30대 지방 백수가 월부하고 서울 4급지 신축 사버렸습니다.

실전투자경험
24.11.27

안녕하세요 골드버튼입니다.

항상 간절하게 원했던 1호기,

지금 돌아보면 아쉬운 부분도 많았지만

많은 과정을 겪으며 한걸음 더 성장할 수 있었습니다.

1호기를 하고 나서 전세를 빼면 경험담을 써야겠다 생각했는데,

드디어 빼고 나서 작성합니다!

(현실은 실버버튼입니다 ㅋㅋ)

# 지방 부린이 월부 입성

23년 9월, 투자에 ‘투’자도 모르는 제가 월부를 듣게 된 계기가 있었습니다.

투자에 대해 무지했던 저는

21년 남들이 전부 미국 주식을 살 때 따라 샀던

그런 평범한(?) 사람이었습니다.

물론 그 후로 하락과 공포를 겪어보며 아무것도 몰랐던 저는

제가 얼마나 무지했는지 알 수 있었습니다.

‘나는 투자가 아니라 투기를 한거구나!’

저는 그 당시 몇 가지 유튜브 채널과 쇼핑몰을 하고 있었습니다.
그때는 투자에 전혀 관심이 없었고

사업에 집중 해야겠다는 생각밖에 없었기에
그 당시 신사임당님 유튜브 채널을 자주 챙겨 봤습니다.

그러다 우연히 신사임당님 채널에 나온 너나위님을 봤고
부동산 투자를 배워보고 싶다는 생각에

고민 없이 열반스쿨 기초반을 결제했습니다.

그리고 그 ‘열반스쿨 기초반’으로 인해 새로운 세상에 눈을 떴습니다.

‘여기라면 내가 투자에 대해 제대로 배울 수 있지 않을까?’

처음으로 비전보드를 그려보고 현재 상황을 파악하며
부동산 투자가 내 인생의 목표를 달성하는데

꼭 필요한 수단이란 걸 인정했습니다.

그렇게 느끼고 나서는 정말 홀린 듯이 빠져들었습니다.

자연스럽게 강의와 임장에 시간을 갈아 넣게 되었고
그러면서 실력 있는 투자자가 되고 싶다고 자주 느꼈습니다.

# 지방 백수로 퇴화하다

점점 월부를 하다 보니 이 생활에 집중하고 싶단 생각에 고민했고
그렇게 첫 번째 일을 저지르게 됩니다!

바로 운영하던 스토어와 창고의 재고를 전부 양도하고,
총 구독자 30만 명 이상의 유튜브 채널들도 전부 양도했습니다.

지금 생각하면 꽤 무모했다는 생각이 들지만

그 당시에는 여러 번 채널을 키우고 스토어를 만들었던 작은 성공 경험들이 있었기에
이후 다시 시작해도 잘 할 거라 확신을 가졌던 것 같습니다.
(이러고 나서 속으로 꽤 후회했습니다..ㅋㅋ)

1. 잘못한 점: 너무 빠르게 하던 일을 정리한 것, 바로 일을 다시 하지 않아 조급해진 점.

당시에는 지방 앞마당에 몰입하는 시간을 가지며
적은 돈으로 투자를 경험해 보잔 생각이 강했습니다.

거기다 서울 투자라뇨…

저는 서울에 집을 살 수 있다는 생각을 쉽게 하지 못했습니다.

그러다 운 좋게 MVP를 받을 수 있었고

빠르게 듣게 된 지방투자 실전반...

’골드님, 서울투자에 집중하는게 더 좋을 것 같아요.‘
-한걸음앞으로 튜터님-

튜터링데이를 통해

평소 가졌던 궁금증을 튜터님께 여쭤보며 어느정도 해결할 수 있었고

그 후 서울을 집중적으로 봐야겠다고 다짐합니다.

# 지방 백수의 서울투자 도전기

24년 4월,
튜터님과 멘토님의 말씀을 통해
서울로 방향을 바꾸기로 결심은 했는데…

지방만 임장하다 서울을 가려니 너무 막막했고

‘과연 내가 서울에 집을 살 수 있나..? 진짜로…?’

라는 의구심이 끝없이 밀려왔던 것 같습니다.

거기다 부담스러운 거리와, 교통비, 숙박비…
하고 있던 걸 전부 양도하고

싱글 투자자로 지방 본가에 얹혀살며 하고 있던 상황이라
시간과 돈, 모든 것들이 지금 상황에서 마음의 짐으로 다가왔습니다.

