[온유] 내집마련 중급반 13,14기 강사님과의 만남 후기

안녕하세요 온유입니다
월부 온지 딱 7개월차 처음으로 조장이 되어 우당탕탕 11월 한달을 보내게 되었는데,

감사하게도 2번째로 강사님과의 만남에 선정되어 월부 아지트에 다녀온 후기를 전할까 합니다.
 

<아지트 가는 길>
 

너무너무 감사하게도 저희 조원이었던 작지만 꾸준님도 강사님과의 만남에 함께 선정되어 

강남역에서 먼저 만나 저녁을 먹었습니다.
내마중 강의가 끝나고 당분간은 못볼수도 있겠구나 생각했던 꾸준님을 다시 봐서 좋았고 

또 서로의 투자에 관해 잠깐이나마 나눌 수 있어 좋았습니다.
9,10월 오프 강의도 연달아 들었고, 9월엔 강사님과의 만남도 왔었기에 

가는길은 다 알거라 생각했는데 왠걸, 네비와 꾸준님께 의지하여 아지트에 도착했습니다.
 

아, 나 아지트 가는길 아직 모르네... 나 오프로 강의 더 들어야겠네.. ㅋㅋㅋ 

가능하다면 강사님과의 만남도 한번 더... 😁
 

<아지트 도착>

도착해서 조금 기다리다 보니 7시가 되어, 

아지트 문이 활짝 열리고 올리브 매니저님이 환한 미소로 맞이해 주셨습니다.

가을에 왔을 때는 가을가을한 화면이었는데, 

오늘이 '24년도의 마지막 강사님과의 만남이라며 미리 크리스마스 분위기를 내보았다는 귀여우신 올리브님
저는 4조로 배정 되었고, 4조는 가즈아 소율맘, 그행, 유니윤이, 배럴서퍼, 투비 님 이었습니다

(아쉽게도 소율맘님은 못오셨어요 ㅠㅠ) 

같은 방에 덩그러니 있으니, 서로 아직 약간은 어색한 상태 ㅋㅋ
저도 괜히 머쓱-하여 말은 먼저 꺼내지 못하고 눈이 마주치자 미소만 쓱 지어봅니다 🙂(I형 인간...)


<강사님의 등장>

2024년 마지막 강사님과의 만남 강사님은

용맘님, 센스있게쓰자님, 밥잘사주는부자마눌, 코크드림님 이었습니다!!!

9월, 10월 오프라인 강의를 들으면서 대부분의 강사님들을 뵐 수 있었는데

밥잘님을 아직 봇봐서 이번에 오셨으면 했는데, 진짜 딱 나와주셨습니다. 와- 🙌

코크드림님이 카뤼스마 있게 인사해 주시고,

각자 환영인사를 해 주셨습니다.

코크드림님이 아마 이 자리에 본인이 왜 선정되서 왔는지 모르는 분도 계실거라고 해주셨는데 ㅋㅋ

살짝 아 난가😅 싶기도 했지만, 

저는 그냥 그 자리에 강사님들이랑 같이 있는 것만으로도 마냥 좋았습니다. 헤헤헤

<첫 번째 만남 - 밥잘사주는부자마눌님>

방금 직접 뵌 것만으로도 좋았는데 첫 번째 시간 강사님은 밥잘님이었습니다!!!

아, 이것은 인연이예요!!! (내적 환호)

밥잘님께서는 조원분들 한명 한명의 소개를 아이컨택 해가며 들어주시고

열씨미 메모해 주셨습니다.

조원분들이 해주신 질문들과 밥잘님께서 답변 주신 내용들을 

제 기록과 기억을 더듬어 최대한 나눠보겠습니다.

I  Q. 매물털기를 위해 부동산 워크인을 해보려고 하는데 팁이 있다면?

단지 주변 어디까지 워크인 부동산에 포함해야 하는지?

강사님들이 강의에서 하는 투자 프로세스 얘기가 매끄럽게 보이지만, 

실은 그 사이에 우당탕탕이 있어요. 

정해진 플로우는 없지만 워크인은 정해놓은 매물(최저가 매물)이 있는데,

더 좋은 물건이 있을지 모르니 더 털어보겠다는 것이예요.

