[골목길] 월부챌린지 64회 진행중 : 11월 5일차

요약

1. 정부는 13일 경제 관계 장관회의에서 부동산 PF 제도 개선 방안을 발표하였음. 주요 골자는 2028년까지 점진적으로 부동산 개발 사업의 자기자본비율을 20% 수준까지 상향하겠다는 것임. 

2. 국내 부동산 PF의 가장 큰 문제는 영세 시행사(조합)의 낮은 자기자본비율(현행 2~3%)을 선진국 수준(20~30%)으로 끌어올려 사업 초기 단계부터 고금리 대출(브릿지론)에 의존한다는 점이었고, 정부가 이를 해결하겠다는 것임. 쉽게말해 땅 주인이 땅을 현물로 출자해 PF 사업에 동참하도록 유도하여 시행사의 자기자본을 확충한다는 계획임.

3. 하지만, 정부의 이러한 개선안은 전적으로 토지 소유자의 사업 동참 여부에 성패가 달린 것으로, 영세 시행사가 재무 투자자를 구하기 어려운 구조적 문제점은 이전과 달라진 게 없음. 이러한 시행사의 낮은 자본력 때문에 금융기관이 건설사나 신탁사에 책임 준공 같은 과도한 보증을 요구하는 문제점에 대해서는 내년 1분기까지 방안을 내놓겠다고 하였음.

4. 부동산 PF는 부동산 개발 사업 시 미래 분양 수익 등을 담보로 자금을 조달하는 것으로, 작년 말 기준 약 230조원 규모에 달하였음. 시행사가 총 사업비의 2~3%만을 투자한 채 토지 매입 등 나머지는 절차는 전적으로 대출에 의존한다. 금리 10%대의 브리지론으로 땅을 사고, 8~9% 금리의 본 PF를 일으켜 이자가 비싼 브리지론부터 상환하고 공사를 시작하는 것이다. 이후 분양 대금을 받아 본 PF를 상환하고 남는 금액으로 수익을 얻는다.

5. 하지만 돈을 빌려주는 금융기관은 영세한 시행사가 미덥지 않기 때문에 건설사에게 채무 보증 책임을 지게한다. 이러한 사업 구조는 부동산 시장이 좋을 때는 문제가 되지 않으나, 시장이 나쁠때는 자금 흐름이 막히면서 시행사-건설사-금융사 줄줄이 무너지게 된다.

6. 이날 정부 개선안은 토지 소유주가 땅을 출자하여 사업의 주주로 참여하는 방식으로 자기자본을 높인다는 것이다. 땅 주인에겐 사업 준공 후 수익이 날 때까지 토지 출자에 대한 세금 납부를 유예해준다. 한 정부 관계자는 “비싼 브리지론 이자를 내지 않아도 되기 때문에 사업비를 아낄 수 있고, 이는 분양가 하락 효과도 기대할 수 있다”고 말했다.

7. 하지만, 일각에서는 시행사의 자기자본비율을 높이는 방향성은 맞지만, 얼마나 효과가 있을지는 의문"이라는 평가이며, “땅 주인이 ‘나는 그냥 땅값 받고 사업엔 관여 안하겠다’고 하면 이 개선안은 무용지물이 될 것”이라고 하였다.

※ 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)

자금과 신용이 부족한 시행사(부동산 개발업체)가 아파트 등을 지으면서 나중에 들어올 분양·임대 수익을 내세워 사업 자금을 조달하는 금융 기법을 가리킨다. 브리지론과 본PF로 나눌 수 있다. 시행사가 토지 매입비와 초기 운영비 등을 조달하기 위해 먼저 비싼 금리로 ‘브리지론’을 받고, 인허가 절차까지 끝나면 ‘본(本) PF’로 전환해 브리지론을 상환한 뒤 남은 돈을 공사비 등으로 사용한다.

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