흐름도 함께
살펴보는 것이 좋습니다.
꼭 줄을 그어보지 않더라도,
하락 기간과 금액을 긁어보듯
상승 기간과 금액을 긁어보시면
도움이 되실 것 같습니다.
다만, 이것을 두고 선호도와 그대로
직결해서는 선호 파악에
왜곡이 생길 수도 있습니다.
'많이 떨어지면 많이 올랐다는 것이군?'
'그럼 좋은 것..!'
'이러니 전고점에 더 무게를 두고 봐야겠군?'
이렇게만 해석을 하면 안 될 것 같구요.ㅎㅎ
"전세 가격을 판단할 때
사람들이 받아들이는 가격 수준이 있습니다.
그 다음에 상승장인지 하락장인지
심리를 생각해 보는게 필요합니다.
(특히 수도권은요. 지방은 조금 다를 수 있어요)
그 다음에 공급을 보는거에요."
권유디 튜터님
앞으로는 전세 가격으로
단지와 지역의 선호를 가늠해 볼 때
하락 이전의 가격 흐름 기간, 흐름 폭도
함께 살펴보시면서 하락 이면에 있을 수 있는
맹점을 환기시켜 보셨으면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
가르침 주신 권유디 튜터님 감사합니다.
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