당산래미안4차 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 83기 6조 4조조]

✅아파트명

당산삼성래미안4차아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서울 양천구 B 등급, 종사자수 133,776명, 사업체수 37,929개

2. 교통

  강남역 42분 / 여의도역 9분 / 시청역 28분

3.학군

선유중 82% / 당산서중 88% / 당산중 83%

4. 환경

목동 이대목동병원, 영등포시장역 한림대한강섬심병원 

영등포구청역 주변으로 롯데마트, 코스트코, 롯데마트맥스 

여의도에 더현대, IFC몰, 이마트 

영등포역 서울타임스퀘어, 신세계백화점, 이마트 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 매매 17.2억 전세 9.1억

5년내 고점 매입시 : 2023년 1월 매매 17.3억 전세 9.9억 순수익 1%, 1000만원

5년내 저점 매입시 : 2023년 10월 매매 15.3억 전세 7.8억 순수익 27% 2억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 제 가치를 가지고 지역에서 대장 역할을 하고 있다.

2) 환금성 : 매매전세 거래가 월 10건 이상 있는 곳으로 환금성은 좋은 것으로 판단된다.

3) 수익률 : 입지가치가 좋다고 해서 무조건 수익률이 나올 것이라고 생각하면 안된다.

4) 원금보존 :  고점에서 매입할 경우 5년 내 수익을 보기 어려울 수도 있다.

5) 리스크 대비: 전세가가 2억 정도 빠질 수도 있음을 인지해야 한다.

나의 투자 결론 : 

ㅇ 입지 조건이 좋은 곳이라도 고점 매수는 위험이 따른다.

ㅇ 주변에 신축과 비교해서 연식이 오래되었음에도 대장 역할을 하는 것을 보아 입지 독점성이 있다.

ㅇ 지켜보며 빠지는 시기를 찾아 매수할 경우 20% 이상의 수익을 얻을 수도 있다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

ㅇ 입지 독점성을 갖는다고 수익률도 좋을 것이라고 기대하지 말아야 겠다.

ㅇ많은 사람들에게 인기가 있다는 것은 매도하기 쉬운 물건이다.

ㅇ고점과 저점에서 매수 비교는 물건을 좀더 냉정하게 볼 수 있는 눈을 만들어주는 것 같다.