종암동 종암SK1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 83기기 72조 결과]

✅아파트명 : 종암동 종암SK 아파트 수익률 분석 보고서

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

   B등급, 성북구 종사자수  11.1만명 / 사업체수 2.3만개 직장으로 인한 수요는 상위 수준은 아님

2. 교통

  강남 55분 환승2 / 여의도 44분 환승2 / 시청 34분 환승2   강남 1시간 이내, 중심업무지구 30분대

3. 학군

1. 서울사대부설중 81%

   (성북구 상위 중학교는 동구여중 89%, 개운중 89%, 길음중 88%) 80%이상이면 잘하는 수준

  2. 숭곡중 68%

4. 환경

현대백화점(미아점) 1.1km, 4분 거리

홈플러스(월곡점) 280m, 1분 거리

이마트(하월곡점) 641m, 2분 거리

이마트(미아점) 1.3km, 4분 거리

종암공원 124m, 1분 거리

5. 공급

성북구 공급은 장위자이레디언트 2,840세대(25.3월) 보문센트럴아이파크 199세대(26.9월)

총 3,039세대로 적정 수요 2,110세대에서 약 1,000세대 더 웃돈다. 

성북구 바로 옆 동대문구 입주도 같이 보면, 총 13,610세대로 대량 공급이 기다리고 있다. 
특히 올해 둔촌동 입주부터 시작해서 성북구 장위동, 동대문구 이문동, 휘경동에  

대단지 입주가 대기하고 있기 때문에 이 점을 유의해야 한다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고점: 매 9.69억 / 전 5.9억 (21년 10월)

저점: 매 6.15억 / 전 4.0억 (20년 01월)

현재: 매 8.0억 / 전 5.3억 (24년 12월) 전고점 대비 현재 -14%, 투자금 3.0억 

고점에 매수 시 수익률  -45% / 순수익 -1.69억

저점에 매수 시 수익률 86% / 순수익 1.85억 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 매매 가격 8.0억으로 전고점 대비 -14%수준. 8억이 싸지는 않다. 

그러나, 전세가가 올라오는 상황이라 시세를 잘 보고 있어야 하고, 8억 초반대의 

서울 4급지 물건들을 많이 알고 있을 때 확신을 갖고 계약할 수 있다. 

2) 환금성 : 현재는 강남 1시간 이내, 향후 더 좋아질 곳으로 교통과 환경이 ‘중’ 정도의 급을 가지는 

방3욕2 구조로 환금성 면에서는 투자해도 좋다!라는 결론이다. 

3) 수익률 : 현재는 투자금이 3억이다.  수익률=수익금/투자금

 3억(투자금)+8억(현매매가) 이 아파트 값이 11억이 되면 수익률 100%

 3억(투자금)x2+8억(현매매가) 이 아파트 값이 14억이 되면 수익률 200% 

 보유기간을 10년으로 보고 연10%수익을 목표로 한다면? 이거 계산 어케 하지??;; 

 결론: 무조건 가치 있는 물건을 싸게 사는 게 관건! but 투자 1년 차인 나는 ‘잃지 않는 투자’에 기준을 둔다.

4) 원금보존 : 이 물건의 전세가는 5.3억 / 현재 전세가율은 66% / 서울의 적정전세가율은 60% 이상이니까 

  안전 마진은 확보되었다고 판단, 혹시 전세가가 빠질 수는 없을까? 이 물건은 수요가 많고, 서울에 위치 

  강남 1시간 이내로써 입지 독점성은 있다고 판단, 이 물건 주변의 입주물량은 적정한가? 

  내년까지 동대문구 입주와 장위뉴타운의 입주가 대량 있다. 따라서 늘 예의 주시하고 있다가 기회를 보자.

5) 리스크 대비: 역전세 / 대량 공급 / 급격한 전세 상승 / 상승장은 부동산에서 리스크가 될 수 있으니,

     대응할 준비가 되어 있어야 한다.  

     1. 전세금은 5%씩만 올려 받는다. (적은 갭이나 전세금에 욕심no)

     2. 향후 3년 입주 물량 확인, 입지독점성 여부 판단

     3. 무리한 전세가 no, 전세금 5% 상승, 전세보증금 전체 5~10% 보유(5천만원 정도는 늘 갖고 있는 게 좋다)

     4. 수익 시기 판단은 길게~~모른다가 편함. 고정적인 수입(근로 소득)

나의 투자 결론 : 이 물건은 현재 싸지는 않으나, 인근 공급과 전세가 상승기를 맞고 있어 

전세 시장의 변화를 살피고 있어야겠다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

물건을 볼 때도, 투자를 결정할 때도 내 투자의 근거가 명확해야 투자의 소신을 가질 수 있겠다. 

시간이 지나서도, 주변 영향에 흔들리지 않고 뚝심 있게 지켜나가려면, ‘저환수원리’를 절대 지켜야한다.

이제야 알겠다. 왜 그렇게 계산 해봐라! 임보를 써라! 임장을 가라! 앞마당을 넓혀라! 라고 하는지…

내 손과 내 발로 직접 적극적으로 참여해야만, 투자의 실력이 쌓여진다. 

나에게도 기회가 온다! 내가 투자한 물건을 믿어야 한다! 내 투자의 근거가 있어야 한다!