지금 서울에 진입하는 가장 현실적인 방법 단 한 가지

안녕하세요 

월부 워킹맘 용용맘맘맘입니다.

최근 정책자금 대출의 대표상품인 디딤돌 대출이 

대출한소 축소를 예고하며 굉장히 많은 이슈가 되고 있습니다.

실제 정책자금의 경우는 

서민실거주의 주거마련이 목적이기에, 

그동안 대출 규제의 사각지대에 놓여 있었던 것이 사실이였습니다.

하지만 이 정책자금 조차도.

 정부에서 최근 규제가 들어가기 시작했고, 그 규제의 중심의 타겟은 수도권을 향해 있습니다.

즉 이말은 수도권의 집값상승을 정부에서 굉장히 예의 주시를 하고 있음을 알수 있는 의미인거죠.

24년9월부터 시작된 대츌규제로

수도권 시장의 흐름은 어떻게 변화했을까요?

가장큰 변화는 

우선 거래량이 줄어들었습니다.

실제 대출규제가 실현되기 직전까지만해도

현장의 분위기는 뜨거운편이였다고 말할수있습니다.

실거주뿐만 아니라, 투자자들 또한 

23년 상반기부터 꾸준히 재진입을 하고 있었기에

저가의 매물의 경우에는

 여전히 현장에서는 몇팀이 같이 보곤했었으니깐요.

그러다가 9월부터 대출규제가 들어가면서 변화가 시작됩니다.

가장 큰 변화는 전세매물이 잘 빠지지 않기 시작되었다는것입니다.

위의 성동구와 성북구의 거래량을 보게 되면 

물론 매매거래량도 줄었지만 

전세거래량과 확실히 감소한것을 보게 되실겁니다.

그리고 전세매물의 가격에도 변화가 일어납니다.

전세 호가를 내리거나, 

많은부동산에 내놓은 급한 전세 매물들도 굉장히 많이 보게 됩니다.

자! 그럼 여러분들에게 질문을 하나 드려보겠습니다.

여러분이라면, 지금 투자를 고려하시는 분이라면

지금 이라도 매수를 하시겠습니까?

 VS 

 조금 기다려 보시겠습니까?

즉 지금 수도권을 바라보시는 분들은

정부의 대출 규제로 인해 

25년에는 수도권시장이 꺽일것같은데. 그떄까지 기다려 볼까? 라는 생각이 들면서도

또 한편으로는 공급부족으로 

결국은 매매가 상승이 이루어질것같은데 지금이라도 싸다면 사야 하는걸까?

라는 고민을 같이 하고 계신다는 겁니다.

여러분들은 어떤결정을 하실껀가요?

부동산 투자의 타이밍은

지금이냐? 아니면 25년이냐의 선택이 아닙니다.

결국 부동산 투자는

 자기자신이 투자준비가 완료가

 될때입니다.

이말을 풀어보면

지금 현재의 기준에서

가치대비 가격이 싼 단지를 적어도 3개이상은 골라 낼수있고

본인이 감당 가능한 수준을 판단할수 있으며

진입할수있는 자금이 준비가 되어있을때

매수를 할수 있다는 말입니다.

물론 시장의 시점을 딱맞춰서

가장 베스트의 가격에

“최상의 시점”과 “최선의 가격”에 진입하면

너무 좋겠으나, 사실 이거를 맞추는 사람은 

극히 드뭅니다.

시장이 좋을때 

내가 돈이 없었을수도있고,

내가 돈이 있을때

가격이 올라있을수도 있습니다.

중요한건 내가 투자 준비가 될 시점에

그 시점에도 여전히 가치대비 싼 가격을 골라 낼수 있는 실력이 

있냐가 관건인겁니다

저 또한 서울 시장의 최상의 시점인 23년에

너무나도 가격이 싼것은 알았지만

개인적인 상황이 준비되지 않아 진입하지 못했고

아쉬웠습니다.

하지만 그 이후 하루도 빠지지 않고

투자시장에 들어가있었기에,

시간이 지나, 

결국 서울시장에 

팔지 않아도 되는 단지를 결국 매수하는 결과를 만들어 낼 수 있었습니다.

여러분 !!

그럼 어떻게 하면 서울에 매수를 할수 있을까요?

그 방법은 내가 얼마나 

“손품”과 “발품”을 파냐에 따라 달라져 있습니다.

1. 손품이라고 하면

크게는 서울 수도권 시장의 전세가율이 어떻게 올라오는지 봐야하고

작게는 내가 후보군으로 둔 단지들의 매매가와 전세가 변화가 어떻게 변화하고 있는지를

매일매일 봐야 합니다.

