2025년에 이 지역은 반드시 오릅니다.

전문가칼럼
24.11.28

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

오늘은 최근 출연한 유튜브 채널에서 다룬 내용을 글로 정리했습니다.

25년 무조건 오르는 지역인 대구 시장에 관한 내용을 담았으니 많은 분들께 도움이 되리라 생각합니다.

이번 포스팅은 총 3편으로 구성되어 있습니다.

[미분양 무덤? 지금 무시 받지만 대구에서 가장 크게 오를지역은 여기입니다.]

1. 요즘 대구 부동산 시장 분위기는 어떤가요?

대구는 KB지수나 부동산원지수로 봤을 때 여전히 하락하고 있는 것으로 나옵니다.

그런데 조금 더 빠른 데이터를 보여주는 리치고 시세를 보면 23년초부터 대구 역시 반등하여 업다운은 있지만 최근에도 조금씩 상승하고 있는 모습을 보여주고 있습니다.

지수상으로는 여전히 시장이 어려운 것처럼 보이지만 개별 단지를 보면 이야기가 좀 다릅니다.

수성구 포함 인기가 있는 지역들은 저점 대비 15~25% 정도 이미 상승을 했습니다.

대구는 사실 매매가보다는 전세가가 더 문제인데 이제 입주물량 폭탄은 거의 지나왔습니다. 내년부터는 입주물량이 절반 이하로 감소하기 때문에 전세가 또한 내년부터는 회복세로 전환될 것으로 예측하고 있습니다.

실제 시장 분위기를 부사님이나 분양하시는 분들한테 들어보면 바닥은 찍은 것 같다는 의견이 많습니다.

미분양이 있긴 하지만 파격적인 조건으로 할인하는 것들은 많지 않고 입지 좋은 곳부터 미분양이 차츰 해소되는 분위기라고 합니다. 전세도 이제는 거의 바닥을 찍고 호가가 반등하고 있고 매물이 급격하게 감소하고 있기 때문에 이제는 진짜 바닥을 다져가는 모습입니다.

2. 지난 상승장 때 대구에서 가장 많이 오른 아파트 어디가 있을까요? 대표 단지 위주로 알려주세요. 요즘은 어떤 흐름을 보이는지도 궁금합니다.

대구는 사실 16년도 잠깐의 하락을 제외하고 09년 이후에는 거의 하락이 없었던 지역입니다. 그래서 제가 21년도에는 대구를 가장 고평가된 지역으로 계속해서 이야기를 했었던 것이죠. 비교군에 비해서 비쌌거든요. 그러다가 이번 하락장을 아주 세게 맞아서 그동안 상승분을 다 반납하고 10년 전 가격으로 돌아갔습니다.

대구는 지난 15년을 거의 하락없이 상승했기 때문에 지난 상승장을 구분하는게 어렵긴 하지만 적게 오른 아파트가 100% 상승, 많이 오른 단지는 300% 가까이 상승했습니다. 대구의 대장이라고 할 수 있는 수성구의 범어SK뷰나 재건축 대표주자인 경남이 300% 넘게 상승을 했고, 그 외 선호도가 높은 지역들도 150~200% 가까이 상승을 했습니다. 200% 상승이면 3배가 되었다는 뜻이죠. 3억이 안되게 분양한 아파트가 9억 가까이 갔으니까요.

이런 단지들이 지금 15~25% 정도 상승을 하고 있습니다.

3. 대구에서 지금 대비 눈에 띄게 좋아질 지역, 장기적으로 대장을 위협할만한 곳이 있다면 어디일까요? 구체적으로 설명부탁드립니다.

입지 가치가 좋아질 지역은 여러군데가 있지만 대장을 위협할만한 곳은 앞으로도 나오지 않을 것입니다.

대구의 대장은 수성구 그 중에서도 범4만3이라고 불리는 범어4동, 만촌3동입니다. 둘 중에서 더 좋은 곳은 범어4동이고요. 수성구라고 다 같은 수성구가 아닙니다. 수성구라고 해도 외곽인 시지나 지산 쪽은 중구나 달서구에 비해서도 선호도가 떨어집니다.

