입주물량이 많은 지역, 전세가 얼마나 떨어질까? [란별]



안녕하세요,

파란 불꽃을 피우는 투자자

란별입니다 🦋

입주장이 예정된 곳이라면

리스크 대비를 해둬야 한다는데...

입주장 때 기축 단지들의 전세가가

얼마나 내려갈까?

리스크 계량화는 어떻게 하는거지?

많은 입주가 예정된 지역을 보고 있다면

이런 궁금증들이 생기실텐데요,

예정된 입주장,

리스크를 어떻게 진단해볼 수 있을지에 대해

이야기 나눠보려고 합니다 :)





과거 입주물량이 많았던 시기는?

가장 먼저 확인해 보아야 할 것은

해당 지역에서 입주물량이 적정수요에 비해

많았던 시기가 언제였는지 확인해 보는 것입니다.

앞으로 예정된 입주물량이

1년 정도 단기적인 소나기인지,

2,3년 지속되는 입주인지 확인한 다음

과거와 비슷한 입주물량이 있었던 시기를

확인해 봅니다.

앞으로 예정된 입주물량과

꼭 동일한 규모가 아니어도 괜찮습니다.

비슷한 패턴을 보였던 시기가

언제였는지 확인해 보면 됩니다.

2024년 엄청난 공급이

예정되어 있던 포항입니다.





2024년 한 해에 일시적으로

입주물량이 집중되어 있는데요,

과거 시점까지 확인해 보면

2024년과 동일한 규모는 아니지만

비슷하게 적정수요에 배가 달하는

입주물량이 있던 시기는

2008년과 2018년입니다.

이 두 시점 중 저는 2018년을

살펴보았는데요,

2008년으로 기준을 잡을 경우

너무 오래 전이기 때문에

그 당시 입주해 있던 단지들의 수가

한정적이기 때문입니다.

해당 시기 각 단지들의 가격흐름은?

향후 예정된 입주물량과 비슷했던

과거 시점을 확인했다면,

그 시기 기축 단지들의 각 가격흐름은

어떻게 흘러갔는지 살펴봅니다.

이를 살펴보는 방법은 다양한데요,

가장 간단하게는 호갱노노를 통해

확인할 수 있습니다.

확인해 볼 단지 선정은 어떻게 하지?

라는 궁금증이 드실 수 있을텐데요,

모든 단지들을 다 해보면 좋겠지만

대표 단지들을 몇개 꼽아

살펴보아도 충분합니다.

각 생활권 안에서 상중하 단지 3개 정도를

추려서 보는 것도 좋습니다.

선호하는 단지와 덜 선호하는 단지 모두

살펴보면서 앞으로의 투자 방향에

힌트를 얻을 수 있습니다 :)

✅ 전세 흐름

호갱노노 그래프에서

과거 입주 물량이 많았던 시기의

전세 흐름이 어땠는지

확인해 볼 수 있는데요,

전세 레버리지 투자를 하는 입장에서

보유하는 동안 가장 크리티컬한 가격변화는

매매가가 아닌 전세가입니다.

매도하지 않으면 매매 하락도

상승도 큰 의미가 없지만,

전세 만기 시점은 2년마다 돌아오며

갱신권 사용 기간엔 임차인이 언제든

이사를 나갈 수 있기 때문에

전세가의 변화는 예민하게 살펴보아야 합니다.

각 단지별로 전세가 흐름을 살펴보며

대략적으로 어느정도 하락률을 보였는지

확인해 볼 수 있습니다.

또한 어떤 단지들이 전세가를 잘 방어했는지

살펴보며 이를 통해 단지별 선호도를

다시한번 확인해 볼 수도 있습니다.

✅ 회복 기간

전세가 흐름 뿐만 아니라

얼마나 빨리 가격 회복을 했는지

살펴보는 것도 좋습니다.

선호하는 단지일수록

가격 회복 속도가 빠르다는 특징이 있고,

이를 통해 내가 투자하려는 단지는

어느 정도의 영향을 받을 수 있을지

대략적으로 가늠해 볼 수도 있습니다.





❇️ 그 당시 시장 상황은 어땠는가?

여기에 더해 그 당시의 시장 상황은

어땠는지 살펴보는 것 역시 중요합니다.

특히 서울 수도권의 경우는

정책과 심리 등 영향을 받는 요소가

더 다양하기 때문에 그 당시의 시장 분위기,

상황은 어땠는지 함께 파악하는 것이 좋습니다.

💡굵직한 입주장이 과거에 없었다면 어떡하죠?

비슷한 인구 규모를 가진 다른 지역은

어땠는지 살펴보는 방법도 있습니다.

100% 동일할 수는 없지만, 대략적으로

‘이 정도 초과하는 입주물량이 있으면

최대 얼마/어디까지 영향을 받을 수 있겠구나’

예상해 볼 수 있습니다.

앞으로의 입주물량 특징은?

과거 입주물량이 많았던 시기에

각 단지들의 가격 흐름을 확인해본 뒤엔

앞으로의 입주물량을 살펴봅니다.

입주물량을 살펴볼 땐

두 가지를 고려해야 하는데요,

규모와 위치입니다.

✅ 규모

말 그대로 얼마나 많은 물량이

들어오는지 그 규모를 파악하는 것입니다.

규모가 클수록 기축 단지들에

영향을 많이 줄 가능성이 큰데요,

규모 뿐만 아니라 예정된 입주물량이

들어오는 위치 역시 함께 살펴봐야 합니다.

✅ 위치

입주물량이 과다하다고 해도

사람들이 선호하지 않거나

덜 선호하는 위치에 집중되어 있다면

그 영향도가 다를 수밖에 없습니다.

앞서 살펴본 포항의

과거와 현재 입주물량 특징을

살펴보겠습니다.





2024년과 비슷하게 입주물량이 많았던

2018년 당시 입주한 단지들의

위치를 살펴보면, 대부분 외곽에

집중되어 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

반면 2024년 이후를 보면,

대부분의 입주물량이

포항 본토에 위치해 있을 뿐 아니라

가장 선호하는 중심지 인근에도

꽤 많은 입주가 있음을 확인할 수 있습니다.

앞으로의 입주장은 과거와 달리

선호하는 지역에 입주가 더 많기 때문에

더 큰 영향을 줄 수 있다고 생각해볼 수 있습니다.

결국, 대응하는 것

이렇게 과거의 사례를 통해

앞으로 있을 입주장 리스크를

가늠해 보기는 했지만,

실제로 어떻게 흘러갈지는

아무도 모릅니다.

영향을 많이 받을거라 예상했지만

실제로는 큰 영향을 주지 않거나

회복이 매우 빠른 경우도 있고,

영향범위가 작을거라 예상했지만

큰 타격을 받을 때도 있습니다.

리스크의 크기와 범위, 영향도를

예상해 보고 가늠해 보되,

결국 시장은 그때그때의 상황에 맞게

대응해 나가는 것임을 잊지 말아주세요 :)



********



많은 입주물량이 예정되어 있다고

무조건 투자 대상에서 제외하는 것은 아닙니다.

리스크를 잘 산정해 보고

감당 가능하며, 리스크 대비

내가 얻을 수 있는 편익(수익)이 크다면

충분히 투자로 고려해 볼 수 있습니다.

입주장에서도 보석같은 기회를 알아볼 수 있는

실력있는 투자자가 되는 길을 응원합니다♡

읽어주셔서 감사합니다 :)



제 글이 도움되었다면 닉네임 옆 버튼을 꾹! 눌러주세요. 팔로우하면 새 글을 받아보실 수 있어요.😀