신정학마을1단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 84조 정열적인빛]

신정학마을1단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 82기 84조 정열적인빛]

✅아파트명 : 신정학마을1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  B  양천구 종사자수 133,776 

2. 교통

  강남 59분, 시청 51분, 여의도 38분

  모든 교통 1시간 이내 , 경험상 상암동도 직장교통 괜찮음

3.학군

   금옥중 83.5 %, 오류중 63.9%

   전통적인 학군지인 양천구 내에서도 학업성취도 차이가 너무 많이나고 있어서, 데이터에 살짝 놀랐음

   좀더 자세한 파악이 필요.

4. 환경

대형 마트 :  코스트코 고척점 21분 , 식자재왕도매마트 22분 목동현대백화점 32분

병원 :서남병원 18분 이대목동 36분

5. 공급

양천구내는 입주물량 없음

주변지역 추가시,

영등포구 양평동 722 세대

강서구   주상복합 66세대

구로구  호반써밋 507세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 신정동학마을1단지 현재 매매 5억,  전세 2.93 억 

                5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 6.85억 전세 2.11억 (-39%)

                5년 내 저점 매입시: 2020년 1월 매매 3.85억 전세 2.07억 (65%)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 목동단지내 20평형 대비하자면 (재건축호재를 제외하더라도) 저평가

2) 환금성 : O 300세대 이상 

3) 수익률 :  저점매입시 65% 수익율,

                   고점매입시 -39%

                   고점 매입시의 전세가 2.11억에 비해, 현재 전세 2.93으로 형성되어있음

                   매매/전세 갭이 줄어들고 있음

4) 원금보존 :  투자금 1.78억 대비 전세가 2.93으로 원금보존 가능

5) 리스크 대비: 주변 공급이 없고, 서부트럭터미널 재개발은 영향이 없어보임

나의 투자 결론 : 

양천구 내의 최저 아파트 순위를 검색하여 추출해 보았으나,

주변여건이 학군, 서부 트럭 터미날 주변, 교통등이 조금씩 떨어지지만

양천구 인프라를 누릴수 있는 장점이 있다고 생각합니다.

학군에 대한 의문은 추후 임장이나 조사를 통해 확인이 필요합니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

알고있는 동네라고 생각하고 있었는데도,

여러가지 고려할 점이나 실제 확인을 하면서 

다른 결론을 내게 되었습니다. 실제로 확인 및 나만의 기준이 중요하다고 생각합니다.