전문가칼럼

매물을 안보고도 1등 투자물건 찾을 수 있다?

샤샤와함께 23.08.22 0

안녕하세요.

글쓰는 투자자 샤샤와함께입니다.

지방투자 1등뽑기에서

어려움을 겪으시는 분들이 많아

이 칼럼을 먼저 들고 왔습니다.

매물임장 없이

1등 뽑는 방법

물론 매물임장까지 해내고

1등을 뽑으면 가장 좋습니다.

하지만 현재 시장 상황상

어려운 부분이 있는 것도 사실입니다.

실제 거래가 잘 안되다보니

사장님들도 힘겨운 시기를 보내고 계시고

차가운 시장에 매물만 보러 가면

이유 없이 문전박대를 당하기도 합니다.

저도 매물임장 없이 1등을 뽑던

시절이 있었습니다.

앞마당이 40개가 넘어가면서

임장지는 전국에 흩어져있고

1등 후보들도 팔도에 있다보니

몸을 4개로 분리해 다닐 수 없더라구요.

이렇게 시장 상황이나

물리적 제약으로

매물을 보기 어려울 때

매물임장 없이 1등 뽑는

구체적인 방법을 소개하려고 합니다.

그동안 시리즈로 작성한

칼럼을 초보 눈높이에서

정리하긴 했으나

한 번에 이해할 내용이 아닙니다.

좀 어렵게 느껴더라도

집중 빡!하고 따라오세요 ^^

*실제 적용하실 때는

링크나 PDF 저장해두셨다가

매월 찬찬히 임장보고서 쓰면서

해보고 -> 다시 읽고 -> 다시 적용

반복해보는 것을 추천합니다.

1등을 뽑기 위해

꼭 알아야 하는 것

월며든 월부인이라면 누구나

목놓아 외치는 1등은

'투자 물건 1순위'를 말합니다.

투자로 좋은 물건은

제 시리즈 칼럼에서

자세히 설명했듯이

1. 저평가인가?

2. 수익률이 가장 좋은가?

3. 리스크 감당이 되는가?

의 순서로 선별합니다.

즉, 저평가 되어있고

수익률이 좋으며

리스크 감당이 되는

가장 투자하기 좋은 물건

= 1등

그럼 1등을 뽑기 위해

꼭 필요한 정보는 무엇일까요?

1. 현장의 입지

2. 현장의 가격

매물 임장 없이라도

1등을 뽑기 위해서는

위 두 가지를 알면 됩니다.

그런데 '그냥 입지와 가격'이 아니라

'현장의'가 붙었죠?

그냥 손품으로 입지 등급만 알아서는,

그냥 호갱노노 실거래가만 봐서는

뽑기 어렵기 때문입니다.

그래서

직접 발품으로 지역 입지를 느껴보고

(분위기임장, 단지임장)

손품을 통해 '실제 거래 되는'가격을

알아내는 것이 중요합니다.

'지금' 실제 거래될 가격은

호갱노노나 아실보다는(실거래가 기반)

현재 살아있는 매물 가격을 알려주는

네이버 부동산을 추천합니다.

현재 시장이 얼어붙어 있는 곳이 많아

최근 실거래 가격이

6개월 이상된 단지도 있어요.

오래된 실거래가격 기반으로 판단하면

실제 시장 상황과 동떨어질 수 있다보니

네이버 부동산에 살아있는(거래 가능한)

매물 가격을 살펴보는 것을 추천합니다.

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실제 거래되는

현장 가격 파악하기

네이버 부동산 단지명 검색

평형 선택, 동일 매물 묶기 체크

저층/탑층/동향 제외한 매매 최저가

저층/탑층/동향 제외한 전세 최저가

*최근 3개월 실거래 가격과

차이가 크다면

전화임장으로 보다 면밀히 알아보기

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여러분이 분위기임장, 단지임장을 통해

지역의 입지를 발품으로 겪어보고

네이버 부동산 가격을 면밀히 살펴봤다면

현장의 입지와 가격을 감잡고

1등을 뽑을 수 있습니다.

그럼 이제 본격적으로

임보 장표를 통해 1등 뽑는 과정을

보여드릴게요.

1단계 :

시세지도 탐험

자 여러분 요즘에는 시세를

무슨 자동 프로그램으로 딴다면서요?

급하니까, 대충 시세 안보고

넘어가지는 않나요?

하지만

투자자가 가격을 모르고

넘어가면 절대 안됩니다.

바로 거기에

보물이 숨겨져있어요.

만들어둔 시세지도를

다시 꼼꼼히 들여다본다는 마음으로

한 동 한 동 시세를 살펴보세요.

이때 다른 평형들 섞어서 보면 헷갈리니까

아예 시세지도 만들때 20평대, 30평대

장표 구분해서 그리는 걸 추천해요.

시세지도 펴놓고

같은 가격대끼리 살펴봐요

2억 대 초반에 어떤 애들이 있나..

2억대 중반은...

