[꽃사슴11] 월부챌린지 칼럼필사 #17

[제주바다] ‘남향’보다 ‘이게’ 더 중요합니다.

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집보러가면 부동산에서 흔히 듣는 말이 있습니다.

“지금은 괜히 비싸게 주고 사는 것 같아도 좋은거 돈 더주고 사야 많이 오르고 팔때도 좋아~”

그리고 맘속에 가지치기가 시작됩니다. 이건 남향이 아니니까 안되고 이건 판상형이 아니니까 안되고 이건 4층이니까 안되고 이건 철길 가까운 동이니까 안되고 안되고 안되고

그러다보니 도대체 살만한 집이 없습니다.

예산은 정해져있는데 남향, 좋은 동, 좋은 층은 비싸고 잘못사면 내가 산 집만 안오르는거 아닌지… 도대체 다들 어떻게 집을 사는건지 가슴이 답답해집니다.

집값은 정말로 좋은것만 오르는건지 확인해보겠습니다.

집은 무조건 남향이지~ 동향은 안오르고 안팔려~

이거 사실인가요?

정답 : 그렇지 않습니다.

대전에서도 살기좋다고 평가받는 노은지구 택지의 24평 단일평형으로 구성된 열매4단지현대 입니다. 아래 사진의 빨간색 동그라미가 동향동입니다.

2019년 대전광역시를 임장하면서 종잣돈이 부족한 제 눈에는 ‘동향’물건들이 눈에 훅 들어왔습니다.

첫 투자로 경험을 쌓기에 적당한 매매가와 투자금이었지만, 동향물건을 물어볼 때마다 부동산 사장님들이 마치 짠듯이 똑같이 말씀하시는 레파토리가 있었습니다.

‘아이고… 집은 무조건 남향이야~ 동향은 사는거 아니야. 안오르고 안팔려~’

초보시절 저는 분명히 강의 때 투자기준에 맞다면 동향도 투자해도 좋다고 배웠음에도 막상 현장에서 맞닥뜨린 ‘동향은 안돼’ 공격에 속수무책으로 KO 당해버리고 맙니다.

한 단지에 12개 동이 있는데 동향은 그 중 1개동이다보니 왠지모르게 더 설득력있게 들리고 더더욱 쉽게 겁먹고 포기했던 것 같습니다. 게다가 한번 겁을 먹고나니 동향이라 안될거 같고 24평이라 안될거 같고 방2개짜리라 안될거 같고 온갖 안될거같은 이유들로 둘러쌓여서 남향물건조차 투자하지 못한 채 대전임장을 마무리했습니다.

그렇게 혼자서 편견을 만들었고, 멀쩡한 가지들을 가지치기했습니다.

그리고 불과 몇달이 지나, 말도 안되게 가격이 치고 올라가기 시작합니다.

처음에는 제멋대로 올라가는 호가를 보며 말도 안된다고 저 가격에 누가 사냐고 (제 멋대로) 어이없어했지만 그 가격이 실거래가로 찍히고 앞자리가 두번이 바뀌는 걸 경험하면서 제가 갖은 편견의 댓가를 치렀습니다.

차라리 몰랐으면 좋았을텐데 내 발로 밟으며 열심히 임장한 그곳이 멀리 날아가버리는 걸 지켜보는 것은 정말 너무 속이 상했습니다.

그럼 여기서 짚어볼 내용은, 제가 걱정했던 것처럼 과연 동향은 안오르거나 거래가 잘 안되었을까? 입니다. 혹시 남향만 팔리고, 남향만 오른건 아닐까요?

매매가 1.9억~2.0억, 투자금 500만원에 투자할 수 있었던 동향물건들은 과연 팔렸을까요? 가격이 올랐을까요?

네 정말 잘 팔렸습니다. 정말 잘올랐습니다.

동향인 411동 역시 남향인 410동과 비슷한 거래건수를 보여주고 있고 매매가격도 3.75억까지 실거래가 되었습니다. 물론 남향과 동향의 매매가격 차이가 2019년 가을 2000만원 차이나던 것이 2021년에는 4500만원까지 벌어졌지만, 그래도 동향 물건에 투자했다면, 500만원의 적은 투자금으로 1.5억 이상의 시세차익을 얻을 수 있었습니다. 그렇다면.. 혹시 전세거래는 차이가 있지 않을까? 확인해보겠습니다.