매물을 킵해놓고 더 좋은 매물을 찾는 것이 매물털기예요

시세트래킹을 해서 1,2,3번 매물을 예약 (10시, 2시 ,7시)

1번과 2번 보는 사이에 주변 부동산을 털어 보세요.

1번과 2번 이동할 때 갈 수 있는 부동산을 최대한 많이 가는데 무작정 가기보다는

전날 워크인할 부동산을 알아보는 것이 좋아요.

그리고 들어가서는 정확하게 얘기하세요.

이거를 보고 있는데 더 좋은 조건이 있는지.

지금 수강생들은 워크인을 그냥 한번 볼까 하면서 그냥 막 보기도 하는데

워크인은 단지를 보는 맨 끝단에서 하는 게 좋습니다.(1~3위 후보까지 남았을 때)

그리고 중요한 것은 전세가 파악이 잘 되어야 얼마에 사겠다가 나오기 때문에 

전세가 파악이 된 다음에 가야합니다.

(전세가 파악은 윗단지, 아랫단지를 보고 얼마에 내놔야 나갈 것인지를 파악하는 것)

전세가를 모르면 매물을 털어도 확신이 없어요.

I  Q. 투자금 3억 초반으로 시작해서 4급지를 보고 있었는데,

지금은 3.9억 정도가 되었습니다.

3.9억으로 4급지의 중간 이상 생활권 30평까지도 투자가 가능하던데, 

이정도라면 3급지 후순위 생활권라도 3급지를 갈 수도 있지 않을까요? 

지금 그 정도 투자금이면 딱 4급지는 가능하나, 3급지는 좀 힘든게 사실이예요.

가지고 계신 앞마당인 4급지 서대문과 3급지 강동구를 보시면,

강동구에서 내에서는 별로인데, 강동구라는 그 하나 만으로 3급지 가격인 단지들을

3.9억대로 살 수 있어요.

그런데요, 강동구와 서대문구의 위치를 보세요.

어디가 더 중앙에 가깝나요?

(그 뒤는 답이 이미 나왔기 때문에 더 말하지 않겠습니다 ㅋㅋㅋ)

아마, 많은 분들이 이 단지가 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 최선일까 하면서

투자를 망설이고 계신 것 같아요.

올 겨울이 가기 전에 꼭 투자를 하셨으면 좋겠습니다.

I  Q. 현재 2주택으로 투자금 4억을 보유 중입니다.

4억으로 1채를 할까요, 2억씩 2채를 할까요?

내 순자산이 많으면 좋은 거 몇 개만 있으면 됩니다.

하지만 내 순자산이 적으면 좋은 것을 많이, 그것도 아주 잘해야 합니다.

내가 지금 1채를 하나, 2채를 하나 이후 투자는 비슷하게 되요.

왜냐하면 2채나, 3채를 사고 나면 투자금이 없어 멈추게 되고 버텨야 되는 시기가 오기 때문이예요.

투자를 계속 할 수 없을까봐 쪼개는 것을 걱정하는 것은 맞지 않습니다.

4억으로 하느냐, 2억으로 하느냐보다 무엇을 보고 있느냐가 핵심이고,

결국 단지가 무엇인가에 따라 달라요.

앞으로 물건을 볼 때 4억으로 살 수 있는 집, 2억으로 살 수 있는 집을 투 트랙으로 보세요.

(세금까지 다 감안해서)

2억으로 두 채를 사는 게 자산 관리 측면에서는 좋을 수도 있어요.

(두 채 중 한 채를 팔거나 할 수도 있으므로)

장기적으로 가치 있는 입지 단지 VS 단기적인 수익, 관리가 쉬운 단지

장기적인 자산 관점에서는 있는 돈으로 할 수 있는 가장 좋은 걸 사는 게 맞습니다.

이후의 시장에서는 4억으로는 서울을 살 수 없을지도 모릅니다.

I  Q. 현재 매도내놓은 단지가 있는데(수리X), 1,2층 제외한 최저가에 맞춰놓고,

부사님께 협상도 가능하다고 해 놓은 상태인데 앞으로 어떻게 하면 좋을지?