3억대 초반...

그럼 뭔가 이런 생각이

드는 단지가 나올겁니다.

어? 이동네가 더 좋은데

가격이 다른 애들이랑 비슷하네

이런 단지들 가격만

빈 PPT 장표에 복사해서

옮겨 모아보세요.

주의 할 점은

이 단계에서 너무 많이 생각 하지마세요

그냥 싼가? 긴가민가 싶으면

복사해서 옮겨주세요.

1차 후보를 고르는 중이니까

약간 많다 싶어도 괜찮아요.

그럼 1단계 결과물로

1차 후보군 장표가

덕지덕지 붙여진 시세와 함께

나오게 됩니다.

2단계 :

같은 가격 대로 줄세우기

2단계 에서는

감으로 뽑아둔 애들을

가격으로 줄세우는 과정이 필요합니다.

2억 초반 A/B/C/D

2억 중반 A/B/C/D

3억 초반 A/B/C/D

.

요런 식으로 시세를 가격대별로

줄을 세워보세요.

그럼 아래와 같은 장표가 나올 거에요.

부산 임장보고서 중 일부 (2020년 기준)

여기서 해당 가격대에서

가격은 같지만 좀 더 괜찮은데?

싶은 애들을 추려냅니다.

이렇게 추려낼 때 주의할 점은

입지와 매매가만 보고

고른다는 것입니다.

이 단계에서 매매-전세 차이

즉, 투자금을 보게 되면

갭만 보고 고르는 오류를 범합니다.

(특히 초보시절 주의할 부분입니다)

저는 스마일 표시를 해놨네요.

그럼 괜찮다고 체크한 단지들을

지도로 옮겨보겠습니다.

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2단계

같은 가격대에서 고르기

같은 가격대로 묶고

매매가만 보면서

'가격은 비슷하지만

더 괜찮은'

단지들 추려내기

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3단계 :

지도 위에 같은 상품군

시세와 입지 올리기

이제 지도를 한 장 캡처해서

빈 PPT 장표에 깔아줍니다.

여기에 까는 지도는

'해당 구 전체가 보이는'

줌 아웃된 지도에요.

부산진구의 법정경계 레이어 켠 상태 (카카오맵)

*아직 지도 잘 감이 안온다면

법정경계 레이어를 켜둔 채로

위치를 잡고 캡처할 때는 레이어를 끄고

캡처하는 것을 추천합니다.

지도가 준비되었다면

아까 싸다고 생각한 단지 시세를

지도 위에 올립니다.

시세표는 크고 지도는 작으니까

필요하다면 점으로 표시하는 게 좋아요.

그리고 아직 초보라면

지도만 보고 입지 감이 잘 안올거에요.

그럴 땐 단지분석 할 때 써놨던

입지등급표 있죠?

그걸 단지 옆에 작게 붙입니다.

인구와 공급은 동일하니까 (같은 지역)

"직장/학군/환경"만 나오면 됩니다.

3단계에서 주의할 점은

1) 비슷한 상품군끼리

2) 매매가만 올린다

는 점 입니다.

이제 본격적으로 '입지만 다른'

단지들을 비교할 것이기 때문에

다른 변수들은 통제해야

비교가 가능합니다.

(별 다섯개 중요!!!)

즉, 입지도 다르고,

연식도 다르고, 가격도 다르면

고정축이 없어져 비교가 불가능합니다.

예를 들어 볼까요.

고등어를 새우와 비교하면

뭐가 더 싼지 알수 있나요?

그냥 고등어는 고등어 가격

새우는 새우 가격이네?

얼마 차이가 나야 적정한거지??

하는 물음표만 남게 됩니다.

같은 상품군이 아니기 때문이죠.

그래서 상품군을 비슷하게 묶어서

'입지만 다르게'하여 비교합니다.

*비슷한 상품군이란?

연식/평형/구조

-연식 차이 5년 이내

-같은 평형(전용 면적)

-같은 구조

(복도식vs계단식 = 다른 구조

방3화1vs방3화2 = 다른 구조)

그렇게 비슷한 상품군이면서

같은 가격대 단지 들을 모아서

올리고, 입지 등급을 적어봅니다.

평형대는 달라보이지만 모두 전용 59!

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3단계 정리

지도위에 같은 상품군끼리

가격/입지 올리기

전체 구가 보이는 지도 위

1) 비슷한 상품군끼리

2) 매매가만 올리고

3) 입지 등급 표시한다

(직장/학군/환경)

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4단계 :

전세가격 추가하고

감당 가능한 것만 남기기

상품군이 같은 단지만 모아야 하기에

같은 지역이더라도 장표는

최소 6장 정도 나오게 됩니다.

-전용 59(25평) 구축

-전용 59(25평) 준신축

-전용 59(25평) 신축

-전용 84(34평) 구축

-전용 84(34평) 준신축

-전용 84(34평) 신축

이 중 내가 감당 가능한 잔금 범위를

벗어난 단지들은 지워버립니다.

