임장보고서, 아직도 부담된다면 이렇게 해보세요
안녕하세요, 캐모마일입니다.
요즘들어 부쩍 임장보고서에 대해서 수많은 질문이 들어오고 있습니다.
그만큼 모든 분들이 갈망하는 목표에 한 걸음 더 다가가고 싶다는 열망을
임장 뿐만이 아니라 임장보고서에도 진심이신 분들이 많아지고 있어
내심 뿌듯하기도 합니다.
올해 첫 투자를 목표로 하시는 분들에게는 더더욱
의미있게 쓰이길 늘 바라고 있습니다.
그런데, 임장보고서를 작성할 때마다 너무 깊게 고민하시는 분들도
그만큼 많아지는 것 같아 안타까울 때도 많습니다.
'나는 앞마당에 몇 %의 확신이 드는 걸까?'
'무조건 많이 써야 좋은 임장보고서는 아닐까?'
'정답지를 미리 정해놓아야 투자의 기회를
내가 살릴 수 있는 것이 아닐까?'
저도 처음 썼을 때에는 임장보고서의 의미를
투자에 부합시켜 연결짓기보다는
'쓰는 것' 자체에 의의를 두고 작성했습니다.
잘 쓰고 싶었지만, 처음부터 잘 쓸 수 없음을
인정하는 것부터 시작했습니다.
그러고 나니 어느정도 부담감에서 해방될 수 있게 되어
지금까지 오게 되었습니다.
무엇보다도 여러 차례 시행착오를 겪으면서
지금까지 느낀 점은, 임장보고서를 '완벽하게'쓰려고 하는
마음 자체가 모두에게 부담스러운 것으로 보입니다.
그렇다면, 우선적으로 부담감에서 해방되려면
무엇부터 실천하면 좋을까요?
어느정도 임보에 대한 간략한 가이드를 드리겠습니다.
첫째, '모든 단지'의 순위를 매기지 마세요.
최근 들어 가장 많이 고민하시면서도 부쩍 시간을 들이고 있는 파트입니다.
하나의 생활권 당 단지의 개수는 평균적으로 적게는 10개, 많으면 20개가 넘어갑니다.
예를 들어, 지역 내 생활권이 5개이고 하나의 생활권 당 20개가 넘는 아파트가
있다고 할 경우, 그 지역 안에서 100개가 넘는 아파트의 순위를 매기게 됩니다.
이 모든 곳의 순위를 일률적으로 매기는 것은 거의 불가능에 가깝습니다.
중요한 건 아파트의 가치를 바라보는 안목을 기르는 것입니다.
임장을 통해 어디가 더 가치가 좋을지 고민하고 또 고민하는 연습을 통해
스트라이크존을 만들어야 합니다.
좋은 콩을 고르기 위해 모양과 균질하고 일정하고 빛깔이 곱고 손상이 없는
것만이 기준이 되듯이 아파트도 그런 방식으로 선별하여 고를 수 있도록
의식적으로 계속 고민하는 연습을 하셔야 합니다.
특히 입지 평가 등급만을 기준으로 시험 점수를 매기는 것처럼 순서를
정하는 것 또한 사실상 의미가 없습니다.
입지평가 등급이 높아도 사람들이 좋아하는 선호도는 언제나
100% 일치하지 않기 때문입니다.
가치를 배제한 채 가격 순으로 순위를 매겨도 마찬가지입니다.
가격은 자주 바뀌기 때문입니다.
그보다 가장 중요한 것은 '가치'입니다.
우리가 투자할 때 모든 단지를 편견없이 바라봐야 하는 것은 맞지만,
그렇다고 '모든 단지'의 범주가 투자 대상이 될 수는 없습니다.
결국 우리가 투자해야 할 곳은 하나의 지역당 1채이기 때문입니다.
투자는 단지의 순서와 정답을 매기는 것이 아니라, 가격이 싸고
저평가 된 물건을 고르는 게임입니다.
시기마다 투자할 물건이 달라지는 것은 너무나 당연한 일입니다.
그러니, 아파트 단지를 자로 재단하듯이 순서를 정하지 마세요.
생활권 1개당 3~5개 정도만 선정해도 충분히 비교평가가 가능합니다.
투자 단지 선정시 보편적으로 아주 쉽게 추릴 수 있는 방법 중 하나는
국평(59타입, 84타입)이 없는 대형평수 아파트, 또는 세대수가
기준 내에 미치지 못하는 곳은 일단 투자 후보군에서 제외하면 됩니다.
그렇다고 이런 곳의 아파트 단지임장을 소홀히 해도 된다는 것은 아닙니다.
(저는 아직도 아파트가 없는 주택가마저도 가로질러 이곳저곳 임장을 다닙니다.)