‘부자가 되는 것은 기적이 아니다. 기적을 일으키려면 용기가 필요하다. 리스크 없이는 기적도 없다.’
-보도섀퍼 돈-

왜 이렇게 마음이 불편한지 다시 생각해 보니
대부분 잘 모르기 때문에 생겨나는 불안감이었고.
이 불안감을 없애기 위해서
남들보다 더 갈아 넣고 혼신의 힘을 다하기로 결심했습니다.

일을 안 하는 대신 시간이 많다는 장점이 있었거든요 :)

광진구에서 우산 부서지고 비맞으며 임장하니 사진 찍어주신게 기억나네요ㅎㅎ

매주 2~3번, 새벽 4시에 눈을 떠서 첫차를 타고 임장지로 향하고,
교통비가 아까울 땐 저렴한 호스텔이나 캡슐호텔에서 숙박하며
앞마당을 늘릴 때마다 투자할 곳을 찾아야 한다는 마음으로 다녔던 것 같습니다.

가끔 마음 한 켠에

‘혹시나 내가 해내지 못하면 어쩌지?’

라는 불안감이 생길때도 있었지만

그럼에도 계속할 수 있었던 건
옆에서 더 열심히 해주시는 동료분들 덕분이었습니다.

저보다 뛰어난 선배 동료분들께 방해되지 않기 위해
더 배우고 성장하고 도움이 되기 위해서
임장지 땅을 밟는 시간이라도 가장 많이 쓰자고 다짐했습니다.

몸보단 마음이 많이 힘들었지만

함께 임장하며 지역과 단지에 대해 알아가는 과정이 행복했고
항상 제가 제일 부족했기에

더 배우고 성장하는 과정들이 너무 좋았습니다.

# 급격하게 움직이는 서울 시장

2급지를 시작으로 늘려가던 앞마당.

서울에 대해 아무것도 몰랐던 저였지만
그때부터 시장의 움직임이 조금 이상하다는 걸 느꼈습니다.

광진구를 매임 하는데 몇 매물들은 예약이 잘 잡히지 않습니다.
부사님들의 스케줄이 가득 차 있었고,
매임 할 때마다 줄 서서 집을 보는 게 대부분입니다.

예약되어 있던 매물이 계약되며 집을 못 보는 경우도 생기고
성동구를 갔던 동료도 한참 줄 서서 집을 보고 있다는 이야기가 들립니다.

2급지는 현재 살 수도 없었기에 크게 와닿지 않았고

’뭐지 이거..? 서울은 원래 이런 건가..?‘

생각해 보면
시장의 움직임을 느끼고 있었지만 그럼에도 실감하지 못했고
그 후 3급지, 4급지를 돌면서 계속 비슷한 일을 겪습니다.

24년 6월 동대문구를 매임 하며 점점 더 매물이 빠지는 모습들이 보이고
가격이 올라가는 걸 느끼게 됩니다.

‘왜 내가 시작할 때 이런 일이 벌어지는 걸까?’

속으로 아주 잠시 원망과 분노(?)를 했지만

강의에서 배운대로 현재 상황을 그대로 인정하고
제가 할 수 있었던 건 상황에 대응하며

계속 앞마당을 늘리는 것뿐이었습니다.

가격이 날아가는 모습을 보며
마음 아프고 이때까지 뭘 했나…

나 자신이 원망스럽기도 했지만

#독서 #강의 #임장

다음 단계인 투자까지 할 수 있도록
그냥 제가 할 수 있는 일에 집중하기로 했습니다.

이 시간 동안 저는 혼자가 아니었고,
서울을 투자하려고 함께 하는 동료분들이 있었고

강의를 들을 때마다 멘토님들의 말씀을 들으며
위로받고 마음을 다잡았습니다.

몰라서 못한 건 잘못이 아니에요. 알고 난 후부터 잘하면 되는거예요.

-자음과모음 멘토님-

# 매물을 놓치며 얻은 기회

월부 활동을 하며 얻은 기회 중

강사와의 만남 시간에서

멘토님께 질문을 할 수 있는 시간이 있었습니다.

‘지금 4군 위주로 도시면 좋을 것 같아요. 현재 있는 앞마당에서 성북구, 관악구, 서대문구까지 보시면 충분히 좋은 투자를 할 수 있을 것 같네요.’

