3요소별 전략



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자산을 일구는 것에는 3요소가 영향을 미친다.

-흑자액

-기간

-수익률

즉 3개에 변화를 일으킬만한 전략과 행동을 하는 것이다.

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1. 흑자액

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소득-소비=흑자액이다.

즉 흑자액이란 소득을 늘리고, 소비를 줄일수록 늘어난다.

단 이게 실제 세계에서는 그렇게 간단하지 않다.

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나는 사업으로 소득창출활동을 한다. 장점은 그 상단이 열려있다는 점이다. 단점은 하단역시 열려있고(심지어 마이너스도 가능함), 근로소득에 비해 지속력이 떨어진다는 것이다. 단점은 이것으로 끝나지 않는다. 각종 비고정비 리스크가 있고, 여기에 더해서 소득을 높일려면 CAPEX비용이 들어간다. 즉 소득을 높일려면 먼저 돈을 더 넣어야 한다. 그렇게 규모를 키우다가 한번에 기울 가능성 또한 있다. 이렇게까지 단점이 막강하지만, 소득의 상단이 열려있다는 점은 이 모든 것을 상쇄하고도 남을 정도의 이득이다(그러니까 사업을 하고 있겠지..). 독립성과 자율성도 무시못한 장점이기에 나에게는 잘 맞는 직업이다.

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사업가들의 약점은 여기서 그치지 않는다. 매출액과 이익액을 현금 흐름상 정확히 구분하기 어렵다. 우리같은 경우는 장부를 월마다 분기마다 철저히 작성하지만 여러가지 한계 때문에 근로소득에 비해서 그 구분이 쉽지 않다. 왜냐하면 실제장부는 한달 후행해서 나오는데, 돈이 들어오고 나가는 것은 실시간이기 때문이다. 그래서 내가 본 사업가들은 대부분 과소비하는 경향이 있었다. 법인이 아니더라도 개인통장과 사업통장을 철저히 구분해서 사용해야 할 것이다. 장기적으로는 그래서 법인이 사업을 유지,관리하기에 좋다. 사업과 개인은 모든 것에서 분리되어 있는 것이 맞다. 법인은 명의자체가 분리되는 일이기 때문에 근본적인 해결책이다.

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나의 전략은 크게 세가지다

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1) 일단 당연히 돈을 더 벌려고 노력하지만, 더 벌기 위해서 장기성을 해친다면 하지 않는다. 대표적인게 사업의 컨셉(고객군)을 정확하게 지키는 것이다. 실제로 우리 사업같은 경우, 블로그 방문자의 인구통계를 보면 13~18세가 약 25%~30%정도다. 우리는 성인전문 학원인데도(18년도에 변경됨) 이정도 수치면, 사실 성인전문의 컨셉을 버리면 약 50%까지도 들어올 것으로 본다. 하지만 이는 대단히 중요한 의사결정이다. 특히 앞서 언급한 당장 돈을 더 버는 것에 긍정적이겠지만 사업의 생명인 컨셉을 해치는 일이 되어 장기성에 큰 문제를 경험할 수도 있다. 포기가 있어야 선택이 있는 것이고(포기없는 선택은 선택이 아니다.), 선택한 곳만이 선택을 받는다. 물론 이 이슈는 앞으로 선택이 바뀔 수 있지만, 이런식으로 장기성에 해가되는 일을 최대한 피하면서 적당히(여력에 맞게)버는 것을 목표로 한다. 그래야 오래 벌 수 있고, 결과적으로 더 많이 버는 것이 될수 있다.

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2) 학원이나 가게에 큰 돈을 들여서 확장하거나 분점을 내는등 CAPEX 투자를 할 때는 보수적으로 한다. 나는 대부분 베타 테스트를 해본 다음에 시장성이 있다고 판단하면 확장에 돈을 쓴다. 나는 인테리어에 개인적으로는 굉장히 관심이 많다. 이케아도 자주가고, 인테리어, 가구, 전자제품에 관심이 많다. 하지만 최대한 필요한 것에만 돈을 쓰고 인테리어적 요소나 보여지는 요소는 최대한 배제해서 돈을 절약한다. (이는 개인생활공간도 마찬가지다.)

