문래동3가 문래힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 7조 꿈뭉치]

✅아파트명

문래힐스테이트 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 S

영등포구 종사자수 : 373,478  사업체수 : 42,370

2. 교통 A

3.학군 B

양화 중학교 : 83.8%  문중학교 : 81.6%

4. 환경 S

홈플러스 메가푸드 마켓, 이마트, CM병원, 도보 가능한 위치에 타임스퀘어, 신세계백화점, 롯데백화점

5. 공급 S

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 살기 너무 좋은 위치이긴 하지만 고점대비 9%정도 떨어져 있는 상태라  저평가 되어있지는 않다고 판단됨

2) 환금성 : 거래는 꾸준히 되고 있어 환금성은 아주 좋음

3) 수익률 : 저점 매수시 110% 수익 3.9억 정도 수익을 얻을 수 있었음.

4) 원금보존 : 전세가율 54.1%, 서울 60% 적정 전세가율보다 조금 낮음 원금보존 원칙을 지키기 아직은 어려움

5) 리스크 대비: 영등포구 공급이 27년까지 722세대 밖에 되지 않지 공급이 적어 역전세를 맞을 일은 없지 않을까 싶다. 

나의 투자 결론 : 환경적인 면에서 아주 우수(S)하고 교통 또한 우수(A)등급을 줄 수 있겠다.

아파트 단지  주위로 초등학교가 2군데나 있어 초등학생 키우기 아주 좋아 보이고 어린 아이들과 젊은 부모들이 많은게 장점. 하지만 중학교 학군이 좀 떨어지는 관계로 초등 고학년에 학군지로 이동하는 경향을 보인다.

가격이 조정이 온다면 투자처로 눈여겨 볼 만한 아파트로 여겨진다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 임장을 다녀와서 이 수익률 보고서를 쓰고 있는 지금 뿌듯함이 밀려온다.

임장만 하고 만일 이 보고서를 작성하지 않았다면 느끼지 못했을 이 뿌듯함. 내 머릿속이 아주 깨끗하게 정리정돈이 된 듯한 느낌이다.

안개 속에서 길을 헤메이기만 했던 나에게 조금씩 안개가 거치고 조금이나마 형태가 보이기 시작한 것이다. 

내 바램이였던 매물의 가치를 판단할 수 있는 내가 되고 싶어 시작한 이 공부가 보고서를 통해 해답을  조금씩 찾아 갈 수 있었던 것 같아 아주 뿌듯하다.