[열반기초 82기 58조_로로라] 좋은 거 순서대로 가격이 올라와 있는 시장일까요?

강의를 열심히 듣고 있는데 남의 편 남편이 말했다.

남편의 선배님 아들이 결혼을 하게 되어서 집을 보러 갔더니 집주인이 임장 온 사람들이 많다고 통장잔액을 보여줘야 집을 보여주겠다고 했단다. 그 말은 과연 부동산 공부를 시작하는 나에게 힘을 실어주는 말일까? 어떤 의미일까? 남편은 나를 기분 상하게 할 마음은 전혀 없었다고 했다. 난 화가 났다. 그때 피겨스케이팅 선우 김연아의 말이 떠올랐다. 어떤 대회에서도 예상치 못한 난관이 있었고 그건 당연하다고. 남편의 의견이 나에게는 큰 의미가 있어서 지지와 응원을 기대하지만 역시 또 새로운 도전이 순탄할수만 없다고.

주우이님의 처음과 지금까지의 경험을 나누어 주셨을 때 월부에서 말한 투자방법대로 하면 되겠구나라는 생각이 들면서  막연함이 조금은 사라졌다. 그리고 수업을 두 번 듣고 나서는 힘들겠지만 일단 행동으로 옮기는 투자자가 되어야겠다고 다짐했다. 도전할때마다 나에게 늘 난관과 방해물이 되는 남편을 뒤로 하고 3강을 듣고 새롭게 알게 되고 꼭 필요한 팁을 이야기 해보겠다. 

첫 임장지에 대한 착각: 우리 동네는 투자할 곳이 못되는 거 같아. 다른 지역으로 가야하지 않을까?

내가 꿈꿔온 주거지와는 너무 다른 영등포는 언젠가는 떠나야할 곳이었다. 그래서 영등포는 수익률보고서의 앞다당으로 생각하지 않았는데 주우이님 강의를 듣고 마음을 바꿨다. 내가 잘 아는 영등포에 있는 아파트로 수익률보고서를 써야겠다고. 그리고 영등포구로 분임을 가겠다고. 경험이 적다면 쉽게 갈 수 있는 곳을 선택하는 것이 중요하다. 내 집근처 지역으로 3~5회 임장을 통해 앞마당을 만든 후 임장력을 키운 후 먼 지역으로 임장을 가야한다. 집근처로 임장보고서 5개, 1기 신도시로 임장보고서 6개, 임장보고서 11개 이상일 때 수도권이나 지방으로 임장을 가야 한다.

임장을 다녀와서 바로 당일날 정리해야 한다. 마침표는 꼭 찍어야 한다.

임장을 하면 지역분석한 게 임장보고서처럼 만들어져 있어야 하고 분임을 하더라도 느낌들이 정리가 되어 있어야 한다. 임장을 한 후 할 수 있는 부분까지 정리를 해두고 마침표를 찍어야 한다. 왜냐하면 같은 지역을 다시 갈 때 정리를 해두지 않으면 처음부터 다시해야 하니까 또 어디서부터 다시 시작해야 할지 알 수 없으니까.

임장 습관 만들기: 완벽하려고 하지말고 완료하려고 해라

지금 앞마당을 혹시라도 만들지 못하더라도 넘어가는 게 중요하다. 오히려 많은 지역을 알면서 거기서 비교평가할 수 있는 아파트들을 늘려 놓는 게 중요하다. 경험과 실력을 지역을 넓히면서 쌓아야 한다. 앞마당을 만들어서 제대로 마무리를 못했다고 하더라도 비교할 수 있는 지역을 늘리는 게 우선이다. 일단 10개까지 앞마당을 늘리는데 포거스를 맞추어야 한다. 10개까지 만들어서 다시 돌아와서 좀더 완벽한 임장을 만드는 걸 목표로 해야 한다. 10개까지는 계속 늘려 나가는게 중요하다.

‘저환수원리’를 체크하기 위해서 하는 게 ‘수익률보고서’

수익률보고서는 내가 이 아파트를 샀을 때 얼마만큼 수익을 낼 수 있을까 얼마만큼 잃지 않을까까지 포함되어 있다. 입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 살 수 있다. 수익률을 모르면 사는 시기와 기다림의 중요성을 알기 어렵다. 가치와 가격을 살펴보며 내가 고른 아파트가 진짜 좋은 아파트인지 확인하는 과정을 정리한 것이 아파트 수익률보고서이다. 수익률분석은 이 아파트를 매수하게 되면 수익률을 얼마나 기대할 수 있을까? 과거의 좋은 시기에 샀다면 얼마만큼의 수익을 기대할 수 있을까를 보는 거다.

아파트를 고르는 것부터 고민이다: 어느 지역을 가든 랜드마크 아파트는 반드시 분석해야 한다.

가장 먼저 지역 사람들이 가장 선호하는 랜드마크 아파트를 분석하고 현재 내 돈으로 살 수 있는 아파트를 조사하고 현재 살고 있는 집이나 관심있는 아파트를 선택한다. 랜드마크 아파트를 잘 조사해 두면 전고점까지 가는 시간, 전고점이 얼마나 높게 찍히는지, 이 지역에서 얻을 수 있는 가장 높은 수익은 얼마인지를 알 수 있고 그 외 아파트는 수익이 랜드마크아파트보다 작아질 수 밖에 없다. 내 투자금으로 살 수 있는 아파트는 몇 개인지를 안다는 것은 바로 현재 나의 투자실력이다.