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물론 이것도 규모에 맞게 미래에는 그 전략이 달라져야 하겠지만, 아직은 그럴 단계가 아니라고 본다. 그 이유는 개인자산 구축이 아직 끝나지 않았기 때문이다. 목표로 한 나이대별 자산과 현 실제 상태가 만나는 지점이 약 2년후가 될 것같은데, 그때부터는 좀 더 사업에 적극적으로 투자하는 방식으로 갈 것이다. 하지만 그 전까지는 개인자산 구축을 우선순위로 가져간다. 당연히 사업투자CAPEX비용은 최대한 보수적이고 실용적으로 한다.

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3) 소비 상한액을 300정도로 정해놓고, 이 이상을 하지 않는다. 여기에는 월세, 자동차 운용비, 관리비, 교육비(책), 비고정지출(여행이나 선물)이 모두 포함된다. 이정도면 나와 비슷한 수준의 동 나이대 남자솔로 사업가들에 비해서 절반이하로 사용하는 수준이다. 직원과 고객이 많아서 뭘 사야할 일이 많기 때문에 이정도 소비액을 지키는 것은 쉽지 않다.

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이 3가지 전략을 통해 흑자액을 최대한 높이, 오래 가져가는 것을 목표로 한다.

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2. 기간

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흑자액을 가장 중요하게 보고, 그 다음이 기간이다. 수익률은 가장 중요하지 않은 것으로 본다. (그 이유는 다음 수익률 파트에서 설명한다.) 기간은 다시 두가지로 나뉘어서 설명이 가능하다. 첫째, 오랜기간 같은 방식을 고수하는 포지션 기간. 둘째, 변동성에 흔들리지 않게 대비해 놓는 것.

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첫째, 오랜기간 포지션을 고수해야 해당 자산이나 투자방식에서 나오는 수익을 향유할 수 있다. 하지만 대부분의 사람들은 장기 상승.하상 사이클을 반대로 타면서 오히려 돈이 줄어든다. 개인적으로는 저가매수, 고가매도는 상당히 힘들다고 본다(가장 좋은 방법이지만). 그래서 그 대안으로 오랜기간 포지션을 고수하는 방식을 채택하는게 좋다고 본다. 나는 필수로 "서울 핵심지1주택 + 혜택 한도를 꽉 채운 연금계정(시작전)"을 목표로 한다. 만약 이것을 다 한다면 "투자용 주택1개 + 배당,월세을 고려한 수익형 투자"를 첫번째 옵션으로 본다. 그리고 개인적인 소망은 모든 사업체를 안정적으로 넣어서 운영할 수 있는 내 건물을 가지고 싶다. 이것은 사업을 13년동안 하면서 생긴 목표다. 내가 꾸준히 내는 월세와 건물가치와 그대로 연결되어 건물 가격이 상승한다. 그러면 월세가 따라 올라간다. 또 건물주 리스크가 사업체에 보통 악재로 작용한다. 그렇기 때문에 사업을 제대로 하려면 사업체 장소가 본인 건물이어야 한다고 생각한다. 물론 건물을 구매하려면 자산소득으로도 좋을수 있는 건물이어야 하고, 사업체와 시너지를 내야 한다. 이 두가지 조건을 만족하는 건물을 한번에 사기는 쉽지 않아보인다. 그래서 아파트 투자때와 같은 방식으로 한번 징검다리 건물을 사용할 예정이다.

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둘째, 대비다. 인생은 다양한 변곡점이 존재하고, 위기상황도 생긴다. 오랜기간 포지션을 고수하려면 위에서 언급한 좋은 방식만으로는 불충분하다. 좋은방식+만약의 사태에 대비가 같이 되어 있어야, 기간을 길게 뺄 수 있다. 대비방법은 다시 크게 두가지로 나뉜다. 하나는 적절한 레버리지 사용이다. 적절함의 기준은 정부지침을 보면 된다. 1주택자의 최대 LTV는 70%, DSR은 연간원리금의 총소득의 40%이하다. 2주택이상의 경우 최대LTV는 60%다.(DSR은 같은 수준이니, 주택수가 늘어나면 자동으로 규제가 강해지는 구조) 이런 정부의 지침과 규칙을 고려해서 레버리지를 사용하는 것이다. 주식은 레버리지를 사용하지 않는것이 좋다고 본다(특히 주식담보대출). 둘은 현금 유동성을 일부 확보하는 것이다. 개인적으로는 젊은 나이라면 총 순자산대비 5%, 50대 이상이라면 10% 정도를 보유한다면 많은 풍파에도 포지션변경을 주지 않을 여력이 있다고 볼 수 있다.

