2주택자 되면 달라지는 세금! (걱정 마세요. 다 방법 있으니까…)

간혹, “2주택자 되면 세금 폭탄 맞는 거 아니에요!” 하시는 분들이 계십니다. 물론 그런 경우가 있긴 하나, 아주 극소수이고 우리가 원하는 건 세금을 내지 않는 것이 아니고, 수익을 먼저 내는 것이며 그 과정에서 발생하는 세금을 합법적인 방법으로 최소화하는 것입니다. 

결론부터 말씀드리자면 1주택자로는 부자가 될 수 없습니다. 본인 집값이 올라도 주변도 다 올랐으므로 일종의 ‘본전’인 셈입니다. 따라서 최소 2주택 이상은 되어야 원하는 경제적 부를 이룰 수 있습니다(이건 제가 해봤으므로 아주 잘 압니다).

어쨌든, 2주택이 된다고 해서 곧바로 세금폭탄을 맞는 건 아니고 하늘이 갑자기 무너지는 것도 아닙니다. 왜 그런지 살펴봅시다. 

첫째, 취득세는 비조정 주택을 취득하면 여전히 기본세율 입니다. 

지금 부동산 세금 정책은 양도세 못지 않게 취득세가 핵심입니다. 이때는 ‘순서’가 가장 중요한데요, 2주택을 가기로 했다면 1번은 조정, 2번은 비조정을 사야합니다. 그럼 모두 기본세율(1~3%)가 적용되서 입니다. 

만약 동일한 2주택을 취득하는데 1번을 비조정, 2번을 조정을 산다면 2번은 8% 취득세율이 적용되고, 이를 피하려면 3년 내 1번을 처분해야 하므로 ‘망’ 입니다. 

따라서 순서에 유의하시되, 지금 서울은 대부분이 비조정이므로 매수할 곳이 너무나 많습니다. 굳이 물어보신다면 ‘조정지역 같은 비조정지역’을 권합니다. 즉, 강동 / 마포 / 성동 / 동작구를 잘 보시면 좋겠습니다.

(그림 1) 주택수에 따른 취득세율, 월부 강의 자료 중 일부

둘째, 보유세도 공동명의를 하면 2주택까지는 괜찮습니다. 

보유세는 재산세와 종부세(종합부동산세)가 있는데 문제가 되는 건 종부세 입니다. 그런데 종부세 중과는 3주택 그리고 과표 12억 초과부터 적용되므로 2주택까지는 괜찮습니다. 설령 3주택이라도 과표 12억에 해당하려면 시세가 대략 40억 이상이므로 당장은 괜찮을 수 있습니다. 

따라서 2주택으로 가신다면 공동명의를 하시면 보유세 역시 큰 무리가 없을 것입니다. 그래도 걱정하시는 분들을 위해 단독명의 그리고 공동명의에 따른 보유세 차이를 아래 보여드립니다. 

(그림 2) 2주택인 경우 보유세 부담액, 월부 강의 자료 중 일부

셋째, 일시적 2주택 비과세가 안 되더라도 최소 1채는 얼마든지 비과세 가능합니다. 

2주택자 되었을 때 가장 많이 하는 걱정이 바로 양도세일텐데요, 요건을 갖춰 1번과 2번 주택을 취득하고 이를 순차적으로 매각하면 일시적 2주택 비과세를 통해 ‘모두’ 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 

하지만 간혹 이러한 일시적 2주택 비과세를 받지 못했을 때 둘 다 비과세가 안 된다고 오해하시는 경우가 있는데요 그렇지 않습니다. 즉 2채 중 1채를 매각하고(이때는 과세), 남은 1채에 대해서는 얼마든지 1주택 비과세가 가능합니다. 이때 먼저 매각하는 주택은 종전주택도 가능하고 신규주택도 가능합니다. 투자가치가 낮고, 양도차익이 작은 것을 ‘먼저’ 매각해야 합니다. 

또 하나, 일시적 2주택 비과세도 좋지만 3년 내 처분하는 종전주택 양도차익이 5천 만원이라고 가정시 이때 절세할 수 있는 양도세는 대략 1천 만원 입니다. 그런데 그걸 아끼려고 조기 처분을 할 경우, 추후 해당 주택 가격 상승이 더 클 경우 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 

가령 현재 양도차익 5천, 발생하는 세금이 1천 만원인데 이를 놔두었더니 3년이 지나서 양도차익 3억, 세금이 1억이라고 합시다. 이때는 일시적 2주택 비과세를 포기하더라도 세후 2억 원을 버는 것이므로 과감하게 보유하고 가야 합니다. 그런 다음 종전주택 먼저 매각해서 세금 내고(세후 2억), 이후 신규주택을 1주택 비과세 받으면 완벽합니다(단, 신규주택이 더 올랐다고 가정).

그러니 너무 고정관념에 사로잡히지 마세요. 사고를 말랑말랑하게 하시면 좋은 방법이 보이고 그에 따라 부자가 되는 길이 보입니다. 책을 많이 보시고, 여러 다양한 경우를 생각해보시기 바라며, 지나친 걱정은 금물입니다. 데일 카네기의 <자기관리론>을 추천합니다. 감사합니다.  

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