[하하옷] #제네시스박의 부동산세금트렌드 2025 독서후기



STEP1. 책의 개요

▶책 제목 : 제네시스박의 부동산 세금트렌드

▶저자 및 출판사 : 제네시스박 지음 / 경이로움

▶읽은날짜 : 24/12/12

▶한줄평 : 부동산 투자자라면, 매년 꼭 읽어야할 필독서

▶총점 : 10점 / 10점

STEP 2. 책에서 본 것

#절세전략 #양도세 #취득세 #비과세전략

1. 세법을 이해해야 부동산 시장이 보인다.

- 2024년 세법 개정안에서 꼭 알아야 할 내용 중 하나가 '상생임대주택 비과세 특례 2년 연장' 이다.

> 상생임대주택 비과세 특례란 일정 요건을 갖춘다면 조정대상지역 비과세를 위한 2년 거주 요건을 면해주고,

고가주택 비과세라면 1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제이 있는 거주 요건까지 없애주는 매우 좋은 제도다.

이 책은 실제 상생임대주택 활용 사례를 시각화 해서 보여주며, 세금에 대해 잘 알지 못하는 사람도 알기 쉽게 설명해주고 있다.

- 당장 나와 상관없는 것 같은 세법 개정안이라고 생각했던 것들도, 우리의 경제 활동에 상당한 영향을 미친다. 당장 나와

상관없는 내용이라도 꼼꼼하게 살펴보기를 권한다.

아는만큼 대응이 가능하다.

-지금과 같은 상황으로 보자면 1) 성급하게 주택 수 늘리기는 자제하고 2)중심지에 위치한 똘똘한 1채 선호 현상은 더욱더 심해질 것이며 3)법인명의로 신규 주택 취득에 있어서는 확실한 전략이 있어야 함을 알 수 있다.

-양도세에 있어서는 앞서 말한대로 현재의 거주주택 비과세 특례가 그냥 적용이 될지 혹은 다른 별도 혜택이 있을지는 더 지켜보아야 한다. 이때 중요한 건 기존 보유한 1주택이 가급적 '똘똘한 1채'여야 한다는 점이다. 그래야 부담없이 주택 수를 늘릴 수 있다.

이 책은 계속해서 같은 스탠스를 유지하고 있다. 똘똘한 1채에 대한 강조! 나의 보석함을 가치가 높은 자산으로 먼저 채워야 하는 시기다.

2. 결국 부동산의 수익은 취득세와 양도세가 결정한다.

- 다주택자 취득세 중과세율 적용 시 주택 수는 개인이 아닌 '세대 기준 주택 수'라는 점이다.

- 따라서 '주민등록표'상에서 가족이 누구인지가 중요하며, / 그 결과 주민등록상 분리를 진행하면 주택 수를 일부 줄일 수 있는 것이다.

-결론적으로 양도세 따로, 취득세 따로 이렇게 공부를 해야 한다. 그렇다고 언제까지 현행 취득세율 체계에 대해 비판만 하고 있을 수는 없다. 자칫 잘못할 경우 현행 제도가 더 오래 지속될 수도 있기 때문이다.

이런 상황에서 최선의 투자 전략은 무엇인가? 계속 세법을 공부하지 않으면, 부동산 투자자는 돈을 버는 게 아니라 위기에 점점

자신을 빠뜨릴 수 있다.

-세 번째 주택 취득 시 고려할 점! ##

1) 취득세 8%를 부담하더라도 추후 매각 시 이득이 되는지 따져야 한다.

투자라는 것은 관련 거래비용보다 더 많은 수익이 나면 된다. / 방금 사례의 경우 취득세 추가 부담분은 5,500만원이지만

이로 인한 절세액은 2,420만원 이므로 결과적으로 3,080만원을 더 부담한 것은 변하지 않는 사실이다.

2) 취득세가 부담된다면 취득세 '틈새 상품'을 노려야 한다.

ex) 토지, 오피스텔, 상가, 멸실된 입주권 -> 4%

-취득세 및 양도세는 '세대 기준 주택 수'가 기준이었지만 보유세는 세대가 아닌 개인이 보유한 주택의 공시가격을 합해 계산한다.

-주택 관련 세금에서 가장 '드라마틱한' 세금이 바로 양도세이다.

-결론부터 말하자면 양도세 과세표준을 계산하는 데 있어서 가장 중요한 항목은 바로 '필요경비'다. / 따라서 양도세 과세표준을 줄이기 위해 우리가 할 수 있는 유일한 방법은 필요경비를 최대한 많이 늘리는 것이다.

취득세, 법무사 수수료, 중개 수수료, 수리 내역 등 필요경비로 적용이 가능한 항목은 절대 놓치지 말고 계약서마다 모아두자.

-결국 중요한 것! 1)양도세 과세표준에 있어서는 '필요경비'를 최대한 많이 받아야 하고 2)세율에 있어서는 '최소 2년 이상 보유'가 핵심이다.

-물론 취득세나 보유세가 다를 수 있기 때문에 별도로 따져보아야 하지만 양도세 하나만 본다면 공동명의가 매우 유리함을 명확하게 확인할 수 있다. 그러므로 매수 계약을 진행하기 전에 계약서의 매수자 작성란을 공동명의로 작성해 공동명의의 이러한 이점을 꼭 챙기길 바란다.

모든 세금은 대부분 계약서 작성하는 순간 결정된다.