적어도 내 피같은 돈이 1억이상 들어가는데. 

매일 후보단지들을 보는것은

너무나도 당연한 일입니다.

지금 서울시장의 전세 평균가격만 보자면

23년4월부터 전세가격이 오르고 있는것이 맞습니다.

전세가율 또한 23년 5월부터 보합과 상승을 반복해서 움직이고 있지만

전반적인 방향은 우상향의 패턴을 보이고 있는것이 사실입니다.

물론 이지표를 개별단지로 가지고 오면,

그안에서 전세가격이 

공급상황에 따라 

투자자진입에 따른 매물개수에 따라

일시적으로 빠진곳들도있지만

이게 또 언제 어떻게 시장이 소화를 할지는

시장을 보고 있는 사람만 알아채릴수있습니다.

2. 발품이라고 하면 

 현장을 나가셔야 합니다.

네이버에서 보는 물건과 현장에서 마주치는 물건은 다릅니다.

네이버에 8.5억에 올라와 있는 물건이

현장에 가면 8.3억에 브리핑이 되고

매도인의 조건을 알면 8.2억까지도 조절이 되는 물건들이

여전히 남아있습니다.

네이버에는 올라와 있지않는

세낀 매물 투자자에게 최적인 물건들이 여전히 있습니다.

이런물건들은 부동산사장님들이 네이버부동산에 올려두지도 않습니다.

베스트인 물건인걸 사장님들도 알고 있으니깐요.

물론 가격협상이 쉽지않는 단지들도 있지만

그안에서도 급한 매물들이 튀어나오는 경우도 여전히 발생합니다.

내가 내 상황을 정확히 메타인지 하고 있으면

잔금 한달이내의 물건을 호가보다 3천싸게 살수도있고,

상속으로 인한 빠른처리의 물건을 협상으로 해서 

23년초 가격에 매수할수도 있습니다.

최근에 가격협상이 생각처럼 되지 않아

어려움을 가진분들을 많이마주하게 되는데

가격협상은 원래 어려운겁니다.

매수인 입장에서는 1천 2천 깍는게 쉽게 느껴지지만

매도인 입장에서 1천 2천 깍아주는게 왜 쉽겠습니까?

중요한거는 그럼에도 불구하고,

계속 시도를 하고

설사 시도를 실패하더라도,

그럼에도 불구하고

 이가격이 진짜 싼거다

라는 판단이 들고

 본인의 투자결정과정에

최선을 다했다는 판단이 들면 매수를 진행하는겁니다.

다시한번말씀드리지만 

이런 상황들은

현장속에서 여전히 참여하고 있는 사람들만

할 수 있는 부분입니다.

이게 현장을 놓치지말고 계속

두드려야 하는 가장큰 이유입니다.

저는 이렇게 생각합니다.

지금부터 수도권시장은

안개속에서 걸어가는 시점이라고요.

여기서 어느 누군가는 눈을 감아버리는 분들도 있고

누군가는 계속 길을 찾아가는 분들도 있으실겁니다.

저는 우리 월부에서 

힘들게 투자 공부를 이어하시는 분들이

계속 포기하지 않고 길을 찾아가셨으면 합니다.

결과를 만들어 내셨으면 좋겠습니다.

언제까지 투자금 3억으로

예전에는 성동구A단지 살수 있었는데…

예전에는 신축 84 살수있었는데..

만 할수는 없습니다.

투자는 어떤 시기에서는 감당 가능한 범위안에서 

가치 대비 저렴한 단지를 골라 낼수 있으면 되는겁니다.

그리고 그 단지들 중에서 

가장 나에게 맞는 “최고”의 단지는 아닐지만

“최선”의 단지를 찾아 내시면 됩니다.

저 또한 여전히

매일 시세를 보고,

매일 전화임장을 하고

매일 강의를 놓치지 않고,

어떻게든 시간을 내서 매물임장을 다니고,

취득세 12.4% 내더라도

가치 대비 싼 단지를 찾기위해 

발품과 손품을 팔고 있습니다.

우리 월부에서 투자를 고려하시는 분들도

해낼수있는 본인을 믿으시고 

안개속에서 스스로 걸어가시는 분들이 되셨으면 진심으로 좋겠습니다.

그길에서 어려우신 분들은

아래 서울투자 기초반을 활용해서

꼭 포기 하지 말고 해 나가시길 바라겠습니다.

오늘 임장도 빠이팅입니다.

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