수리 중에는 도배, 장판이 제일 싸니까 도배, 장판을 바꿔보고

조명상태를 바꿔봐도 집이 훨씬 밝아보일 거예요.

만약 정말 급매라면 가격 설정을 과감하게 해야 합니다.

예를 들어, 4억에서 1천내리고, 또 1천내리고, 또 1천 내리는 식이면 그게 시장 가격을 형성하는 것이예요.

그리고 급매라는 것은 한 사장님한테만 급매의 가격을 주는 것입니다.

I  Q. 세낀 집 or 수리된 집 위주로 매임 중입니다.

투자금 2.6억이 맥스인데 전세가 안 나갈까봐 걱정이 되요. (잔금 여력 X)

투자금이 조금 더 들더라도 전세가를 낮춰보세요.

또는 세입자인척 투 넘버로 부사님께 연락해서 급한 상황을 만들어서

비슷한 전세가의 매물을 보여달라고 해보세요.

가능하다면 사진도 다 보여달라고 해서 내 집과 비교해 보세요.

(주변을 비교해서 내 집이 나갈 수 있는 상황인가를 냉정하게 판단 해보기)

전세가 안나갈까 정 불안하다면, 비슷한 위치에 있는 더 낮은 가격의 집을 매수해도 되요.

비슷한 곳에 있으면 같이 오릅니다.

 올리브 매니저님이 끝날 시간이 다 되감을 알려주는 의미로 몇번 문을 똑똑 두드렸지만

끝까지 저희 질문 다 받아주시고,

단호하지만, 그리고 따스하고 자세히 답해주셔서 너무 감사했습니다. 

아 밥잘님 따수워~

내년 4월까지 1호기 목표!

혹시 가능하다면 겨울 안에는 꼭 투자해 보겠습니다!

<두 번째 만남 - 센스있게쓰자님>

너무나 빨리 지나가버린 밥잘님과의 첫 번째 만남 이후,

잠깐의 쉬는 시간을 가지고 두 번째 만남이 시작 되었습니다.

두 번째 강사님은 센스있게쓰자님!!!

아니 혹시, 튜터님 대학생 아니시냐고요???

대학생 외모지만 5년차 투자자에게 딸까지 있다는 훈남 튜터님과의 두 번째 만남이 시작되었습니다.

I  (동일질문)Q. 세낀 집 or 수리된 집 위주로 매임 중입니다.

투자금 2.6억이 맥스인데 전세가 안 나갈까봐 걱정이 되요. (잔금 여력 X)

매전차이를 보지 않으려면 앞마당에 대해서 가치 순서를 세울 수 있으면 좋겠어요.

4급지에서 평균 이하이면 5급지예요. 

단지의 가치가 얼마나 있는지가 중요해요.

4급지에서 낮은 단지라면 5급지에서 좋은 단지를 하는 게 좋을 수도 있어요.

전세가 걱정된다면 물건을 만드는 방법도 사용해 볼 수 있습니다.

물건 만드는 방법에는 가격을 깎고 내가 전세입자를 데리고 오거나,

세낀 물건 중에서 매매 가격을 깎고 세를 올리는 방법이 있어요.

I  Q. 매물코칭을 받지 않고 얼마 전에 광명 1호기를 했어요.

이 단지가 내가 10년이상 가지고 갈 가치가 있는지에 대해 판단할 수 있는 근거는?

20평대 기준 전고 8,9억에 가깝다면 10년 이상 가지고 갈 수 있는 물건이라 판단해도 좋아요.

중간에 시세차익을 보고 매도 후 서울로 갈아끼는 것도 좋을 것 같습니다.

I  Q. (멘탈관리)월부한지 9개월정도가 되었습니다. 투자 공부를 하며

실제 매물을 보다보니 실제로 살 수 있을까 걱정도 되고,

예전과는 다른 생활 패턴으로 살면서 현타가 올 때도 있어요.

어떻게 꾸준하게 투자 생활을 이어갈 수 있을까요?

네, 바로 전형적인 월부 초기증상입니다.

그래서 일단 투자를 하는게 중요합니다.

투자를 하고 나면 시장의 흐름이 보이게 될 거예요.