대구는 기존처럼 수성구의 범어동, 중구의 청라언덕 주변, 죽전역 인근, 달서구의 월성&월배 학군이 계속해서 인기가 있고 시세를 리딩할 확률이 높습니다. 이 지역들을 제외하고 앞으로 미래 가치가 밝은 곳을 3군데만 알려드리자면 동대구역을 중심으로 신천동과 신암동, 철도 노선을 끼고 있는 대구역 인근 태평로 라인 주복들, 마지막으로 과거에는 비선호 지역이었던 평리동 정도를 말씀드리고 싶습니다. 말씀드린 지역들은 전부 대규모 개발을 통해 지역 전체가 천지개벽하는 동네들입니다. 기존에는 선호도가 높지 않았지만 신축들이 자리를 잡고 인프라가 개선되면 현재 가격보다는 많이 오를 수 있는 지역들이라고 생각합니다.

대구를 크게 봤을 때 달구벌대로와 태평로 사이에 있는 지역들이 장기적으로 좋습니다. 지리적으로 대구의 중심이기도 하고 개발을 통한 지역 발전이 가장 큰 곳이기 때문입니다. 대구는 수성구에 일자리와 인프라가 집중되어 있습니다. 되도록이면 수성구 접근성이 좋은 지역을 고르시는 것이 중요합니다. 서울도 2호선을 선호하지만 대구 또한 수성구를 관통하는 2호선 선호도가 높으니 2호선 주변의 신축 & 수성구 접근성이 좋은 곳을 고른다면 실패할 확률이 적을겁니다.

4. 앞으로 10년 지금 가격에서 어디까지 오를 수 있다고 보시나요?

10년 후 가격은 신의 영억 아닐까요..?^^

그래도 질문을 받았으니 나름대로 합리적인 답변을 드려야겠죠?ㅎㅎ

서울의 부동산 매매 평당가는 13년부터 22년까지 10년 동안 2,000 -> 5,200 정도로 약 2.5배 정도가 되었습니다.

대구의 부동산 매매 평당가는 13년부터 22년까지 10년 동안 765 -> 1,586 정도로 약 2배 정도가 되었죠.

현재 대구 부동산의 매매 평당가는 1,300만 원 수준입니다. 저는 10년 뒤 대구는 2,600만 원을 충분히 넘길 것으로 보고 있습니다. 단순 비교하긴 어렵지만 평당 2,600만 원은 서울의 17년도, 경기의 22년도 수준입니다. 대장 아파트 가격으로 본다면 대략 20억 언저리까지는 충분히 갈 것이라고 생각합니다. 반포나 압구정의 가격이 17년도에 그 정도 수준이었거든요. 경기도의 대장아파트 가격이 현재 20억 수준이라고 보면 되니 앞으로 10년 후에는 대구도 이 가격에 충분히 갈 수 있지 않을까 생각합니다.

물론 대구가 10년 동안 이렇게 오를 때 서울&수도권은 더 도망가겠지만요.

5. 대구에서 큰 폭으로 하락했는데 아직 회복을 못한 단지, 저평가된 단지가 있다면 알려주세요.

대구에서는 아직 회복 못한 단지가 더 많습니다. 올라봐야 저점 대비 +10% 정도 오른 단지들, 여전히 전고점 대비 -30% 가까이 빠진 단지들이 많죠. 그런데 서울&수도권과 다르게 저는 지금 이런 단지들을 볼 때가 아니라고 생각합니다.

대구를 포함한 지방에서는 본인 예산에서 조금 무리하더라도 (LTV 70%나 DSR 한도를 꽉 채워서라도) 가장 좋은 아파트를 매수하실 것을 추천드립니다.

