[열반스쿨 중급반 41기 100% 완강하고, 4권 완독하조 쏭파고] 4강 강의 후기

안녕하세요. 행복을 위해 달려가는 투자자 쏭파고입니다.

열반스쿨 중급반 41기 4주차 강의는 주우이님께서,

나에게 맞는 투자는 어떤 것인지, 좋은 물건을 찾는 방법은 무엇인지에 대해 알려주셨습니다.

그리고 무려 3시간에 걸쳐, 실전 Q&A에 대한 강의를 이어주셨는데,

다른 사람의 질문을 통해 나의 생각이 확장될 수 있었습니다.

Part 1. 현재 시장에서 투자로 자산을 쌓아가는 방법

 ① 현재 수도권의 매매 거래량은 급감하고 있으며, 전월세 거래량은 증가하고 있습니다. 

  - 시장이 좋지 않아 매매 오름세는 주춤하더라도, 누군가는 살(Living) 집을 구해야 하기에 전월세가 증가할 수도 있습니다. 

  - 이러한 시장 현황을 우리에게 투자하기 좋은 시장임을 시사합니다.

 ② 수도권과 지방의 아파트를 투자할 때는 각각이 가지는 특징을 알아야 하는데요,

  - 수도권 : 투자금 규모가 크기 때문에, 적은 채수 보유할 확률이 높고 이는 보유 및 관리의 부담이 덜하다는 뜻이기도 합니다. 하지만 수익 실현 기간을 예상하기가 어렵습니다.

  - 지방 : 소액투자로 접근 가능하며, 중단기 보유하며 수익실현을 통해 돈을 불려나갈 수 있습니다. 하지만 저처럼 수도권 거주자의 경우, 지방 임장시 시간과, 비용, 체력에 대한 부담이 크고, 사이클이 빨리 돌아오기 때문에 보유 시기를 잘 체크해두는 것이 좋습니다. (매도 타이밍 놓치면 다음 사이클까지 기다려야 함)

 ③ 수도권과 지방의 사이클이 차이나는 이유도 궁금했었는데,

  - 지역별로 공급이 확장되는 범위가 다름 : 수도권은 서울, 인천, 경기를 아우르는 범위이고, 크게 보면 한 생활권으로 묶여 있습니다. 따라서, 서로의 지역이 시세나, 공급 등에 영향을 받는데 지역의 위상과 물리적인 거리 때문에 한 지역이 영향이 먼 지역까지 영향을 미치지까지 오랜 시간이 걸립니다. 반면, 지방은 시장의 흐름이 거의 동시에 영향을 받기 때문에 상대적으로 사이클도 빠르며, 매매-전세의 흐름이 거의 동일하게 나타납니다.

 - 즉, 지방의 경우, 절대금액이 적어, 하락장에도 전세가율이 높기 때문에 전세가의 반등이 있으면 곧바로 매매가 상승 흐름으로 갈 가능성이 높습니다. 하지만 수도권은 전세가 반등하더라도 매-전 차이가 크기 때문에 (절대가가 높고, 전세가율이 낮음) 상승 흐름으로 가는데 시간이 다소 걸립니다.

📌수도권이 나은지, 지방이 나은지에 대한 질문에 대한 대답을 이번 강의를 통해 알 수 있었는데, 각각의 시장에 대해 알면 나에게 알맞은 곳에 투자하는 것이 정답임을 알 수 있었습니다.

📌투자집중 가능시간, 목표, 이동 가능 조건, 재정적 조건 등을 고려해보았을 때, 나는 수도권 투자를 해야하는 사람이라고 결론지었습니다.

📌서울은 비싼 것과(전고 회복) 아직 싼 것(-20%)가 혼재되어 있고, 향후 공급물량이 부족하므로 (강동구, 동대문구 제외) 전세가 상승을 기대할 수 있기 때문에 좋은 것(가치가 높고, 선호도 있는 곳)을 골라낼 수 있는 실력을 키워야겠다고 생각합니다.