예상과 달리,, 전세거래량 역시 남향과 차이가 없었습니다. 전세가격은 매매가격과 다르게 2021년에도 2019년도와 비슷하게 남향, 동향의 가격차이 1000만원 정도를 유지하며 같이 올라갔습니다. 

사실 전세가격은 남향 동향보다 집 내구 인테리어상태가 가격을 많이 좌우합니다.

결론은? 동향도 남들 오를 때 잘 오르고, 잘 팔리고, 임대도 잘 나간다입니다.

중요한 건 남향이 아니라 가치대비 싼가? 입니다 (저평가)

중요한건 남향인지 아닌지가 아니라 그 지역, 그 단지, 그 평형, 그 물건의 가격이 가치대비 싼가? 입니다.

즉, 저평가되었는지가 중요합니다.

열매마을4단지현대 동향, 4층, 24평 방2개짜리 아파트라는 조건보다 중요한 건

같은 흐름을 보여주던 광주광역시, 대구광역시 단지들이 치고치고 올라갈 때 대전은 다리미로 다린 것 마냥 10년간 하락보합장을 겪고 있었고 그만큼 저저저저저평가 되어있었다는 것입니다.

그리고 하나 더 짚고가야 할 점은, 아파트 가격은 같은 단지내더라도 방향, 구조, 층, 선호동, 뷰, 학교접근성 등에 따라 최소한 500만원에서 많게는 1억까지 가격차이가 있습니다. 매매가격차이, 전세가격차이 다 다릅니다.

물론 저평가되어 있기 때문에  뭘 사든 싸게 사는 건 맞지만, 동향을 남향가격에 사거나 저층을 고층가격에 매수하는 건 안되겠죠. 남향이 아닌 동향, 서향, 북향 다 사도 됩니다. 중요한 건, 내가 그 지역과 단지, 해당 단지 내 조건별 (방향, 층, 구조 등) 가격을 제대로 파악하고 있고 저평가 되어있다고 판단된다면 뭐든 괜찮습니다. 그러니 매수하십시오.

복기해보면 이 투자기회를 놓치지 않았다면 부술 수 없었던 편견이었고 그 외에도 많은 부분을 깨우치게 해주었던 정말 소중한 경험이었습니다.

내가 가지고 있는 편견이 있다면, 반드시 단지별로 세세하게 검증을 해보시길 바랍니다.

그리고 지금 내가 투자하려고 했던 물건들이 날아간다고 투자하지 못했다고 너무 조급해하거나 속상하지 마세요. 이렇게 놓치고 실패한 것을 제대로 복기하면서 투자를 조급하게 했을 때보다 더 큰 성장을 할 수 있습니다. 내가 놓친 물건들을 계속 복기하세요. 그게 바로 몸에 새겨지는 진짜 공부가 되실거에요.

여러분의 찐투자, 찐공부를 응원합니다~^^

<정리>

부동산 사장님은 투자자가 아니다. 말씀을 참고만 하되 절대적으로 믿거나 나의 판단을 좌우하게 하지 말 것

내가 가지고 있는 편견은 반드시 개별 단지별로 검증해볼 것

중요한건 방향, 구조 등등이 아니라 가격이 저평가 되어 있느냐나.

동향, 서향, 북향도 사도 된다.

[꽃사슴11] 월부챌린지 칼럼필사 #17

느낀점

1. 동향 + 비확장 물건 사놓고 맨~~~~~~날 발 동동. 그래서 동향이니까 남향보다 싸게 샀다면 싸게 팔 생각으로 겸허히 받아 들이면 되는데, ‘안팔릴까봐’ ‘안나갈까봐’ 아직 일어나지도 않을 일에 전전긍긍했었다. 이 칼럼을 보니까… 제대로 된 검증 단계를 거치지 않았구나 생각이 들었다. 내친김에 검증을 해보아야겠다.

2. 음? 내가 그때 고민했던 물건이었는데, 남향에 입구동 선호동이랑 차이가 없잖아………….? 두려움 앞에 검증이 약이다…. 

   

3. 근데 그냥 이 단지 자체가 별로 힘이 없는거 아닌가 =_= 하는 못된 생각! 못된 생각! 작게 넣었음 작게 나는거라니깐…