서울 투자 기초반 1강 수강후기 [서기반 19기 91조 돌체라떼1]

주우이님 강의 잘들었습니다 .

본것 

part1.현재 서울 시장 진단 및 서울 투자의 특징

서울에서 어떤아파트를 얼마의 가격에 얼마의 투자금으로 사야하나??

지금 기다려야하나 ?지금 사야하나??

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ>

앞마당을 늘리고 좋은 걸 한채 사자.

내가 왜투자를 했는 지 근거를 가지고 선택하고

어떤일이 벌어질지 알고 자산을 하아씩 모아 나간다.

1.현재 시장에서 투자를 하면 어떤일이 벌어질지 알고 투자한다.

2.서울 아파트 중 어떤 아파트에 투자하는게 좋은지 알고 

내가 할 수 있는 최선의 선택을 한다 

3..내가 지금 이시점에 투자 및 투자공부를 하는지 알고 

아는 것에 대해 행동으로 옮긴다.

 2024년한해동안 일어났던 일 

지금은 대세 상승장이 아니다.

좋은곳만 오른 상황이다.

또한번의 기회가 온다.

매물 증감

매매와 전세 매물 동반 상승 

전세는 조건부 전세자금대출과 올팍의 입주 때문에

거래량 

서울 거래량은 7월 8713건 ㅡㅡ>8월 6266건 ㅡㅡ>9월 3028건 ㅡ>10월 3597건

서울의 거래량은 7월이후 감소 추세

서울의 평균거래량 6천건이다.

거래량은 급감과 급락하지 않을 것이다

매매지수 

0.2이상이면 의미 있다 

올상반기 사장은 오른곳만 오른 시장임.

광진구 마포구 성동구 중구 강남구 강동구 서초구 송파

대세 상승장은 아니다 

전세지수

서울 전 지역에 1월부터 꾸준히 상승하고 있음 .

전세는 실수요시장이라서 매매지수만큼 불장에서도 빨간불이 들어 오지 않음

주의 ㅡ매매 전세가 붙었을때 투자자들이 들어오기 때문에 

전세를 빨리 빼고 나와야한다.

앞으로의 시장의 모습

상승한다 ㅡ>추격매수 않기 

전저점만큼은 내려 갈것이다.하지만 1급지경우는 가격이 싸면 사야한다.

보합한다

하락한다 

조건부 전세자금 대출은 변할수 있는것이다.

변하지 않은 것에 초점을 맞춰

서울의 공급 

2026.27,28 공급은 거의 없다 .

공급은 천세대 이상이 유의미하다.

서울의 지금시장은 

신축은 2억이상 상승하고 준구축과 구축은 아직 덜오름

서울 투자전략 

서울내 덜 올라서 싸고 

사람들이 좋아하는 모든 아파트가 투자 대상(구축 포함,4급지 이상 우선 투자)

서울 구축 투자 

아파트가 몰려 있어 균질성이 좋은 곳 

강남1시간이내 접근할수 있는 구축 

지역내 위치가 좋고 사람들이 좋아하는 구축 

(언덕이더라도,대단지가 아니더라도)

가격대비 아직 덜올라서 가치 대비 가격이 저렴한 구축 

(저렴한 가격이 제일 큰 호재)

구축의 전세가가 꾸준히 상승하기 때문에 매매가 잘보고 

전세가율 60%이상 

공급이 많은지역은 전세낀 매물 추천 

10년식>00년식>90년식

part2.서울 25개구 한번에 정리하기

강남권역 

직장 교통 학군 환경 커뮤니티 한강 개발호재

서초구ㅡ원베일리 60억 

강남구ㅡ압구정현대 14차 47억

송파구ㅡ 잠실주공5단지 33.55억

동작구 (한강,교통,흑석동,노량진  재개발)-강남과 자까우면서 좋아질곳

흑석아크로리버하임 27.5억

영등포구(직장,교통)-여의도는 별개,양극화된환경

여의도 시범 28억 

당산센트럴아이파크18억 

양천구(학군,커뮤니티,교통)-압조적인 학군

목동 신시가지6단지 23.4억

강동구 (환경 ,교통)-환경개선

올림픽파크포래온25억

강서구(직장,교통)마곡엠벨리7단지 17.3억

관악구(교통)