-한가해보이 멘토님-

가격이 이미 날아간 상급지를 놓지 못하고 있었지만…
현실적으로 내가 할 수 있는 투자에 대해 생각하기로 했습니다.

4급지에 아직 가격이 오르지 않은 단지들이 많이 남아있었고
투자금까지 생각했을 때 4급지 위주로 앞마당을 늘리기로 결심했습니다.

6월 동대문구를 다녀온 후 7월 관악구,

한여름과 싸우며 관악구 구석구석까지

빼놓지 않고 임장을 해나가던 중…

매물을 보다가 싸다고 느껴지는 매물을 발견합니다.

‘전고 대비 20% 아래, 전세가율 60% 이상…

구축 84에 이 투자금으로 기준에도 들어오고 올수리 매물에 괜찮은 것 같은데?'

앞마당 전수조사를 하며 투자금 대비 가치가 더 좋은 단지는 없는지 확인

전고대비 -20%

전세가율 60% 이상

가치대비 싼 매물 중 가장 좋은 것 부터

매물을 털면서 앞마당 상급지부터

전수조사 후 범위에 들어오는 단지들을 추리고
동료분들과 이야기해 본 후 매물 코칭을 넣어봅니다.

일요일 매물 코칭을 신청했는데 가장 빠른 날짜가 다음 주 화요일…
마음은 급한데 혹시나 매물이 빠져나갈까 마음이 안 좋습니다.

그리고 월요일 날 부사님께 전화를 걸어보니

“어쩌지.. 그 매물 토요일날 보신 분이 바로 계약했어요… 아이고 말씀드린다는게 깜박했네요…”

매물 코칭 하루 전, 보던 매물이 계약되어 버립니다.

왜 더 빨리 결정하지 못했을까,

혼자서 원망하며 내심 마음이 안 좋았지만

튜터님께 말씀드리고 이미 없어진 매물에 아쉬워하지 말기로 했습니다.

못 잡은 건 어쩔 수 없고

의사결정할 실력이 되지 않았기에 아쉬워하면 안 된다 생각했습니다.

아직 기회를 주는 단지들이 많고 못 가본 앞마당도 많았으니까요.

여러 번 매물도 날려보고 기회도 놓쳐봐야 더 단단해진다는 튜터님 말씀에
더 앞으로 갈 힘을 얻었습니다.

지금 쓰고 있는 내 돈과 시간, 함께해 주시는 동료분들
흘리는 땀과 노력이 있기에 반드시 결과를 만들 수 있다
그렇게 믿고 앞으로 더 나아가기로 다짐합니다.

# 매물 뽀개기, 100개 넘게 털기 투자준비

4급지 앞마당을 계속 늘려가며
전수조사와 후보 매물을 뽑는 걸 반복하고

매번 앞마당을 만들 때마다 투자를 한단 생각으로
숙박하며 매물을 털고, 틈틈이 전임도 계속해갔습니다.

구마다 매물 50개 이상, 전임도 50번 이상을 원씽으로 잡았습니다.

항상 목표를 달성하진 못했지만 세어보니 300개는 넘게 본 것 같습니다.

이미 투자할 준비가 된 저는 미루지 않고
지금 할 수 있는 제일 좋은 투자를 하기 위해
최선을 다하기로 마음먹었습니다.

기존에 목표로 잡았던 4급지 5곳,
이번 기회를 잡고 목표를 이루기 위해
강의에 집중하고 내 임장지에 집중했습니다.

그러면서도 앞마당 관리를 위해 지속적인 전수조사도 빼먹지 않으려 했습니다.

1.앞마당 전수조사, 시세루틴

자실 조에서 했던 매일 앞마당 시세 루틴. 생각정리 잊지않기!

2. 전수조사 후 매매가 -20%로 가치대비 싼 물건 정리. 전세가 60%이상 추리기.

3.+5000까지 투자금에 들어오는 단지 중 좋은 가치의 단지들부터 검토하기

분임, 단임을 양일로 2주차 안에 끝내고 매임을 빨리 시작해서

앞마당 매물털기를 하며 시간이 남으면

전수조사 후 후보단지 매임도 함께 진행했습니다.

대구에서 서울까지 이동시간이 너무 길다보니

숙박하는 날이 많았고 숙박하면 매물을 보고

저녁에 들어와서 매물 순위정리도 잊지 않았습니다.