그 지역 사람이라면 누구나 알만한 지역, 알만한 단지가 좋습니다. 단지명만 말해도 다들 아는 단지, '오 좋은데 사는데?'라고 들을 수 있는 단지들 말이죠. 대구에서는 아까 말씀드렸던 지역인 수성구의 범4만3, 그 외 범어동 그리고 청라언덕이나 죽전 그리고 월성쪽 단지들이 좋습니다. 제가 말씀드린 지역에서 본인 예산으로 살 수 있는 가장 좋은 단지를 사는 것을 추천드립니다.

6. 대구에서 아파트를 딱 1채만 산다면 어떤 아파트를 매수하시겠습니까? 이유는요?

특정 단지를 언급하는 것은 오해를 살 수 있기 때문에 물고기 잡는 법을 쉽게 알려드리겠습니다.

아실의 최고가 기능을 활용한 선호단지 매수
KB선도 아파트를 통한 선호단지 매수

순서는 다음과 같이 하시면 됩니다.

# 본인이 살고 싶은 지역을 2~3군데 정한다. (출퇴근, 학교 등 고려)

# 본인이 살 수 있는 예산대를 계산한다 (LTV 70% , 원리금 상환 비율 50% 등)

# 그 지역 내에서 살 수 있는 아파트 리스트를 5~10개 업데이트한다

# 그 지역을 임장 가보고 매물 임장까지 마친 후 최종 후보 1,2,3순위를 정한다

# 1,2,3순위의 시세를 트래킹하며 급매가 나왔을 때 매수한다 (소장님과 친해지기)

7. 소액으로 투자할 수 있는 단지가 있다면 알려주세요.

이 질문도 특정 단지나 지역을 말씀드리는 것이 굉장히 조심스럽습니다.

힌트를 좀 드리면 현재 소액 투자는 기축아파트 보다는 분양권이나 입주권이 유리합니다.

현재 대구는 전세가율이 낮기 때문에 투자로 접근하기에는 어려운 시장입니다. 투자금이 생각보다 많이 들죠.

그런데 아직 입주가 많이 남은 분양권이나 입주권은 5천 언더로도 충분히 투자를 할 수 있습니다.

미분양이 난 것 중에 조건이 좋고 아직 입주가 많이 남은 것들도 좋지만 좋은 물건들이 1~2년 전에 비해 많이 빠졌습니다.

좋은 지역&단지는 벌써 P가 5천~1억씩 붙었습니다.

그래서 저는 관리처분인가 단계 정도에 있는 입주권을 추천드리고 싶습니다. 신암이나 평리쪽 찾아보시면 이런 물건들을 구하실 수가 있습니다. 이주철거중이거나 관처가 난 단계라면 더 좋습니다. 이주비대출을 받아 초투를 줄인다면 5천 이하로 할 수 있는 물건들이 아직 꽤 있습니다. 이런 단지들의 특징은 입주가 28년~30년 정도 되는 물건들인데 조합원분양가 수준으로 전세가가 올라갈 수도 있는 물건들입니다. 명의만 있다면 여러개 사놓고 싶지만 그렇지 못하는 게 아쉬울 정도죠.

앞서 말씀드린대로 저는 향후 대구가 10년 뒤에는 2배 이상 가격이 되어있을 것으로 생각하고 있습니다.

그리고 광역시 급에서는 이제 신축 분양가가 6억 언더로 나오기가 쉽지 않습니다. 향후 10억 이상이 될 입지와 단지를 고른다면 1억 투자로 3~4억 이상 벌 수 있는 투자처는 많다고 생각합니다.

남의 글이나 영상을 보는 것과 본인의 생각을 정리하고 기록하는 것은 분명 다른 일입니다.

여러분들의 지식 향상에 이 포스팅이 도움이 되었으면 좋겠네요!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 좋은 선택하는 하루 보내세요.

Make a good choice ~♡

대한민국 1호 초이스 헬퍼&부동산 가치평가사

" 시크릿브라더 "

[월부 X 시크릿브라더 2번째 강의]

(3번째 강의 Coming soon…!!!)