틀 없는 단지분석 FAQ & 업그레이드 버전 (임보공개) [으으음]



안녕하세요.

으으음입니다 :)

지금으로 부터 약 반년 전,
틀에 박히지 않은 단지분석 방법
에 대한 글을 작성했었는데요.

정말 너무 감사하게도

많은 분들께서 글을 읽어주시고

벤치마킹 해주셔서 더 겸손한 마음으로

열심히 해나가고자 하고 있습니다.

** 사진을 누르면 나눔글 링크로 이동

실전지투 튜터링, 돈독모, 열중 독모 등등

다양한 자리를 통해 만나는 분들께서

공통적으로 주시는 질문들이 있어서

그 부분에 대해 답변을 드림과 동시에

좀 더 업그레이드 된 부분을 함께

말씀 드리도록 하겠습니다.

아직 글을 읽어보지 않으신 분이 있다면

한번 읽어보고 오시는 것을 추천드립니다!

가장 많이 하는 질문 #1

도대체 저 화살표는 뭔가요?

도대체, 저 그래프에 있는 화살표는 뭐죠?

가장 많이 받았던 질문입니다.

1. 현재 호가를 기준으로 가로 선

2. 가로선이 그래프와 닿는 시점 기준 세로선

을 그어서 나오는 그래프 입니다.

이 화살표를 긋는 이유는,

현재 호가가 과거 언제쯤에 있었던 가격인지

를 보기 위함입니다.

이걸 보면 뭐가 좋은가?

대략적인 가격의 감을 잡을 수 있는데요

지방은 시장마다 사이클이 다르지만

서울은 거의 비슷한 사이클을 가지고 돌고요

지방은 서로 사이클이 다르긴 하지만

하나의 지역 내에서는 같은 사이클이기 때문에

한 시장 안에서의 비교를 해나가시면 됩니다.

보통 2018-2019 가격이면 정말 싼 가격,

2020년도 가격이면 허리 쯤 가격

2021년도 가격이면 어깨, 머리 쯤 가격

이라고 생각하시면 될 것 같습니다 :)

가장 많이 하는 질문 #2

너무 재밌긴한데 시간이 오래걸려요

단지 꼭 다 해야하나요?

당연히 다 할 수 있다면 해보는게 좋겠죠?

하지만, 시간이 너무 오래 걸린다면

중요한 단지 위주로 해보시면 좋습니다.

최소 한 생활권 당 3~5개 한다

생각하고 단지분석을 시작하는데요

첫 생활권부터 다 한다! 라고 생각하고 하면

뒤쪽 생활권에서 중요한 단지조차도

못하는 경우가 발생하기 때문에

우선순위를 잘 잡고 해나가시는게 좋습니다.

그럼에도 불구하고 한 생활권에

정말 구축 단지가 몰려있다? 라고 하면

한판에 생각을 정리해 보는 것도 좋습니다.

보통 전고점이 전전고점을 넘지 못한 단지들은

저가치 단지인 경우가 대부분인데요

‘저가치겠지’ 라고 뇌피셜 돌리는 것이 아니라

한번씩 꼭 확인하고 넘어가시길 바랍니다.

다시한번 말씀 드리지만,

단지분석엔 정해진 틀이 없으니

자유롭게 생각을 적어주시면 됩니다 :)

업그레이드 #1

아실 그래프 더 길게 보세요

기존에 작성했던 양식을 보면

아실 그래프가 굉장히 짧게 있는데요

아실 그래프를 길게 봐야 보이는 것이 있습니다.

아실 그래프를 길게 보면 길게 볼수록

1. 해당 단지의 환금성

2. 가격 변화의 흐름

3. 매매와 전세의 거래 차이

4. 가장 투자하기 좋았던 시기

5. 사람들이 받아주시 시작하는 가격

등을 면밀히 볼 수 있습니다.

방법은 매우 간단합니다.