첫 투자에서는 더 벌겠다는 마음보다 잃지 않는 마음으로 하는 게 중요합니다.

I  Q. 매도자와 가격협상을 잘하는 법이 궁금해요.

협상이 어려운 것은 매도인과 1:1로 할 수가 없기 때문에 어려움이 있습니다.

부사님이 물건지 사장님인지 아닌 사장님인지가 중요합니다.

여러 부사님께 연락해서 해당 물건에 대해서 물어볼 수도 있어요.

또는 등기부등본을 떼서 상황을 유추해 볼 수도 있습니다.

(자식이 결혼할 나이쯤이고, 결혼자금에 대 주려고 하시나? 등등)

목표매수가를 설정하는 것이 좋습니다. 그래야 얼마나 깎을 수 있을 지 각을 볼 수 있으니까요.

우리가 할 수 있는 것은 빈도수를 높이는 것이예요.

워크인을 할 때 사전에 부사님과 라포 형성을 하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

I  Q. 지금 알아보고 있는 단지가 있는데

내가 가진 투자금보다 약간 더 들어간다면, 투자가 가능할지?

결국, 어떤 물건인지에 따라 다를 수 있을 것 같습니다.

지금 시장에서 살 수 있는 더 좋은 단지 일수도 있고,

주변 공급 때문에 전세가가 낮아져서 투자금이 많이 들어가는 경우일 수도 있고요.

만약 1년 내 갚을 수 있을 정도의 금액이면 대출받는 것은 괜찮습니다.

하지만 이후 리스크가 있을 수 있으므로 그 이상의 대출을 받는다면 힘들어 질 수 있어요.

제가 한 질문은 위에 질문 중 멘탈관리에 대한 질문이었는데,

‘월부초기증상’ 이라는 진단명을 확실히 받고 나니

내 안의 의구심이 좀 접히고,

진짜 투자를 해야 겠구나. 하고 다짐할 수 있었습니다.

고맙습니다 센쓰튜터님❤❤❤

센쓰튜터님 훈남 인정?

어. 인정

<마지막 시간>

두 번째 강사님과의 만남의 시간까지 어떻게 시간이 지나가는 줄도 모르게 끝나고

다 같이 모여 마무리 인사하고 사진을 찍는 시간을 가졌습니다.

"왠지 다들 모르게 상기되어 있다"

(다들 끝내주는 시간을 보낸 모양이군)

사진까지 찍고는 이제 사진도 찍고, 사인도 받는 시간을 가졌습니다.

아쉽게도 이번에는 질의응답 시간을 따로 가지지 못했던

코크드림님과 처음뵙는 용맘님께도 사인을 받으며 인사도 하고 사진도 찍을 수 있었습니다.

"코크드림님~ 저 10월에 오프 강의 때 뵜었는데, 

인사하고 싶어서 또 사인 받으러 왔어요~"

용맘님과는 첫 대화였는데,

제가 내년 4월 안에 1호기가 목표라고 하니까

1호기 하고 나면 마음이 편안~해지실 거예요. 하고 말씀해 주셔서

믿기지 않으면서도 너무 감사했습니다.

아, 나 진짜로 편안하고 싶어 ㅋㅋㅋ

개인적으로는 기초강의를 왠만큼 들었는데,

실전반을 광클로 떨어지기도 하고,

또, 평소와는 다른 삶을 반년 이상 살아내느라 좀 지치기도 한 이 타이밍에

강사님들의 기를 마구 받고 충전되는 시간이었습니다.

잠시 끈 놓으려고 하면 또 잡을 게 생기고,

또 자칫 한눈 팔만하면 또 시선 집중하게 하고

이상한 마력이 있는 월부 같습니다.

귀한 기회를 주신 강사님들과

올리브 매니저님을 비롯하여 매니저님들 너무너무 감사합니다 

하루지만 함께 했던 고민과 질문을 함께 나눈 그행, 유니윤이, 배럴서퍼, 투비님 반가웠습니다.

강사님과의 만남 처음과 끝을 함께 한 내마중 우리 조 꾸준님도요!

우리 월부유니버스에서

멋진 1호기, 2호기, 그리고 N호기로

계속, 또 만나요❤