광주 봉선동 포스코더샵 / 전주송천동2가 에코시티자이 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 83기92조 행복한썬지]

1.광주광역시 남구 봉선동 포스코더샵

 

▶아파트명

봉선동 포스코더샵

▶위치(지도)

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

▶입지평가

1.직장

광주광역시 종사자수 676,261명 / 사업체수 170,973개

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

2.교통

기아자동차30분 / 엠코테크놀로지코리아 27분 / 삼성전자 22분

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

3.학군(지방에서 중요)(광역시에서는 학군이 제일 중요)

중학교 학업성취도 평가 : 동아여자중 91%>문성중90%>봉선중82%

특목고진학률 : 문성중학교3.1%>동아여자중학교1.8%

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

-학원가

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

4.환경(지방에서 중요)

이마트봉선점 1개, 광주시티병원 2km이내, 스타벅스 1km 이내, 버거킹 300m 이내 위치

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

5.공급

힐스테이트월산 741세대 2024.12입주

방림동오네뜨하이브 199세대 2024.12입주

더퍼스트데시앙 2025.07입주

송암공원중흥S클래스 1,575세대 2027.12입주

->3년평균 1026세대 입주, 적정수요1036과 비슷한 수치 -> 적정수요대비 99%,A등급

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

▶수익률분석(5년내 투자 타이밍)

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

▶현장사진(임장루트 상기하기)

▶결론(각 항목별 평가)

1)저평가 :

2)환금성 : 300세대 이상 아파트, 저층/탑층 아님 -> O

3)수익률 : 투자금 2.4억 100%수익률(연평균10%)위해선 10년동안 2.4억만큼 올라줘야7.2억 + 2.4억 = 9.6억 현재 고점보다 높아서 시간이 더 많이 걸리거나 그만큼 안올라갈수 있음

4)원금보존 : 입지독점성있음(광주광역시 안에선 학군 유명),공급물량 적정수요 전세가율 67%

5)리스크 대비 : 공급은 3년동안 적정수요 이므로 리스크 크진 않음

저평가로 두 아파트를 비교해보았을때 두 아파트 모두 일단 투자금이 많이 들어가고 전고점대비20%도 되지 않기 때문에 투자로서 적합하지 않다고 본다.

2. 전주 송천동2가 에코시티자이

 

▶ 아파트명

송천동2가 에코시티자이

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

전주시 종사자수  321,670명

전주현대자동차(완주군 봉동읍)에 제일 근접한 전주임

2. 교통

카카오맵 - 길찾기

현대자동차전주공장 15분 / 지방법원 21분 / 시청 17분

전주오송중 86%, 전주용소중 62%

4. 환경(주변 편의시설)

가까운곳에 이마트가 있었고, 백화점과 대학병원은 자차로 15분,13분거리 있었습니다

5. 공급

에코시티더샵4차 2027.01 / 576세대

에코시티한양수자인디에스틴 / 2026.12 / 268세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

▶ 현장사진 (선택)

▶ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1. 저평가 : 저점대비 70% 올라갔고 고점대비 19% 떨어졌다. 저평가 됬다고 볼수는 없을거 같다
2. 환금성 : 에코시티는 직장수요가 제일 많아서 환금성은 괜찮을거 같다
3. 수익률 : 2019년 에코시티 설립 시절에 구입했으면 수익률이 났을텐데 지금 들어가긴 애매하다고 본다. 올라도 고점가에 비해 5천정도 오를거 같다
4. 원금보존 : 전주에서 25년,26년 공급이 많지 않기에 원금보존은 80% 확신한다
5. 리스크 대비: 큰 리스크는 없지만 큰 수익률도 보지 않는다

투자 결론 :

투자금으로 들어가려면 1억7천정도 있어야 하는데, 그돈이면 차라리 대구,울산,부산이나 경기도 지역을 알아보는게 좋을거 같다. 전주에 25,26년에 공급이 없지만 에코시티자이는 고점대비 5천-1억정도 예상하기에 다른 앞마당을 살펴보면 이보다 좋은 수익률이 있다고 본다. 다른 아파트를 찾아봐야 겠다.