길게 캡처를 해두고 현재 가격 수준을 확인하고

쭉 훑어 내려가면서 가격이 어떻게 변해왔는지

낮게 거래된 때, 높게 거래된 때를 확인하고

특징을 발견해 나가면 되는 겁니다.

동대문구에 있는 이문 이편한세상 단지는

전고점을 찍은 이후에 거래가 없다가

6억 중반 ~ 7억 대에 거래가 되기 시작했네요

지금은 7억 중후반까지 가격이 올라왔습니다.

투자자가 동시거래 한 건도 보입니다

6억에 4억 전세 맞춰서 매수했네요?

장이 안 좋을 때 3억 중반에 거래 되던 전세가

지금은 4억 중후반까지 올라온 모습입니다.

아실, 호갱노노에서는 평균치로 잡아

하나의 점으로 만들어버리는 실거래들을

하나하나 뜯어보는 디테일을 잡아보면

거래의 빈도, 거래 가격의 변화 등등

투자에 관련된 다양한 생각을 할 수 있습니다.

# 업그레이드2

전고점, 전저점, 호가, -20% 가격 확인

호갱노노 지도에서 생활권, 단지의 ‘가치’

에 좀 더 집중해서 단지분석을 진행했다면

가격도 좀 더 유심히 볼 필요가 있습니다.

가격을 볼 때, 아실 그래프, 화살표와 함께

상승시기, 전고점, 현재 호가,

전저점, -20%가격

이 5가지를 함께 확인해보고 있습니다.

1. 상승시기

상승시기가 빠르다 = 오래 올랐다

=오랫동안 사람들이 높은 가격을 주고 산다

는 의미이기 때문에 중요한 부분입니다.

2. 전고점, 전고점 -20% 수준

이 부분은 강의나 칼럼을 통해

이미 많은 분들이 접하셨을 것이라 생각합니다.

전고점, 전고점 -20% 수준을 통해서는

절대적으로 현재 가격이 얼마나 싼 수준인지

확인하는 직관적인 방법이긴 하지만,

전고점에 오류가 있는 경우가 많기 때문에

참고만 하시면 좋습니다.

3. 전저점, 현재 호가

전저점은 결국, 누군가 ‘매수’를 해서 찍힌 ‘점‘

이라는 의미를 가지고 있기 때문에

이 가격부터는 사람들이 싸다고 생각하는구나

의 감을 잡아가는 데에 도움이 됩니다

현재 호가가 전고점, 전저점 대비해서 어떤지

’세로‘로 가격을 보는 연습을 해보시면 됩니다

** 가로로 보는건 위에서 말씀드린

화살표를 통해 확인해보시면 됩니다!!

# 업그레이드3

타입이 특이한건 꼭 짚고 넘어가세요

가끔 전화임장을 하거나 매물임장을 하면

사장님 ~ 그거 OO.O억에 나온거 있던데~

아 그건 B타입이라서 싼거야

A타입은 XX.X억부터 시작해

라고 하시는 경우가 더러 있습니다.

이런 단지는 꼭! 기록해두시고 가격차에 대해

생각을 남겨보시는 것이 좋습니다.

얼마정도 차이가 나면 A가 싼건지 B가 싼건지

에 대해 생각과 우선순위를 잡아보시면

똑같은 단지에 같은 평형을 사더라도

더 마음 편한 투자, 조금 더 버는 투자를

할 수 있게 될 것입니다.

오늘은 이렇게

단지분석에서 가장 많이 물어보는 질문 2가지

와 지난번에 보여드렸던 틀없는 단지분석에서

추가적으로 더 확인하면 좋을 것들

을 짚어 드리는 시간을 가졌는데요

단지분석엔 틀이 없고

결국 내가 현장에서 본 것을 기록하고

가격에 대한, 투자에 대한 생각을 적는 것이

가장 중요한 부분임을 잊지 않으시길 바랍니다.

정해진 양식, 틀 보다는

내 투자에 더 중요한 부분에 집중해서

뾰족한 단지분석 해나가시길 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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