[열반스쿨 기초반 82기] 2주차 강의: 아파트 수익률 분석 보고서

▶ 아파트명: 휘경주공 2단지 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

동대문구 종사자수  146,383명 / 사업체 수 42,813개

2. 교통

강남 44분 / 여의도 53분 / 시청 34분 

3.학군

휘경여중86.2%, 동국대학교사범대학부속중학교 68.4%, 휘경중 65.3%

4. 환경(주변 편의시설)

홈플러스 면목점, 전곡시장, 삼육서울병원

5. 공급

래미안라그란데 2025.01 / 3,069세대

e편한세상답십리아트레포레 2025.03 / 326세대

휘경자이디센시아 2025.06 / 1,806세대

이문아이파크자이 2025.11 / 4,321세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 휘경주공 2단지아파트 26평 현재 매매 6.5억, 전세 4억(가장최근실거래)

5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 7.9억 전세 4.5억

5년 내 저점 매입시: 2020년 4월 매매 4.98억 전세 3억

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 세대수와 연식, 실거래가가 비슷한 동대문구 다른 아파트와 비교했을 때, 투자금에 차이가 많이 나서 해당 매물과 비교 어려움(전세가율이 60% 이상이며, 전고점대비 18% 이하 가격으로 저평가되었다고 볼 수 있음)

2) 환금성 : O (연간 약 18건 정도 매매거래가 진행되고 있어 환금성 있을 것으로 추정됨)

3) 수익률 : 2022년 7월 고점에 매수하고 현시점에 판다고 가정했을때, 수익률은 -41%, 2020년 저점에 구매했을때 수익은 77% / 현시점 구매 후 전고점으로 회복한다고 했을 때, 56%/전고점회복기간(단위:연)/지난주 대비 감소된 금액으로 매물이 나오고 있어 수익률이 더 좋아질 수 있음

4) 원금보존 : O 전세가율 충족 (전고점대비 18%이하 가격으로 원금보존의 가능성이 높음) 

5) 리스크 대비: 동대문구에 25년 입주 물량이 많아 전세가격이 더 떨어질 가능성이 높음

투자 결론 : 장기간 보유를 목적으로 한다면 수익률이 높아 투자 가능성이 높을 것으로 생각되나, 

 25년 동대문구의 입주물량이 많고, 근접한 성북구와 중랑구에도 입주물량이 예정되어있기에 리스크대비가 될 경우만 투자해야할 것으로 보임, 또한, 현재 나와있는 매물의 대부분이 저층(2층)으로 로얄층 매물이 나오는 경우에 투자하면 좋을 것으로 생각됨(1단지는 30평대 아파트고, 2단지는 10평대, 20평대 아파트로 분리되어있기에 부동산에 매물임장갔을때 단지별 분위기, 차별 등의 내용이 있는지 확인 필요할 듯)(일주일 사이 매매가가 내려갔고 고층매물도 나와 조금 더 지켜보면 투자금이 줄어들 수 있을 듯, 투자금이 비슷한 다른 구 매물을 더 살펴볼 필요가 있음)