칼럼필사#44. [라즈베리] 단지 임장과 분석에 디테일을 더하는 법

안녕하세요. 라즈베리입니다.

지난 분위기 임장에 디테일을 더하는 법에 이어,

이번에는 단지 임장과 분석 시 디테일을 더하는

방법에 대해 말씀 드리고자 합니다.

단지 임장

단지 임장에서 가장 중요한 것은

“나라면 이 단지에 살고 싶어할까?”

라는 물음과 이에 대한 해답입니다.

단지의 밖에서부터 안쪽 구석구석까지

거주민의 관점에서 살펴보세요.

‘우리 아이가 갈 학교가 가까이 있는지’

‘동 간격은 널찍해서 쾌적한지’

‘단지 관리는 잘되고 있는지’

“나 OO 단지 살아”

자랑스럽게 말할 수 있는 곳이라면

다른 사람들 또한 그 단지를 선호할 것입니다.

제가 좋아하는 부산의 한 단지입니다.

외부에서 바라볼 때부터

사람들이 자부심을 가질만하지 않나요?

단지임장 또한 분위기 임장과 목적이 같습니다.

분위기 임장: 사람들이 선호하는 생활권

단지 임장: 생활권 별 사람들이 선호하는 단지

거주민의 입장에서

생활권별 단지의 우선순위를 매겨내시면 됩니다.

단지 분석

임장보고서 단지 분석을 할 때

무엇을 넣어야 할지 어렵지 않으셨나요?

저에게도 단지 분석은 늘 어렵고

하기 싫은 작업 중 하나였습니다.

정해진 것이 없으니 답답하기만 했습니다.

단지 분석이 어렵게 느껴지는 이유는

정답이 있는 것이 아니기 때문입니다.

한 가지 지표로만 단지를 해석하지 마세요.

이것 저것 모두 해보면서 단지를 입체적으로 보세요.

1) 단지별 평균 전세가율, 현재 전세가율 파악

2) 생활권 내 단지 순서 매긴 것과 가격 일치여부

3) 여러 생활권 대표 단지들의 상승, 하락 폭과 순서

이 외에도 실험해볼 데이터들이 참 많습니다.

단지 분석 장표를 나만의 단지 실험실로 만들어나가세요.

이 실험실에서 나만의 인사이트를

키워나가시길 바랍니다.

단지 임장, 분석에 디테일을 더하는 법

1) 평형 구성도 잘 살펴보세요

같은 평형이라고 모두 같은 것이 아닙니다.

기왕이면 넓은 평수로 구성된 세대가

많은 단지가 좋습니다.

고소득일수록 넓은 곳을 찾기 때문입니다.

아래는 광주 서구 상무지구에 위치한 단지들입니다.

두 단지는 한 블록안에 위치해있습니다.

입지는 거의 같다고 보는 것이 맞겠죠.

둘다 30평대 투자가 가능하다면,

어느 단지를 고르는 것이 맞을까요?

정답은 ‘금호쌍용’ 아파트입니다.

왜 그럴까요?

O 금호쌍용 :

- 766세대 중 32평(120세대)

- 그 외 38~60평형대로 구성

O 금호타운3차 : 

- 490세대 중 33평 단일 평형

금호쌍용은 중대형,

금호타운3차는 중형 단지입니다.

대형 평형이 함께 섞여 있을수록

사람들의 단지 선호도가 높습니다.

이는 다영ㄴ히 가격에도 영향을 미칩니다.

단지별 평형 구성까지 미리 정리해놓는다면

1억의 추가 수익을 얻을 수 있을 것입니다.

2) 지도에서 평형 구성을 잘 보세요

단지 내 동일 평형이라고 다 똑같지 않습니다.

해당 평형이 속하는 동, 향을

모두 디테일하게 보는 연습을 해보세요.

서울 종로구에 위치한 무악현대 아파트입니다.

20평형대는 입구동인 112동, 뒷동인 103동과 101동

총 3개동으로 구성되어 있습니다.

경사진 길로 인해 선호동인 입구동과

비선호동인 뒷동의 가격 차이는 상당합니다.

이런 사실을 모른다면

뒷동 가격을 급매로 판단하는 실수를 범할 수 있습니다.

사실은 평상시 가격과 다를바 없는데 말이죠.

2020년 기준 비슷한 시기에 거래된 매물을 보면

7억 후반과 7억으로 1억원에 가까운 차이를 보였습니다.

상승기에도 선호동에서 최고가를 찍을 모습입니다.

여러분이 하고 계신 단지 정리는

1억 짜리 장표가 될 수 있음을 기억하세요.

귀찮고 어렵다는 이유로

이 수익을 놓치지 않으시길 바랍니다.

이상으로 단지 임장과 분석에

디테일을 더하는 법에 대해 말씀드렸습니다.

추운 날씨 감기 조심하세요 :)

감사합니다.

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