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주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
머릿돌이 될 버린돌 입니다.
날이 추워졌는데
감기 조심하시길 바라요 ㅎㅎ
최근 직장인 커뮤니티에서 뜨거운 이슈가 있더라구요.
바로 서울 급지 정리표 인데요!
흔히 1급지, 2급지까지 상급지라 하지만
이제는 '구'로 나누는 게 아니라
'동별'로 나누어야 한다는 얘기인데요 ㅎㅎ
실제로 서울 상급지를 한번이라도
임장을 가보신 분들이라면
단순히 같은 구라고 해서 다 같은게 아니라는 것을
아실거라 생각합니다.
그만큼 점점 부의 기준이 세분화 되고 있기에
여러분들이 서울 상급지로 임장을 가신다면
반드시 파악해두셔야 할 1가지가 있습니다.
그것은 바로 "찐 상급지" 입니다.
저도 서울에서 자라오고 거주하고 있습니다.
실제 입지로는 이해할 수 없는
서울의 찐 상급지를 이해하기 위해서
어떤 요소를 봐야하는지 말씀드리려 합니다.
찐 상급지란?
서울 상급지에서 찐 상급지가 중요한 이유는
가치를 잘못 판단할 수 있기 때문입니다.
단순히 1-2급지라는 이유로
'좋은 땅이니까~'라고만 생각한다면
투자 선택에 있어서도 잘못 고르게 될 수 있습니다.
같은 양천구 내에서도 목동 vs 비목동에 따라
매매 차이가 크게 벌어집니다.
그렇다면 어떤 점을 봐야 할까요?
1) 희소성 - 한강뷰 / 자연환경
2) 균질성 - 빌라 없는 / 뉴타운 / 쾌적성
위 2가지를 봐야 합니다.
2가지 요소로 이해하는 서울 상급지
1) 희소성
희소성은 부동산 가치를 결정짓는
가장 강력한 요소 중 하나입니다.
서울 사람들은 도시에 건물과 빌라가
꽉 채워져 있기 때문에 공원이나 한강을 좋아합니다.
특히 한강뷰는 가장 희소성을 띄는데요.
다 같은 한강이 아니라 반포한강, 여의도 한강처럼
중심부 한강뷰 일수록 더욱 좋아합니다.
강남은 우리나라 대표적인 곳 중 하나죠?.
위 압구정동과 세곡동이 있습니다.
압구정동은 전통적인 상급지라
부모님에게 증여받은 매물도 많으며,
한강뷰를 넓게 누릴 수 있습니다.
세곡동도 '강남 땅'이니까 좋다고
생각할 수 있습니다.
하지만 과연 그럴까요?
세곡동은 2011~2015년식 준신축 단지들로
이루어져 있는 동네인데요.
실제로 가보면 강남에 이런 곳이 있구나..
싶기도 한 곳입니다.
버스를 타고 꽤 나가야 하는 거리입니다.
압구정동과 가격차이는 어떨까요?
압구정 현대보다 연식이 훨씬 좋음에도
두 지역의 가격차이는 30억 이상입니다.
물론 현재가 재건축 호재로 인한 것도 있지만,
그만큼 같은 구 안에서도 땅값 차이가 있습니다.
강남이라고 해서 다 같은 강남이 아닙니다.
심지어 현재 서울 상급지의 대표 단지들은
전고점을 다 돌파한 반면,
세곡동의 단지는 다른 흐름을 보이고 있습니다.
그래서 "압구정동 살아" 라고 말하면 다 끝나듯이
찐 상급지는 절대 아무나 가질 수 없는
뾰족한 희소성을 가지고 있습니다.
성수동도 한강뷰와 서울숲 공원을 가지고 있고,
용산도 대형공원을 가지고 있는 것이죠.
2) 균질성
특히, 서울 1-2군은 일단 입지적으로 S고
강남접근성이 대부분 좋기 때문에 이외의 것을 봐야합니다.
그것은 바로, 균질성! 입니다.
계획도시로서 철저하게 아파트/상가 분리,
중간중간에 녹지공원이 조성되어 있고
가장 대표적 사례가 바로 '잠실' 입니다.
왜 잠실 리센츠와 헬리오시티가 4억이 차이날까요?
헬리오시티가 연식이 10년 더 좋은데도 말이죠.
결국엔 균질성 입니다.
잠실 리센츠, 트리지움, 엘스와 같은 단지는
2호선 잠실역, 종합운동장, 롯데타워 등
우리나라에서 손꼽히는 인프라를 가지고 있습니다.
균질성은 쉽게 바꿀 수 없는 불변입지 입니다.
특히 빌라가 가득한 서울에서는 말입니다.
강동구에서도 입지 좋은 천호동보다
고덕 생활권이 선호받는 이유입니다.
이것은 상급지로 올수록 선호도 차이가 극명하게
벌어진다는 점이 특징입니다.
오늘은 서울 상급지 중에서도
중요한 찐 상급지를 찾는 법을 살펴보았습니다.
위치는 기본 베이스로 확인하시고,
그 이상의 선호도 1)희소성, 2) 균질성을 확인해보시면
가치 판단에 도움이 되실 거라 생각합니다.
서울 상급지는 점점 세분화되며,
찐 상급지를 구분해내는 희소성, 균질성을 봐야한다.
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