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여기서 하나를 고백하면 나도 둘째파트를 전혀 지키지 못하고 있다. 정확하게 말하면 이번 강동구 아파트를 매수하면서 지키지 못하게 되었다. 아마 다시 저것들을 지키는 상태로 돌아가려면 이년정도가 걸릴 것이고, 그래서 이 기간동안에는 가능하면 투자나, 사업확장에 베팅하지 않을 예정이다. 물론 결정적인 기회(매매가 지속적인 하락, 전세가 지속적 상승, 전세가율의 드라마틱한 상승등)가 온다면 완전히 돌리지 않고 다시 베팅에 나설 수도 있다. 아직 30대이기 때문에라는 핑계와 함께! 그리고 눈치 챘는지 모르겠지만, 난 수신제가치국평천하를 믿는다. 즉 사업보다는 내가 우선이다. 내 생존문제가 어느정도 해결되어야 사업의 진정한 미래와 직원들의 진정한 미래를 고민할 수 있다. 내 대비가 어느정도 끝나지 않은 상태에서 저런것들은 불가능하다고 본다. 난 인간을 이기적 존재로 본다. 그래서 이기성을 인정하는 방식의 전략을 선호한다.

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3. 수익률

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나도 몇백퍼센트 수익률을 거둔 갭투자 사례도 있고, 투자금대비 수익(ROE)가 몇백퍼센트짜리 사업체 하나도 있다. 9년동안 운영중이다. 하지만 이런일은 통계적으로 굉장히 드문일이다. 또 자산의 규모가 커질수록 더욱 드물어진다. 그래서 이제는 슬슬 이런 수익률 극대화 방식의 투자는 지양하고, 시장수익률을 잘 먹어주는 투자를 추구한다.

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보통 시장수익률이라면 그 나라의 m2증가율과 비슷한 경향이 잇다. 우리나라나 미국의 경우 보통 연복리7~8%정도다. 여기에 배당이나 월세수익을 더하면 연복리10%정도가 시장 수익률이다. 미국의 경우 에스앤피 같은 주식 지수가 그렇다. 우리나라 주식지수도 역사적 평균 수익률이 그렇긴 한데, 문제는 변동성이 심하다는 것이다. 또 박스권이 길어지는 특징도 문제다. 서울 신축 아파트의 경우 이런 시장 수익률을 가장 잘 낸다고 본다(물론 지금 서울 중급지이상 신축은 싼 느낌이 아니다.)

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그래서 정확하게는 투자수익률 목표치가 이제 거의 없다. 시장수익률을 꾸준히 내길 바라며, 한국과 미국이앞으로도 잘 해내주길 바란다(향후 10년간은 그럴것이라고 본다) 하지만 종자돈을 만드는 단계에서는 수익률을 극대화해서 높이는 투자를 좀 하긴 해야 한다. 난 지방 신축아파트 갭투자로 그렇게 했다. 다만 조심할 것은 그 과정에서 오히려 더 돌아가는 사람들이 대다수 생긴다는 점이다. 수익률 투자를 하려면 많은 공부와 약간의 운과 재능도 따라줘야 한다. 난 부동산에서 높은 수익률을 내기 위해 사업을 자동화한 후 약2-3년정도 부동산 공부에 거의 다 몰두했다. 그리고 본격적인 수익률형 부동산 투자를 하기 전에 이미 4년이상 월세수익형 투자를 하면서 시장 경험도 있었다. 거기에 약간의 재능과 운도 있었다고 본다.

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부동산 투자에서 운은 시기를 뜻한다. 개인적으로 종자돈을 불리기 좋은 지방은 가치대비 가격이 낮은 수준으로 왔고, 아직 본격적인 반등을 하기에는 시간이 꽤 필요하다고 보는데, 사실 이때가 공부를 시작하기 가장 좋은 시기다. 하지만 대중들은 이때 다 떠나서 시장은 썰렁한 분위기다. 그리고 활황 중후반부에 공부한다고 뛰어든다. 이번에도 돌아가는 분위기를 보니, 그렇게 될 것이 뻔히 보인다ㅜㅜ

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4. 마무리

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전략이 좋아도, 결과는 나쁠 수 있다

난 내가 뭘 모르는지 모른다. 그래서 확신대신, 어떻게 확신하고 있는거지?라고 질문해야 한다.

겸손은 마지막 방어기지다.

기분좋은 것은 나쁜 시그널 일수 있고, 기분 나쁜 것은 좋은 시그널일 수 있다. 하지만 인간의 뇌는 이런식으로 사고하지 않는다

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원본글 : https://blog.naver.com/kyungjain