[열중 41기 아파트_책읽go 투자자로 살아남조 뽀라클] 2주차 강의 후기_시장 상황에 따라, 전세 완벽하게 놓는 법 [양파링님]_이 물건이 얼마짜리 투자인가!!!



안녕하세요.

기적을 만들어 가는 뽀라클 입니다!

이번주 강의는 양파링멘토님께서

전세의 모든것을 알려주셨습니다!

현재 대출 규제에 따른 전세 셋팅 방법과

매수 후 전세가 설정부터 다~ 알려주셨습니다!

2016년부터 지금까지 시장을 떠난적 없는 양파링 멘토님은

70회 이상 거래를 해본 경험이 있는 경험 부자였습니다!

이제 막 투자를 시작한 초보 투자자가 꼭 알아야할

전세에 대한 모든것을 자세히 설명해주신 강의입니다!

2024년 하반기 현재 전세시장 상황

대출 규제가 심해진 요즘. 하필 내가 투자하려고 할때

이런일이 벌어지냐 하며 속상해한적도 있었는데요.

대출 규제 이후 수도권, 지방 모두

매매 물량이 증가하고 있다는 것을 알 수 있었습니다.

전세물량의 경우 수도권은 증가했지만

공급이 끝나가는 지역은 매물이 감소하고 있다고 해요!

상급지/하급지 지역별 분위기가 다르다고 해요.

지역별로 분위기가 어떤지 자세히 말씀해주셨습니다!

지금 시장에서 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

투자를 한번도 하지 않은 분들을 위해

전세 셋팅 유형과 프로세스를 시뮬레이션 돌려주셨습니다!

그리고 지금 시장에서 알아야 할 전세 셋팅 방법도 함께 알려주셨어요.

지금은 조건부 전세대출 규제 때문에

임차인에게 받은 전세금으로 잔금을 치루는

소유권이 이전되는 대출이 되지 않거든요.

이런 규제 때문에 매수세가 감소하고있고 DSR2단계 시행까지

더해져서 매매가격이 눌러있는 상황이라고 말씀해주셨어요

이런 시장에서 할 수 있는 방법 중 난이도가 낮은건

세낀 물건 투자와 주인전세 가능한 물건을 찾는 것!

하지만 이런 규제는 언제 풀릴지 모르니 수시로 확인이 필요합니다.!

세낀물건이고 투자금 범위 안에 들어온다고

덥석 계약 하는 사람은 없겠죠~?

계약서를 쓰기 전에 챙겨야 할게 많더라고요

전세 보증 금액은 얼마인지, 임대 만료일은 언제인지,

계약갱신청구권을 사용했는지, 만기에 공급이 있는지 등등

이런 부분을 어떻게 챙겨야 할지는

강의에서 자세히 설명해주셨습니다 : )

적정 전세가를 설정하는 3단계

적정 전세가를 설정하는 방법을 몰랐었고

단지 내 전세가 없다는 이유로 높은 전세가를 고집했던 저.

1000만원만 낮춰서 뺄 수 있었는데 욕심을 부리다

2000만원을 낮춰서 1호기 투자를 마무리 했었습니다.

전세가 안빠지니 정신적으로 스트레스가 너무 심했고

임장 입보엔 집중이 하나도 안됐어요 ㅎㅎ;;;

그래서 적정 전세가 설정하는 부분이 참 인상깊었습니다!

다음 2호기 할때는 꼭 적용하려고요!

분명 강의에서 말씀해주시는데 왜 겪어봐야 알까요 ..ㅎㅎ

그래도 이런 경험때문에 적정 전세가 설정이

얼마나 중요한지 깨달아서 다행이긴 하네요!!

임대리스크 줄이는 법

만기에 공급 리스크가 있는 지역에 투자할 때

이 물건이 얼마짜리 투자인지 알아야 한다는 점도 인상깊었습니다!

2년 후 돌려줘야 하는 역전세 금액까지 생각해야되는거죠!

이 금액까지 들여서라도 투자할만한 물건인가!???

예시로 포항에 있는 단지를 말씀해주셨는데요.

요 단지 근처에 있는 단지를 매코 넣었었거든요 ^^;;

역전세가 나면 엄마가 실거주하는 계획까지 했었습니다.. 허허

저희 동네도 아니고... 쩌~~~기 엄청 먼 지방에...엄마를....ㅠㅠ

역전세를 때려맞으면서까지 투자할 만한 물건은 아니었거든요.

그때 2호기를 안했던게 정말 다행이라는 생각이 드네요 (아찔)

임대기간 설정시 포트폴리오도 생각해보라고 말씀하셨는데

저는 1호기 뿐이지만.. 다음 임보에는 포트폴리오를 넣으려고요!

그래야 전세 만기도 잘 챙길 수 있고 다음 투자로

1호기랑 겹치지 않게.. 전세를 동시에 빼지 않게 될것같아요!

역전세로 넣은 돈이 어디로 사라지는건 아니지만

그만큼 회수할 시간이 늘어나므로 공급을 꼭 유의하겠습니다!

그리고 무엇보다 임대 리스크를 줄이는 법은

뭐니뭐니해도~~~~살 때 싸게 하는게 중요!!!!! ★★★★★

이것 말고도 임대 리스크 줄이는 법을 총 5가지나 알려주시니

강의 안들어보신분은 꼬~옥 들어보시길 추천드립니다 ^^★

<2주차 강의 BM>

▶적정 전세가 설정 3단계 해보자

▶전세 만기 언제 돌아올지 투자 포트폴리오 적어보기

▶특약문자, 매매 특약, 전세 특약 정리하기