그러면서 가격에 들어오는 단지가 많이 없고,

들어오는 단지들에는 확신이 없어

계속 고민하는 시간들을 반복하게 됩니다.

# 혼란속에서 의사결정을 내릴 수 있었던 이유

계획한 4급지를 전부 다 돌때 쯤

이제는 정말 1호기를 해야한다는 생각이 들었습니다.

9월 서기반과 함께 시작한 새로운 앞마당 임장지.

그와 거의 동시에 대출 규제로 인해

시장이 혼란스러워집니다.

처음 경험하는 규제로 인해 어떻게 대응해야 하는지

그리고 어떻게 시장이 변할지 전혀 몰랐지만

하나 알고 있는 건 미래에 대한 예측보단

원칙에 맞게 투자를 진행해야 겠다는 것 뿐이었습니다.

그렇게 시장에서도 일부 집을 보는 손님이 줄어드는 걸 느끼고

다시 앞마당 전수조사를 통해 단지들을 추리기 시작합니다.

이번에는 꼭 매코를 넣고 투자를 하겠다는 결심과 동시에

매물 코칭이 없어졌다는 충격적인 소식이 들려옵니다.

‘매물코칭이 언제 다시 생길지는 모르겠어요.

나중에는 혼자 투자 의사결정을 해야하기 때문에

매물코칭만 기다리지 않고 투자하는게 맞다고 생각됩니다.’

-게리롱 튜터님 조장튜터링 중-

왜 하필 지금…ㅠㅠ

대출 규제에 이어 매물코칭까지 없어진 정말 혼란스러운 상황.

청천벽력같은 소식이 이어졌지만 다시 한 번 냉정하게 생각하려 노력했습니다.

'이때까지 많이 노력했지. 매달 땀 흘려가며 결과를 만들기 위해 정말 노력해왔잖아?

내 노력을 믿어주고 원칙에 맞게 의사결정을 내리는 게 맞다.'

이때까지 계속 달려온 저는 언제가 될지 모를 코칭만 기다리며
계속 내 투자를 미룰 수는 없다고 생각했고
내가 할 수 있는 투자를 하자고 결심했습니다.

# 1년만에 1호기를 얻다

그리고 이때까지 배운 원칙과 기준을 가지고

다시 단지를 추리니 앞마당 별로 투자가 가능한 단지들이 보이기 시작합니다.

‘투자는 할 수 있을 때 하는 것을 기억하세요.

분위기가 차가워졌으니 더 떨어지겠지 하면서 맥없이 기다리면 안됩니다.’

-새벽보기 멘토님-

앞마당 별로 투자 가능 단지를 추려보니 전부 4급지에 모여있는 것을 확인하고
이 안에서 내가 할 수 있는 가치 대비 가장 좋은 단지들을 추렸습니다.

전고 대비 -20% 이상 매매가, 전세가율 60% 이상, 300세대 이상

가치가 높은 단지부터 순서대로 검토하기

후보 매물을 정리한 후 이틀 숙박할 예정으로 서울로 올라갑니다.
그리고 이틀 동안 후보 단지 매물 예약과 주변 부동산 위치를 파악해둡니다.

1일차에는 매물을 본 후 역 주변 생활권 부동산, 옆 생활권 부동산까지 워크인하며

혹시나 내가 본 매물보다 더 싼 매물이 있는지 문의해 봅니다.

‘안녕하세요 사장님, 제가 여기 ~매물을 00가격에 봤는데요.

혹시 이 가격보다 더 싸게 나온 매물이 없을까요?’

부동산 하나하나 전부 방문해서 물어보며 현재 상황과 더 싼 매물이 없는지 확인하고

봤던 매물이 가장 싸다면 중도금을 조건으로 가격을 깎거나 조건을 만들 수 있는지 확인해봅니다.

강의에서 배우고 여러 경험담을 필사하며 배운 대로

제가 줄 수 있는 부분을 제시하고

거기에 맞춰 제가 얻을 수 있는 이득을 취하려 노력했습니다.

하지만 매물을 아무리 털어도 급매 매물은 나오지 않았고

제가 봤던 매물만 지속해서 브리핑이 되고 있었습니다.

해당 매물은 저평가 되어있지만 월세입자가 껴있고 수리가 필요해

투자하기가 쉽지 않은 상황이었고

저녁~밤 까지 부동산을 돌아보다

다음 날 다음 후보 매물들로 넘어가야겠다 결심합니다.

