신길동 래미안에스티움아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기 13조 이루스]

✅아파트명

신길동 래미안 에스티움

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

영등포구 종사자수  435,017명

2. 교통

강남 42분 / 여의도 24분 / 시청 42분 

3. 학군

대영중 59.3%, 대림중 60.3%, 영남중 67.8%, 영원중 74.2%

- 2021년 신길중학교가 개교하여 외고 4명 진학을 하였으나, 전반적으로 영등포구 내 학업성취도 하위권 

4. 환경

대형마트: 인근 생활권 내 대형마트는 없으나 자차로 20~30분내 신도림, 양평, 영등포 등으로 이동하면 이용 가능

- 롯데마트 양평점 직선거리 3.22km, 이마트 신도림점 직선거리 2.12km, 홈플러스 신도림점 직선거리2.27km

병원: 성애병원, 보라매병원, 한림대학교 강남성심병원, 고대구로병원 등을 멀지 않은 거리에서 이용 가능

5. 공급

서울대방 신혼희망타운 2027.06. / 183세대 

영등포자이디그니티 2026.03. / 539세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 13.85억 전세 7.3억

5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 9.55억 전세 5.0억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점(13.8억) 대비 -6% 수준으로 약간 위험한 수준임. 2017년식으로 비교적 신축인 점은 장점이나 최근 신길중학교가 개교하여 이전보다 학군 수준이 나아지고는 있으나 아직 주변에 비해 학군이 떨어지는 점은 단점임. 아이를 키우는 집에서는 굳이 이 곳에 거주하지 않을 것으로 생각됨

2) 환금성 : 7호선 신풍역이 가깝고 대단지 브랜드아파트 신축인 점을 고려할 때 환금성은 괜찮음

3) 수익률 : 현 시점에서 투자금이 6억이상 들어가기에 수익률은 높지 않을 것으로 보임

4) 원금보존 : 전세가율 52%로 서울 평균 60%보다 낮음

5) 리스크 대비: 역전세 가능성 대비 필요

나의 투자 결론 

매수하지 않음. 전고점 대비 20%이상 하락 시 투자 검토 

✅ 작성하면서 느낀점 

2023년 2월에 4억 5000만원으로 투자를 진행하였다면 현재 매매가 3억 4500만원 수익을 보았을 뿐아니라 전세가 상승으로 투자금 중 1억 7000만원을 회수하여 투자금은 2억 8000만원으로 줄어들게 된다. 물론 현재 거주중인 집에 자금이 물려있어 그 당시로 돌아가도 실제 투자하기가 쉽지 않았을 것이긴하다. 하지만 그 당시에도 분명 잘 찾아보면 투자할만한 대상은 분명 있었던 것이다. 어느 시점에서든 포기하지 않고 투자실력을 키우면 언젠가 과감히 선택할 수 있는 날이 올 것이라 느낀다.