📌수도권과 지방 중 투자할 지역을 국한하기보다 내가 할 수 있는 가장 좋은 것을 투자해야 하는 것이 본질임을 깨달았습니다.

Part 2. 수도권 투자로 5억 버는 방법

 ① 입지독점성이 있는지 확인해봅니다.

   - 강남 1시간 이내인 곳을 우선순위로 해야하고, 월부에서는 이 지역을 수도권이라 정의합니다.

   - 입지독점성이란, 사람들의 수요가 있으면서 빈 땅이 없어 대체할 지역이 없는 곳을 뜻합니다.

 ② 전세가율이 지역 평균 60% 이상이 되어야 합니다. 

   - 전세가율이 높을 수록 가격이 저렴한 상태이고 매수 후 하락할 가능성이 적습니다. (매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않으므로)

   - 투자 적정 전세가율은 서울 및 수도권은 70%라고 해주셨습니다. (그런 시장이 올까…?)

   - 좋은 지역은 투자 기회를 짧게, 덜 좋은 지역은 길게 줍니다. (전세가율로 판단시)

 ③ 내 투자금으로 가능한 지역을 확인해봅니다.

   - 본인의 투자금보다 1억이 높은 지역까지 범위로 봅니다. (매매가 0.5억 낮아지고, 전세가 0.5억 올라가면 투자가능해짐)

 ④ 저평가 단지를 찾아봅니다. (여기서부터는 단지별로 찾는 것)

   - 절대적 저평가 속 (전고대비 -20%) 상대적 저평가되어 있는 물건을 찾아봅니다.

 ⑤ 가장 좋은 조건의 투자 단지를 선택합니다.

📌현재까지의 앞마당은 비슷한 급지에 집중이 되어 있었는데, 그보다 상위급지와 하위급지까지 범위를 넓혀서 앞마당을 만들어야겠다는 생각이 듭니다. 가격을 고정하고 비교평가시, 지역의 차이로 저평가 여부를 판단할 수 있기 때문에 급지(위상)가 다른 다양한 지역을 앞마당으로 해둘 필요가 있다고 생각했습니다. 

📌주우이님께서 꼭 해보라고 하신 5순위 시세표를 작성해보겠습니다. 각 금액대별로 매매가로만 저평가 여부를 판단하여 1~5순위까지 단지를 추려보겠습니다. 이렇게 하면 늘 내 머릿속에 투자 우선 순위가 리스트업되어 있을 것 같습니다.  

Part 3. 구해줘 주우이! 실전 Q&A

 ① 반마당이라도 괜찮으니, 앞마당 10개 이하라면 아는 지역을 최대한 많이 늘리라고 해주셨습니다.

 ② 구축 투자시, 늘 찝찝함이 있었는데, 입지독점성이 있고 가치가 있다면 연식은 크게 문제가 되지 않는다고 해주셨습니다. 

 ③ 매물 임장시에는 공부한다 생각하지 말고, 정말로 투자를 한다는 마음으로 임해야 한다고 해주셨습니다.

📌저 또한 완성되지 않은 반마당이 많아, 질문해주신 월부 동료와 비슷한 고민을 하고 있었습니다. 하지만 주우이님 말씀을 듣고, 당분간은 부족해도 아는 지역을 많이 늘리고, 실력이 어느 정도 쌓이면 임보와 임장을 보완해나가는 방식으로 해보겠습니다. 

📌매물 임장시, 경험쌓기 위해서 부사님이나 실거주자님의 시간을 뺏는 건 아닌가라는 질문자의 마음이 너무나도 공감되었습니다. 어쩌면 그들에게 미안함이 들어 제가 매임을 열심히 하지 않는 것에 대해 합리화를 하고 있었던 것 같습니다. 하지만, 정말로 이 매물을 내가 투자할 수도 있으니, 결코 경험을 쌓기 위한 과정이 아닌 실전이라 생각하고 매임에 대한 벽을 조금씩 허물어 가야겠다는 생각이 들었습니다.