-즉 핵심은 양도차익이 작은 것을 먼저 매각하고 양도차익이 큰 주택을 나중에 매각해 1주택 비과세를 만드는 것이다.

-즉 보유 중인 주택이 3주택 이상인데 해당 주택의 시가를 모두 더한 값이 40억원을 넘지 않는다면 일단 종부세 중과는 신경쓰지 않아도 된다.

3. 다주택자가 부를 지키는 방법

- 주택 양도 시 지켜야 할 대원칙이 있다.

1) 양도차익이 작은 것부터 먼저 매각하기

2) 동일연도 2채 이상 매각 시 합산과세 유념하기 (1월1일~12월 31일)

3) 양도가 12억 원 이하 비과세는 합산과세 되지 않음을 기억하기

-매각할 때 고려해야 하는 사항

1) 보유자가 가장 원하는 것은 무엇인가?

2)보유자의 투자 성향은 어떻게 되는가?

3)보유자의 소득, 보유 현금은 어떻게 되는가?

(이에 따라 대출 활용 여부, 보유자산 활용법, 추후 매수하고자 하는 물건 등을 유차할 수 있음)

4)증여 계획 등은 있는지?

5)가족들의 지원, 관심 등은 어느 정도인지? (진행 과정에서 추가 이슈는 없는지 등)

#주택을 매각할 때 고려해야 할 사항이 참으로 많다. 이런 내용들을 '종합적으로' 고려해야 진정한 자산 관리라고 할 수 있다.

STEP 3. 책에서 깨달은 것

"부동산 투자자라면 6개월에 한번은 세법 공부를 해야 한다." 너바나님의 말씀을 듣고

3년 째 제네시스박 님의 세법 강의를 매년 듣고 있다. 강의를 들을 때도 많은 도움이 되었지만, 책으로 읽으니 더욱

딥하게 스스로 생각해보면서 배울 수 있는 것들이 많았다.

'투자라는 것은 관련 거래비용보다 더 많은 수익이 나면 된다.' 이 책에서 제네시스 박님이 말씀한 것처럼,

결국 우리가 세법을 공부하는 것도 부동산 투자를 통해 더 많은 수익을 내기 위함일 것이다.

그렇다면 어떻게 세법을 공부할 것인가? 나는 무주택자, 1주택자, 2주택자, 다주택자 대한민국에서 집을 가졌거나 가질 사람이라면 누구에게나 이 책을 필독서로 추천하고 싶다. 각각의 상황에 맞춰 다양한 사례와 어떻게 절세전략을 세워야 하는지 배울 수 있는 책으로 평소 궁금했던 내용들도 모두 책 안에 포함되어 있었다.

특히 이번에, 가지고 있던 물건 2개를 매도하려고 계획을 세우면서 '합산과세' 세법을 공부하느라 허둥지둥하고 세무사까지 찾아가 질문을 하고 답을 찾았던 일이 있었다. 그런데 이 책에 내가 궁금해하던 내용이 모두 나와있어서 ㅎㅎ 조금 허무했었다. 알고 나면, 너무나 쉬운데 알지 못할 때는 정말 폭탄으로 돌아올 수 있는게 세법이라는 것을 한번더 깨달을 수 있는 경험이었다.

세금은 계약서를 쓰는 순간 대부분 정해지기 때문에, 매수하기 전 제대로 세법을 공부하고 투자를 이어나가는 것이 더 벌 수 있는 투자를 하는 방법이라는 것을 이 책을 읽으며 한번더 깨닫는다. 부동산 시장에서 이기는 투자를 하기 위해서는, 일반 부동산 투자자로서 양도세 / 취득세 / 보유세를 어떻게 절세 전략을 세우고 포트폴리오를 만들어나가는지가 중요하다는 제네시스 박 님의 말처럼 내 상황에 맞는 절세 전략을 이 책을 읽으면서 한번더 세워보려고 한다. 특히, 제네시스 박 님이 추천하는 세법 활용 방법이나 실제 활용 방법 등 바로 적용해볼 수 있는 예시들이 많이 들어가있어서 일반인도 쉽게 읽을 수 있는 책이었던 것 같다.

이 책은 단순히 세법을 안내하는 책에서 나아가 부동산 세법사전 급이기 때문에 이 책은 언제든 펴서 읽어볼 수 있는 곳에 위치해두고 계속해서 읽고 머리에 새기려고 한다. 다주택자로 나아가면서, 세법의 중요함을 몸소 느끼는 요즘 제네시스박 님의 '부동산 세금트렌드' 책은 매년 읽으면서 개정안을 정리해나가려 한다. 그래도 이 책을 읽고 한번 세법을 정리 하니 ㅎㅎ 가지고 있는 물건들을 어떻게 관리하고 무엇부터 정리해야 할지 더 많은 방법을 고민해볼 수 있게 됐다.

바뀌는 세법 개정안을 놓치지 않고 최선의 투자 전략을 고민하면서, 포기하지 않고 부동산 투자자로서 성장해나가기 위해, 앞으로도 이 책의 도움을 많이 받을 예정이다. ㅎㅎ 이 책의 추천 별점 10점 만점에 10점~

STEP 4. 책에서 적용할 점

-수익 구간 별 양도세 미리 계산해보기

-매각 고려사항 적용해서 한번더 내 상황에서 매각 고민해보기

-취득세 8% 구간에서도 수익이 가능한지 한번더 체크