(잔금 리스크 감당 불가 사유)

그럼 5억, 6억 대 이상의

비교적 싸다고 생각했지만

감당 불가해 살 수 없는 아파트는

후보에서 지워지게 됩니다.

이제 전세가격과

매매-전세 차이,

전세가율을 추가합니다.

좀 번거롭더라도

초보 시절에는 이렇게 해서

매매-전세 차이만 보는

오류를 줄이는 것에 집중합니다.

이제 지도 위에는

내가 선별한 저평가 물건들이

가격-입지-투자금이 모두

들어가 있는 상태입니다.

1) 입지가 비교적 더 나으면서

2) 투자금이 감당 가능하며

(매매-전세 차이)

3) 잔금 대비 가능한 것

(절대가 N억 이하)

천천히, 면밀히 살펴보면서

위 세 가지에 해당하지 않는 것을

지워나갑니다.

즉, 입지가 떨어지는 데

가격이 더 싸지 않은 것을 지우고

투자금이 감당 가능 범위를

넘어서는 물건을 지우고

잔금 대비가 되지 않는

절대가격이 높은 물건을 지웁니다.

*투자금 범위와

잔금 대비 절대가격은 개인의

대출 여력이나 종잣돈 마다 다르겠죠?

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4단계 정리

전세가격 추가하고

투자금, 잔금 감당 가능한 것만 남기기

1) 입지가 비교적 더 나으면서

2) 투자금이 감당 가능하며

(매매-전세 차이)

3) 잔금 대비 가능한 것

(절대가 N억 이하)

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거의 다왔다 나의 1등...!

최종 단계 :

범위에 들어오는 것 중

가장 좋은 것을 선택한다

이렇게 까다로운 과정을 통해

남겨진 단지들은 아래 항목을

모두 통과한 것입니다.

1. 저평가 되어 있는가 (입지 대비 싼가)

2. 환금성이 좋은가

(저층/탑층/300세대 미만 제외)

3. 원금보존 (투자금이 N천만원 이하)

4. 리스크 대비(잔금 대비, 역전세 금액)

마지막으로 남은 것은 바로

수익률 높은 물건 고르기 입니다.

수익률을 결정하는 두 가지 요소는

매우 심플한데요.

들어간 돈과

벌 돈입니다.

"내 돈을 얼마 들여서

얼마를 벌 것인가?"

이 문장이 수익률을

가장 심플하게 표현해줍니다.

적정 수익률은 200%입니다.

200%를 하기 위해서는

5천 만원 투자금을 들였을 때

1억이 올라야 한다는 의미입니다.

(세금 등은 제외하겠습니다)

그럼 지금 3.5억 아파트를

전세 3억에 맞추고,

투자금 5천만원 들여

매수했다면

앞으로 여기서 1억이 오른 가격,

즉 4.5억이 될 수 있다는 생각으로

매수를 하는 것입니다.

만약 적정한 지역 비교군이 있어서

같은 입지의 4.5억 아파트를 알고 있다면

이를 쉽게 예상할 수 있지만

아직 앞마당이 적은 경우에는

적정 비교군을 찾지 못해

알기 어려울 수 있습니다.

이럴 때는 같은 지역 내에서

'입지가 더 떨어지는데

가격이 같은' 아파트를 보고

"내가 고른 물건이 입지가 더 나은데

가격은 같네, 싸다!" 라는

저평가 여부를 판단한 후에

내가 감당할 수 있는 물건 중에

가장 좋은 것을 고릅니다.

즉, 저평가도 투자금도 잔금대비도

모두 통과된 물건들이 있다면

그중 입지가 가장 좋은 것을 고르는 것이

수익을 높게 가져다 줄 확률이 높습니다.

이렇게 초반에는 예상 수익률을

감잡기 어렵지만(앞마당 부족)

지역 내에서

비교적 싼 물건을 찾을 수 있고

감당가능한 것 중 가장 좋은 것을 택해

'잃지 않는 투자' 부터 하는 것이

중요합니다.

아는 지역이 늘어갈 수록

수익률을 파악하기가 점점 수월해집니다.

처음엔 '잃지 않는 투자 물건' 부터,

순서에 따라 차근히 골라보세요!

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최종 단계

수익률 판단하기

"감당 가능 한 것 중

가장 좋은 것"

1. 저평가 되어 있는가 (입지 대비 싼가)

2. 환금성이 좋은가

(저층/탑층/300세대 미만 제외)

3. 원금보존 (투자금이 N천만원 이하)

4. 리스크 대비(잔금 대비, 역전세 금액)

5. 수익률 200% (감당 가능한 것 중 가장 좋은 것)

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오늘은 매물임장 하지 않고

지역에서 명확한 1등 뽑는 방법을

알려드렸습니다.

A to Z로 훑다보니 상당히 길어졌는데,

서두에 말씀 드린 것 같이

반드시 칼럼 이론과

임장보고서 실습을 병행하는 것을