(시노하나) 1억대로 서울 4급지 투자하기 위해선 깎아야만 했습니다



안녕하세요.

시간과 노력의 하루를 보내는 나,

시노하나입니다.



지난번 글을 너무 좋아해주시고

응원과 축하도 많이 해주셔서 감사합니다 :)

▼1억대로 서울 4급지 투자했습니다

https://cafe.naver.com/wecando7/11321231



서울 4급지 구축이지만

방3개에 역세권 로얄동로얄층 물건을

수리비, 취득세, 복비까지 다해

1억대 투자로 마무리 하였습니다로

끝난 이 글의 ‘네고편’을 이어서 써볼까 합니다.





1억대 물건이

바로 보였냐구요?

당연히 전혀 아닙니다.

물론 서울 앞마당을

만들다 보니 낮은 급지의 연식이 오래되고

사람들의 선호도가 한참이나 밀리는

지하철이 없는 언덕위 00아파트

100세대 단위에 90년대 00아파트

지역의 가장 후순위 생활권 00아파트

이런 곳은 1억대 투자가 시세를 딸 때부터

되었던 곳들이 있었습니다.

물론 서울 땅에 있기 때문에 이 아파트도

가치가 있다고 생각을 했지만

이전 글을 보시면 아시다시피

제가 갈아타기를 위해

서울 상급지 좋은아파트 들을

눈에 불을 키고 찾고 본터라

너무 성에 차지 않았습니다.

'나 비록 가진돈.. 별로 없지만

더 좋은걸 할 수는 없을까?'

(비장한 사극톤 같네요ㅋ)

그렇다고 경기도 신도시 앞마당도 없는저라

내가 가지고 있는 앞마당에서

정말 놓친것이 없었는지? 차근차근 보았습니다.

그리고 되든 안되든

네이버 호가로는 2억 초반, 2억 중반까지

투자금이 되는 단지들 중

저평가 되어있는 단지들 리스트를 뽑았습니다.

(한 20~30개 단지리스트가 나왔습니다)

이렇게 해보니

‘서울에서 1억대 투자할 물건이 없다’에서

'1억대로 만들어 볼 수 있는

물건리스트가 이렇게나 많네'

 로 관점이 변했습니다.

그래, 한번 죽이되든 밥이되든 해보자

이 때부터 이제 살짝 몰입하면서

임장에 미치기 시작합니다 ㅋㅋ

그 흔적이 궁금하시다면 아래 월학복기글 참고해주세요.

▼첫 월학이라 방법을 몰라 양치기를 했습니다.

(3개월간 임장횟수 75회/매임314개/전임217회)

https://cafe.naver.com/wecando7/11215437

어짜피 네이버 호가로는 내 투자금 보다

높으니 바로 매물 예약을 하고

해당 단지를 매일 임장을 했습니다.

현장가면

바로 보이나요?

‘네!!!!’라고 바로 말씀드리고 싶지만

그렇지는 않았습니다.

여전히 2억대 투자금으로 밖에

접근이 안되는 매물이었습니다.

제가 한참 찾았던 지난 2024년 8월은

3월 1급지부터 시작된

상승장의 바람이 8월까지 무서운 속도로 불었고,

4급지까지 영향을 끼쳐 네고를 하면 안팔겠다는 주인들

계약 당일 500만원을 올려 어쩔수 없이 계약했다는썰

100만원도 깎기 어렵다는 사장님들의 브리핑이 난무하던

그런 분위기 였습니다.

(진짜 같은 해에 일어난 일 맞나 싶습니다)

어쨋든 야심차게 갔는데 철옹성같은 현장반응에

매번 협상은 커녕 현장분위기만 물씬 알고 오는

하루하루 였지만 일단 안 본 단지들도 많았기 때문에

또 또 또 갔습니다.

그러던 중 가능한 물건들이 보이기 시작했습니다.

무려 3급지에서 만난 구축

이 아이를 위해 한 5번은 같은 부동산에 간 것 같은데

물건을 만들어가는 것을 사장님이 지켜보면서

‘어제 곰곰히 자기전 생각해 봤는데 내가 사둘까?'라는

생각이 들었다는 이야기를 들었던 단지였습니다.

근데 결국 왜 안했냐???

물론 이 단지가 3급지에서도 좋은 생활권에

가까이 위치하고 있어서 나쁘지 않았지만

세대수, 구조, 층이 다소 아쉬웠습니다.

구축이다 보니 수리도 해야하는 상황이었구요.

하지만 이 물건을 찾았기 때문에 귀중한 인사이트를

얻을 수 있었는데요! 사실 이 주변에 호재가 있었고

이 호재로 인해 제가 더 기대감을 가지고

찾아갔던 물건이었는데 한가해 보이 멘토님이

이렇게 말씀 해 주셨습니다.

"호재는 맞는데 이 호재가 이번 돌아오는

대세 상승장에는 빛을 받지 못할 것 같아요.

다음 텀 일것 같아서…"

와.. 호재를 보고 투자를 접근 할때에는

내가 보유할 기간을 염두하면서

그 호재가 가격반영이 되겠는가?? 까지 연결시키는

멘토님의 피드백과 거시적으로 바라보는 시각을

확실히 배울 수 있었습니다. 감사합니다. 멘토님!!

정말 돈이 없었기때문에

깎을 수 밖에 없었습니다

그러던 중 협상이 하나도 안되는 시장분위기에서

치명적으로 협상이 가능할 것 같은 물건을

만났습니다

바로

날짜고정매물

(쏴리질러~~~~)

주인이 물건들이 날라가자 평형을 넓히면서

옆 단지로 봐두었던 매물을 덜컥 계약해

버렸던 상황이었습니다.

