혼란스러운 시장에서 놓치지 말아야 할 한가지

안녕하세요. 주우이입니다.

최근 부동산 시장은 어떤 모습일까요? 아마 많은 분들이 혼란스러운 시장이라고 생각할 것입니다. 기사를 살펴보아도 명확히 상승장이다, 하락장이다 말해주는 곳이 없습니다.

시장은 실제로 22년 하반기부터 시작된 하락하는 시장과 23년 바닥을 찍고 반등하는 시장을 보여주다가 최근에는 대출의 영향으로 주춤하고 있는 모습을 보여주고 있습니다.

실전투자자로 9년이 넘는 시간동안 시장을 바라보니 규제로 인해 집값의 흐름이 움직이는 것이 특별하게 느껴지지는 않습니다. 실제로 규제 정책이 나왔을 때 바로 시장에서 효과가 나는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우도 있습니다. 상승장일 때도 완화 정책이 나올 수 있지만 이 때도 효과가 미미한 경우도 있습니다. 시장의 흐름에 따라 정책은 계속해서 나오게 될 것이며 이 부분은 우리의 개인적 능력이나 바램과는 무관하게 일어날 수 있는 일입니다. 컨트롤 할 수 없는 부분이죠.

그러나 이런 혼란스러운 시기에 정말 중요한 부분을 놓칠 수가 있어 오늘은 이 부분은 말씀드리려고 합니다. 그것은 바로 가격입니다. 이 글을 읽고 나면 현재 부동산 시장을 어떻게 봐야하는지 알 수 있을거에요.

Q. 지금 집값은 비싼 것일까요? 싼 것일까요?

아마 많은 분들이 지금 집값이 많이 비싸다고 생각할거에요. 왜냐하면 직전에 하락했던 것보다 가격이 오른 곳들도 많고 2010년대와 가격을 비교하자면 너무 많이 올랐기 때문인데요. 우리는 이때 소득대비 집값을 보는 PIR((소득대비 집값, 연봉을 얼마나 모아야 집을 살 수 있는지에 관한 값) 지표로 현재 집값이 소득대비 어느정도로 비싼건지에 대해 알 수 있습니다.

서울 아파트의 매매 PIR의 평균은 11.8입니다. 즉, 약 12년동안 연봉을 모으면 집을 살 수 있다는 것이죠. 높았을 때는 19입니다. 19년 동안 급여를 모아야 집을 살 수 있는거죠. 그렇다면 현재는 얼마일까요? 현재의 PIR은 10.3입니다. 평균보다 조금 낮은 수치인거죠.

하나의 지표를 더 보도록 하겠습니다. 바로 주택구입부담지수인데요. 이 지표는 중위소득가구가 중간가격의 주택을 구입했을 때 대출 상환 부담을 나타내는 지표인데요. PIR에서 금리가 추가된 개념이라고 생각하면 됩니다. (지수가 의미하는 숫자는 100일 때 소득의 약 25%를 원리금 상환으로 부담한다는 것을 의미합니다)

서울 주택구입부담지수의 평균은 130정도이며 한창 집값이 높았을 때는 200이 넘어가는 수치였습니다. 그럼 현재는 몇일까요? 147.9입니다. 급여의 약 37%를 대출상환을 한 다는 것인데요. 평균에 가까워지고 있습니다.급여가 높아지거나 집값이 내려가거나 금리가 내려가게 되면 주택구입부담지수가 줄어들게 되는데 현재 시장은 대출상환 부담이 줄어들고 있는 시장인 것을 확인할 수 있습니다.

요약해서 말씀드리자면, PIR과 주택구입부담지수를 가지고 확인해보았을 때 지금 집 값은 평균 대비 조금 부담이 되는 가격이라고 볼 수 있습니다.

Q. 그럼 지금 집을 사기보다는 기다려야 하는걸까요?

앞의 지표만 보게 되면 주택구입부담지수가 조금 더 내려왔을 때 사고 싶은 생각이 클 것입니다. 하지만 이 지표는 2분기까지만 나와있습니다. 시간이 조금 더 지나야 24년 3분기, 4분기 지수를 확인할 수 있기 때문에 내가 이 지표를 확인하는 시기는 시장의 흐름보다 늦어질 수 밖에 없습니다.

그리고 PIR과 주택구입부담지수의 경우에는 전체를 표현 한 것이기 때문에 개별 단지에 대한 것을 말해주진 않습니다. 평균보다 높은 값을 가지는 아파트가 있다면 반대로 평균보다 낮은 값을 가지는 아파트가 있기 때문에 평균이 만들어질 수 있습니다.

이 말씀을 드리는 이유는 많은 사람들이 상급지의 아파트를 보며 가격이 올라갈 때는 좌절감을 느끼며 떨어질 때는 공포감을 느낍니다. 눈을 조금만 돌리면 상급지에서 가격이 올라갈 때 가격이 움직이지 않고 있는 지역들, 아파트들이 있습니다.

저는 개인적으로 이런 아파트들에게 기회가 있다고 생각합니다.

실제로 서울에 있는 아파트와 수도권 신도시에 위치한 아파트 2개를 비교해보았습니다. 파란 그래프는 서울아파트, 빨간 그래프는 수도권 신도시 아파트입니다. 두 아파트 모두 신축이라고 부를 수 있으며 흐름도 비슷하고 전고점 역시 13억 정도로 거의 비슷합니다.

하지만 지금은 어떨까요? 서울 아파트는 전고점을 거의 회복했지만 수도권 신도시의 아파트는 전고점을 회복하지 못한 모습을 보이고 있습니다. 이럴 때 어떤 것을 아파트를 사는 것이 좋을까요?

두 아파트가 가치가 비슷하다면 아직 오르지 않은 수도권 신도시 아파트를 선택하는 것이 맞습니다.

다시 질문으로 돌아가볼게요.

“지금 집을 사기보다는 기다려야 하는걸까요?”

질문에 대한 답변을 드리자면 기다려도 괜찮은 아파트도 있고 지금 매수하는 것이 좋은 아파트도 있습니다. 특히 가격적으로 기회를 주고 있는 아파트들은 기다리는 것보다 매수를 하는 것이 더 나은 방법일 수도 있습니다. 그렇기 때문에 현재 시장에서 가치대비 저렴한 아파트를 선택하는 것이 너무나도 중요합니다.

실제로 수도권에는 이런 지역들이 많이 있습니다. 충분히 가치는 있지만 아직까지 흐름이 오지 않은 곳. 저는 이런 곳에 내집마련의 기회, 투자의 기회가 있을 수 있다고 생각합니다.

나에게 기회가 왔을 때 놓치지 않고 꼭 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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