이럴 땐 공동명의 하지 마세요!

부동산 절세에 있어서 핵심은 ’분산‘ 입니다. 처음 부동산 세금을 공부하신다면 이걸 꼭 기억하세요!

예를 들어 부부공동명의를 하면 단독명의보다 상당한 세금을 아낄 수 있습니다. 즉, 양도차익이 1억 원이라고 할 때 단독명의는 양도세가 대략 2천 만원 정도 나오지만(필요경비, 보유기간 등에 따라 다름) 공동명의를 하면 총 세부담이 1천5백 만원 내외로 약 5백 만원을 줄일 수 있습니다. 

이는 소득금액을 분산하고 각자 기본공제 250만원을 받을 수 있어서인데요, 같은 논리고 양도차익 3억 원이라면 단독명의는 세금이 약 1억원 정도 되지만 공동명의는 총 세부담이 8천 만원 정도로 절세되는 금액은 더 커집니다. 

이를 확장하면 꼭 배우자가 아니더라도 법인을 설립해서 명의 분산이 가능하고(그래서 연예인들이 법인을 좋아하는 겁니다), 명의가 아닌 ‘기간’을 분산하면 사전증여가 매우 좋은 증여세 절세전략이 됩니다. 

그런데 간혹 공동명의를 하지 말아야 하거나 조심해야 할 때가 있습니다. 언제 그럴까요? 다음 세 가지 입니다!

첫째, 고가주택 취득에 따른 자금조달 이슈가 있을 때는 증여 이슈 조심하세요. 

예를 들어 20억 원 상당의 주택을 취득하면서 부부공동명의 각각 5:5 지분으로 한다면 지분에 맞게 각자가 10억 원씩을 조달해야 합니다. 하지만 어느 한쪽이 해당 자금을 모두 조달할경우(너무 사랑한 나머지), 이론상 10억 원을 증여한 것과 같고 부부간 증여재산공제 6억 원을 초과한 4억 원에 대해서는 증여 이슈가 발생할 수 있습니다. 

따라서 이 경우는 단독으로 하시거나 지분비율을 9:1, 8:2, 7:3 등으로 조절하여 증여이슈를 없애세요. 배우자를 사랑하는 마음을 그대로 두시외, 등기권리증에 올라가는 지분비율을 자금조달에 맞게 적절히 조정하시면 되겠습니다. 

둘째, 소득이 없는 피부양자라면 재산세 과표 9억 초과시 지역가입자로 전환될 수 있습니다. 

가령 소득이 없는 전업주부인데 공동명의를 통해 주택수를 늘려가거나 고가주택을 취득했다고 가정해보겠습니다. 이 경우 보유주택의 재산세 과표가 늘어날 수 있는데, 해당 과표가 9억 원을 초과하면 피부양자 자격에서 제외가 되어 지역가입자 전환이 되고 그 결과 상당한 건보료를 부담해야 할 수 있습니다. 

그럼 재산세 과표 9억 원이란 얼마 정도 될까요? 시세 대략 20억 원 정도 합니다. 즉, 시세 20억 원일 때 공시가격이 14억 원이라고 가정하고(공시가 현실화율 70%), 여기에 공정시장가액비율 60%를 적용하면 재산세 과표가 약 8억 4천 만원 정도 나옵니다. 그러면 여기에서 주택을 추가 취득하거나 혹은 집값이 오른다면 조만간 재산세 과표가 9억 원을 넘겠죠?

해당 금액은 본인이 보유한 지분만해당하므로 20억 원 집을 5:5 부부공동명의하면 10억만 보유한 것이므로 이때는 재산세 과표 9억 원에 한참 미치지 못하기에 너무 염려는 마세요. 부부합산 40억 원이 넘고 5:5 지분이라면 고민해 보시라는 의미입니다. 

아직 그렇게 비싼 집이 없으니 걱정 안 한다구요? 글쎄요…그건 ‘나는 투자로 성과를 내지 않을텐데요…’ 라는 말과 같으며, 다른 이유로 정부는 앞으로 계속해서 공시가격을 시세에 맞추는 작업이 지속될 것입니다. 그러니 너무 방심하지 마세요. 

셋째, 부부가 의견이 맞지 않다면 그냥 단독명의 하세요. 

간혹 부동산 투자에 대해 부부간 의견이 맞지 않는 경우가 있습니다. 그런데 그걸 너무 스트레스 받고 ‘우리는 꼭 잘 화합해서 좋은 모습으로 투자해야 해’라는 강박관념(?)을 갖는 분들도 계시는 것 같습니다. 

하지만 모두가 그럴 필요는 없고 배우자에게 자신의 생각을 강요해서는 안 되며, 상황에 맞게 잘 하시면 됩니다(아, 물론 저는 ‘그녀’와 공동명의를 잘 하고 있습니다만…).

왜 이런 말씀을 드리냐면 추후 해당 물건에 대해 대출을 받거나 매도 등을 할 때 의견이 맞지 않는 경우가 간혹 있습니다. 준비해야 하는 서류도 모두 따로해야 하구요. 이럴 때는 혼자 ‘가볍게’ 움직이는 것도 방법입니다. 그러니 남들이 다 한다고 무조건 따르지 마시고 상황에 맞게 하시면 됩니다. 가령 남편은 주식, 아내는 부동산, 이렇게 해도 충분합니다(부동산은 여성이 잘하더라…).

오늘은 부부공동명의 중 유의홰야 할 점에 대해 살펴보았습니다. 더 중요한 건 이를 잘 활용해서 수익을 낸다는 점, 알고 계시죠? 늘 응원하겠습니다. 감사합니다. 

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