이편한세상서울대입구12.7억

구로구(직장,교통)

신도림4차이편한세상15.1억

금천구(직장,교통)-롯데캐슬골드파크3차12.35억

용산구(커뮤니티,교통 한강)-위치 강남접근성,부자

한강맨션-41.5억

한가람23.8억

마포구(직장,교통,커뮤니티,환경)ㅡ도심권,강남권,여의도권접급가능,교통개선 환경 개선

마포그랑자이ㅡ 21억

마래푸20.65억

성동구(커뮤니티,교통 환경,개발호재)성수전햑정비구역개발 

옥수리버젠22억

광진구ㅡ광장힐스테이트 20.45억

종로 중구 (직장 ,교통)-도심업무접근성 

경희궁자이 22.8억

서울역센트럴자이 18.3억

서대문구(교통 환경)-3호선 5호선가재울 뉴타운

이편한세상신촌18억

성북구(교통 환경)-길음 뉴타운 장위뉴타운

롯데캐슬클라시아15억

동대문구(교통,환경)-이문 휘경재개발

래미안트레시티15억

은평구-수색뉴타운 ,은편뉴타운

dmc샌트럴자이16.4억

강북구-미아뉴타운

래미안트리베라1차 8.7억

노원구-중계학원가 ㅡ포레나 11.6억 

도봉구 ㅡ북한산아이파크9.4억

중랑구ㅡ사가정센트럴아이파크12.5억

part3서울내 가지성장투자와 소액투자의 현실화

 서울 가치 성장 투자 

보유하고 있는 물건이 서을 5급지 미만이거나 경기외곽인 경우가 아니면 

보유하면서 상급지 1채 더 늘리는 방향이 자산 증식에 기여하는 방향임.

지금은 채수를 늘리는  아니라 좋은 걸 하나 사야하는 타이밍.

투자금을 모으는 기간을 감안하여

무리하게 개수를 빨리 늘리지않도록함.

초보 투자자에게 채수가 많으면 관리 차원에서 어렵다.

관리가 익숙해졌을때 채수를 늘리고 대응하자.

가치성장 투자의 큰장점은 전세 상승에 따른 현금 흐름도 생긴다는 것이다.

물론 투자금 회수 기간이 10년 걸림.

part4.소액투자

전세가율이 높은 구축이 서울이라는 땅에 있고 

선호도가 있어 수요를 끌어올수 있으며

현재 4급지 안에 있다면 적극적으로 지역을 알아가는 노력을 하자 

전세가율이 10%상승하면 2년의 기간이 걸린다 

서울평균 전세가율은 52%ㅡㅡㅡㅡ>60%이상이  될려면 2년 

그동안 기회가 있을때 입지 좋지않은 구축을 

1억내 5*5 25개 (5억/4억)

2억내 50개(7억/5억)

트레킹을하자

part5. 서울 아파트 투자 의사결정

투자의 본질은 

가치있는 것을 싸게사서 제 가격을 찾아 갈때까지 보유하는것 

ㅡ15%ㅡ30%& 전세가율60%

part5.서울 투자 시 꼭알아야할 부분 FAQ

1.2주택자 취득세 

양도세의 과세표준이 높아지면 높아질수록 취득세를 줄이기 위하 선택은 

치르는 대가가 커짐 .

지방자산을 팔고 서울 자산으로 갈아타는 선택은 유효하나 서울에서 양도차약이 

큰 자산은 취득세를 줄이기 위한 선택은 역방향

2.지금시장에서 다주택가능한가요??

좋은걸 한채 사둬라 10년후의 시세차액이 더욱 커짐

3.현재 시장에서 조심해애하는 부분

매물이 많고 전세가 적은 상황

매전이 붙으면 투자자들이 많이들어오거나 전세로 돌리면서 전세 물량이 쏟아 질수 있다.

느낀것 

가치 성장 투자를 해야하는 상황

투자금 회수를 하는 투자를 하자.

BM.

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소액투자 1억대 2억대 단지 추려서 시세트레킹하기