"지금은 투자금의 크기가 커서 당장 투자할 수는 없지만,
나중에 투자하면 좋을만한 가치를 가지고 있는 단지"
이런 단지를 골라내는 연습을 통해 가치를 제대로 볼 줄 아는 안목을
지속적으로 키워야 합니다.
둘째, 임장보고서 벤치마킹 대상을 고심해서 선정하세요.
임장보고서가 어렵지만 그래도 잘 쓰고 싶은 마음은 시작할 때
누구나 가지고 계셨을 것입니다.
특히 임장보고서를 처음 써보시거나 5개 미만이신 분들이라면,
1~2개의 임장보고서를 적용하여 참고하시면 훨씬 더 빠르게
발전시킬 수 있습니다.
그리고 벤치마킹하기로 한 보고서를 적어도 처음부터 끝까지 그대로
적용해 본다는 생각으로 멈추지 말고 차근차근 적용해보시는 것을 추천드립니다.
임장보고서 1개당 장표 2~3장씩 천천히 따라해보세요.
보고서를 투자까지 연결짓는 방법을 초반에 접목하기 쉽지는 않지만,
저도 처음에는 인사이트가 담긴 임장보고서를 골라 따라쓰면서
그에 담겨진 생각조차도 닮아가려고 많이 노력했습니다.
점점 벤치마킹을 하면서 달라지는 점은 시간이 지날수록
나의 인사이트가 더해져 비로소 나만의 임장보고서를 쓰게 됩니다.
처음부터 무리하게 여러개의 임장보고서를 적용하게 되면,
흐지부지하게 따라 쓰는 것에 그칠 수 있으니 쓰더라도
의미를 적용하며 연습하는 것을 추천 드립니다.
셋째, 적어도 내 임장보고서 안에서 1등 뽑기에 대한 노력을 기울이세요.
임장보고서를 쓸 때, 개요파트부터 입지분석까지는 완벽에 가까울 정도로
잘 쓰시는 분들이 많아지고 있습니다.
하지만 시간이 지날 수록 동력이 떨어져 결론 파트가 다소 애매해지는 경우가 많고
특히 단지 1등 선정 및 1등을 뽑기 위한 프로세스에 대한 고민의 흔적이 보이지
않는 경우가 많습니다.
결론 파트를 제대로 매듭짓지 못하는 이유 중
하나는 '완벽한 정답'이 있을 것이라는 생각 때문입니다.
'행여나 틀리면 어떻게 하지?' '이거 못 맞추면 투자 못하는 게 아닐까?'
라고 생각하신다면 앞으로는 그런 고민은 하지 않으셔도 괜찮습니다.
그 안에서 투자금의 크기와 상관없이 가치가 좋은 물건을 고르는 연습을 해도
충분히 결론 파트를 마무리 지을 수 있습니다.
최종 후보 선상에 있는 3~5개 정도의 단지가 있고, 가치가 서로 비슷하다면
그 안에서 투자금을 최소화 할 수 있는 물건을 1등으로 선정하시면 됩니다.
물론 매매가격의 절대가 자체도 너무 비싸지 않은 물건을 고르셔야겠죠.
결론 파트에서 힘을 실어 마무리 짓는 이유 중 하나는 복잡한 머릿속에
흩어진 생각들을 임장보고서를 통해 하나하나 퍼즐 조각을 맞추듯이
정리하는 과정입니다.
그러니, 혹시라도 결론까지 매듭짓지 못한 임장보고서가 있다면 너무 지연되지 않도록
마무리를 짓는 연습을 해보세요.
사람은 누구나 시간이 지나면 머리에 입력된 정보들을 망각하기 쉽기 때문에 반드시
임장보고서에 정리하는 습관을 들이는 것이 중요합니다.
무엇보다도 결론 파트가 있어야 진짜 나의 앞마당이 될 수 있습니다.
시간이 지날 수록 빛을 발할 때까지는 반복과 인내심이 필요합니다.
임장보고서는 시간이 지나면 지날수록 성장영역이 아닌 관리영역으로 바뀌게 됩니다.
그 궤도에 오를 때까지는 나와의 싸움에서 어느정도는
지루함도 이겨낼 줄 아셔야 합니다.
그 지루함에서 벗어날 때, 추후에 눈앞에 기회가 다가오면
그때는 투자의 확신을 얻을 수가 있을 것입니다.
그러니 일단, 잘 써야 한다는 부담감을 버리고 꾸준히 쓰는 것에
더 집중해보시길 바랍니다.
곧 봄이 다가옵니다. 올해는 벚꽃 개화시기가 앞당겨 진다고 합니다.
여러분들의 투자 실력도 찬란하게 꽃이 피는 그날까지 오늘도 진심으로 응원드립니다.
감사합니다.
캐모마일 드림.
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