2일차에는 자실을 함께해 주셨던 동료분이 함께해 주셨고

다른 앞마당 부동산을 돌다 보니 예상치 못한 매물들도 나오기 시작합니다.

‘여기 역세권 올수리 매물 어때?

샷시까지 다 수리되어있고 내가 말해서 가격 좀 더 만들어 줄 수 있을 것 같은데...’

이 전 앞마당을 만들며 호가만 보고

가치 대비 가격이 충분히 싸지 않다고 넘긴 단지.

현장을 돌아보며 생각하지 못한 매물들도 볼 수 있었고

부사님이 잘 보여주지 않는 매물은 동료분이 아는 부동산 사장님을 통해

공동중개로 매물을 확인할 수 있었습니다.

몇몇 매물은 가격도 꽤 싼 구간이었고

역세권 올 수리 매물도 섞여있었지만

현재 투자금이 조금 부족한 상황이었고
혹시나 가격 네고가 더 가능한지 여쭤보며
마지막 후보 단지까지 보러 갑니다.

마지막 후보 단지는 제가 지난주에 봤던 매물이었고
주변 부동산을 워크 인해서 본 매물보다 더 싼 매물이 없는지 확인했습니다.
돌다 보니 해당 매물보다 3000 높게 더 거래된 계약서들이 보이고
제가 봤던 매물은 브리핑되지 않는 것을 확인합니다.

지금 상황에서는 제가 본 매물의 가격이 가장 저렴하다고 판단하고

다시 부동산을 방문했습니다.

사장님께 고민해 보겠다고 시간을 끌고 있는 상황이었고
매도자분은 대출금 부담이 있는 상황에서 집을 매도하고
원래 살던 경기도 고향으로 내려가려고 하시는 분이었습니다.
매도가 안되고 있어 답답해하고 있었기에 가격 협상을 해봅니다.

골드: ‘안녕하세요 사장님. 저번에 본 집 있잖아요.
집주인분께 제가 중도금을 ~만큼 드릴 수 있으니 혹시 3000깎을 수 있을까요?’

사장님: ‘아이고 3000은 진짜 좀 그런데… 내가 미친 척 하고 물어볼까??’

3000은 안되고 1000은 가능할 것 같다는 사장님의 말씀에
계속 이야기하다 1500까지는 가능하다 하십니다.

목표 매수가에 다소 못 미쳐서 아쉬운 가격이었으나
다시 천천히 생각해 보니 충분히 가치 대비 싼 구간이라고 생각이 들었고
이때까지 강의에서 본 투자 기준에 들어온다는 생각이 들었습니다.

거기다 전 세대 기자까지 있다고 듣고 동시 계약이 가능하다고 알고 있었습니다.
(이후 이 부분이 또 다른 문제를 줬습니다..ㅠㅠ 전세 빼기 경험담에서 적겠습니다.)

마음속으로 투자 가능성을 열어 둔 상태에서
강의에서도 감정적으로라도 이야기해서 더 깎을 수 있다면
깎는 게 좋다는 이야기가 생각났고

지방에서 올라와서 정말 힘들다고, 이렇게 투자하면 생활이 힘들어질 것 같다고
사장님께 좀 더 깎아달라고 전달을 부탁드렸습니다.

그렇게 해서 총 1600까지 깎고 가계약금을 넣게 됩니다.

그렇게 30대 초 지방 백수는 서울에 신축 자산을 취득하게 됩니다.

잘한 점: 어떻게 해서라도 목표 매수가격을 만들기 위해 노력한 것.

잘못한 점: 시간을 두고 가격을 네고를 더 시도해볼 껄 하는 아쉬움.

돌이켜보면,
먼저 실력이 부족한 부분을 인정하고

첫 투자에서 홈런을 바라지 않고
안타를 치는 게 중요하다 마음먹었지만

이후 규제로 인해 시장이 급격하게 차가워지는 모습을 보며
‘이 기간 동안 좀 더 기다리고 찾아볼 걸 그랬나?’
하는 생각도 많이 하며 혼란스럽기도 했습니다.

하지만 원칙을 지키고 배운 대로 행동하며
월부에서 알려준 기준에 맞게 투자했다는 확신이 있었고
투자를 할 수 있을 때 했고, 투자 원칙에 맞게 했다는 생각에
목표를 향해 한걸음 앞으로 내디뎠다는 생각이 듭니다.