나중에 안 사실이었지만

이사 갈 매물의 잔금을 5~6개월이상으로

길게 잡아 두어서 초반에는 절대 가격 협상을

안해준 매물이었다는 점!!

그렇게 2달동안 가격협상을 안해준

로얄동 로얄층 매물이 시간이 흘러흘러~~

딱 잔금 3개월전이 되어버렸던 상황이었습니다.

당연히 이 좋은 매물을 저만 보지는 않았던 것 같고…

다른 투자자들도 함께 달려들었습니다.

그렇게 협상이 미리 들어간 투자자가 있었고

500만원도 안깎아 준 주인이

-2000만원 네고를 하게 됩니다!!!

그런데도 문제는

제가 돈이 없어서 충분히 매력적인 가격인데도..

예상 전세가를 붙여보면 너무 꽉찬 투자금범위라

딱 천만원만 더 조율이 되었음 좋겠다는..

생각이 들었습니다. 

하지만 나보다 더 돈 많은 … 아무개 투자자가

이미 저렇게 조율이 된 물건을 가만 두지 않겠지..

하던 그 순간

은행에서 전세를 끼고 매매하는 동시진행건에 대한

조건부 대출을 막기 시작했습니다.

그렇게 그 투자자는 대출건으로 그 물건을

뱉어냅니다!!!

럭키비키!!!

기회다!!!

나 또한 전세 맞추는 리스크가 컸지만

싸게 살수만 있다면 협상해서 어떻게든

맞춘다는!! (방법이 아예 없는게 아니었기에..)

생각으로 뛰어들었습니다.

‘하이 리스트 하이 리턴이다’

하지만 여기서 변수

이 물건이 워낙 싸게 1차 네고가 됬다 보니

(다시말하지만 로얄동 로얄층 물건이었기에)

바로 조건부 대출과 상관없는 실거주자가

붙기 시작했고 이 날이 목요일저녁이었는데

금요일 오후부터 토요일까지 예약이

꽉 차있는 것을 사장님과의 전화를 통해서 

알게 되었습니다.

‘안되겠다’

다음날 오전 긴급연차를 쓰고

단지에서 출근하는 사람들도 볼겸

오전 9시도 안되는 시간에 도착해서 서성이던중

부동산 사장님이 문을 열려고 하다가

마주쳤습니다

오전9시..

단번에 내가 사러온거겠구나 라고 직감하신 사장님

“응 ~~ 들어와 들어와~~~”

하지만 난.. 천만원을 더 싸게 사야한다…..

"사장님 제가 이거 생각해봤는데요.

이거 부분수리도 좀 해야되고

제가 그 날짜 고정 리스크도 안고 가야되구요~

전세대출 그것도 되는 00은행 여기는 된다고

확인도 했고 …

2천만원 더 깎아주시면 계약금 바로 쏠게요"

와, 거짓말 안하고 사장님이

눈하나 깜짝안하시고 못들은 척

본인 이야기만 계속 이어가시더라구요.

(정말 말도 안되는 금액이었으니까..ㅠ)

재차 여쭈어보니

 사장님 “절대 안되지~ 그 금액은!!!”라고

노발대발 하시는 사장님에게

마지막 카드를 꺼냈습니다.

"그럼 사장님 제가 수고비로 100만원 더

드릴게요, 정말 수리도 전 좀 해야되고

이렇게 아침까지 찾아왔는데

천만원만 어떻게 안될까요?

날짜도 고정이 잖아요~~~"

사실 이전부터 통화할때 느꼈던 부분이

있었는데, 주변에 신축 아파트가 많이

들어오면서 새로 생긴 부동산들과의 사이가

그렇게 좋지는 않으셨는지

공동중개를 잘 하지 않으셨고

'다른데서 데리고 오는 손님보다는

이왕이면 내 손님이 사는게 난 좋지!’ 등의

양타를 치고 싶어하시는 사장님의 특성을

알았던 터라 중개비에 대한 협상을 해봐야겠다고

생각했습니다.

근데 이게 먹혀듭니다

사장님이 마음먹으시니

제가 아니라 사장님이 주인을 설득하기 시작했습니다.

"이거 날짜 고정이고 안나가면 그다음집

잔금도 안되는데 그럼 어떻게~~

어서 사겠다고 하는 사람 있을때 해요~ 블라블라…"

워낙 몇번을 가기도 했고 통화도 자주 했고

마지막 수고비 플러스로

완전히 내 편이 되어주신 사장님이

있었기에 총 -3천만원 네고된 금액으로

투자가 가능했습니다.

바로 그날 그 매물을 보고자 했던

오후손님 실거주자는

제것보다 더 안좋은 향과 층

그리고 올수리를 해야하는 기본집을

저보다 비싼 금액으로 계약을 했다는 사실도

나중에 듣게 되었습니다.

그 날 오전에 바로 가지 않았더라면

조건부 대출 리스크에 포기했더라면

날짜 고정에 안된다고 생각했더라면

부동산 사장님이 원하시는 포인트를

캐취하지 못했더라면

아마 이 투자는 하기 어려웠을 것 같습니다.

리스크가 제로인 투자는 없다.

정말 그런것 같습니다.

리스크를 내가 어떻게 안고 해결해나가며

풀어낼 것인가가 투자자가 해야하는 것이고

이 풀어내는 과정이 투자의 묘미 아닌가 싶습니다.

정말 귀중한 경험을 할 수 있게 조언하고

도와주신 메로나 튜터님, 한가해보이멘토님 감사합니다.

이 아이는 조건부 전세대출 규제를 뚫고

우당탕탕 극적으로 ㅠ전세를 맞추게 되는데요.

다음 전세편도 기대해주세요~ 감사합니다!