카카오맵: ‘레이어’ - ‘법정경계’를 클릭하면 구와 동을 표시해 주기 때문에 볼 때 편하다. 지도의 색깔이 살짝 주황빛이 나는 곳이 아파트 단지다. 아파트 단지가 많을 수록 좋다.

월부들은 5가지 근거 ‘직장, 교통, 학군, 환경, 공급’을 들어서 말할 수 있어야 한다.

입지의 결정요소들이 가격에 어떤 영향을 미치는지를 알아야지 필요성을 느끼고 더 찾아보게 된다. 내가 임장하는 지역이 입지평가표에서 어느 등급에 해당하는지를 표시해두면 조금 더 편하게 그 지역을 한눈에 판단해 볼 수 있다.

직장: 종사자수

서울은 ‘구단위’로 보면 좋고 그 외 지역은 ‘시단위’로 보는 게 좋다. 대규모 일자리가 들어올 곳은 좋게 봐준다. 아주 큰 호재 중 하나다.

교통호재가 있어도 반응하지 않는 곳이 있다면 기회다

수도권을 볼 때는 교통이 무엇보다 중요하다.  강남.시청.여의도 세 군데는 내가 본 아파트와 얼마나 걸리는 시간은 필수적으로 꼭 봐야 한다. 카카오맵이랑 네이버지도로 길찾기를 하면 된다. 교통호재가 있는 지역인데 시장상황때문에 2년이나 가격이 주춤한다면 반드시 입지가치를 보고 매수할 수 있어야 한다. 교통호재가 있을 때 1) 업무지구로 바로 직결이 되는지 2)업무지구로 직결되는 곳으로 1번 환승할 수 있는지를 본다.
 

카카오맵으로 반경재기와 백화점을 검색할 수 있다.

학군은 중학교 학업성취도 평가를 근거로 하는데 95%이상이면 전국에서 100등 안에 드는 학교다. 특목고 진학률이 3% 넘어가면 좀 많은 곳이고 5~6%는 진짜 많은 학교다. 서울은 대치동, 목동, 중계동, 수도권은 평촌, 분당은 수내동 등 학원가들이 잘 갖춰진 학군이 압도적으로 좋은 곳은 다른 시각으로 봐야 한다. 지방은 잘 사는 곳과 학군지가 일치한다.

학업성취도평가를 볼 수 있는 사이트 ‘아실’이 있다. 

호갱노노와 아실에서 학원가를 확인할 수 있다.

공급의 적정수요는 1년기준 인구수 X 0.005 = 인구수의 0.5%: 100만명이면 5000세대

공급물량은 부동산지인, 호갱노노, 아실에서 확인한다.

내가 가지고 있는 아파트 지역보다 더 좋은 지역에 공급이 생기면 위험하다.

지방은 인구수를 봐야한다.

미래 투자의 수익률 계산

투자금으로 얻을 수 있는 수익률이 있다면 사려는 물건의 미래 매매가를 계산할 수 있고 기대하는 매매가까지 오를 수 있을지도 계산해 볼 수 있다. 투자금 대비 목표수익률로 도달하기 위해 얼마까지 매매가가 올라야 하는지도 계산해보자! 

투자금을 먼저 생각하지 마라. 

투자금이 1억이 있고 전세가율이 80%정도되는 것을 사고 싶으면 5억정도까지 볼수 있다. 5억대의 아파트들을 싹 다 본다. 그 중에서 내가 제일 좋은 것을 찾아서 수익률보고서로 비교한다. 그 중에 좋은 것을 선택하면 실패할 확률이 현저히 줄어든다. 저평가(가격) → 저환수원리(투자기준) → 투자금을 봐야한다.
 

적은 돈으로 투자할 때는 수익률을 좀 더 큰 돈으로 투자할 때는 수익이 중요하다.
적은 금액으로 투자하는 수익률을 높일 수 있는 투자는 많은 아파트를 알아야 하기 때문에 쉽지가 않다

내 투자금으로 살 수 있는 아파트를 많이 알아야 한다.

인근에 있거나 다른 지역 아파트들과 비교해본다. 특히 가격대가 비슷한 물건을 비교한다.
좋은 아파트일수록 전고점을 더 빨리 회복한다.

환금성의 의미

초보 투자자일수록 환금성에 신경을 써야 한다. 투자실력이 늘수록 더 좋은 매물을 사게 되는데 가장 좋은 매물을 지키기 위해서도 1호기 및 처음 투자한 물건의 환금성을 신경써야 한다.

분산을 시켜서 위험을 헷지하기
처음에 투자를 하면서 경험을 쌓을 때는 같은 단지의 좋은 매물을 여러 채 사기 보다는 지역을 점점 넓혀서 경험을 쌓는 것이 중요하다. 지역을 넓혀 더 좋은 가치있는 물건을 찾으면 한 단지 또는 지역에서 생기는 위험요소를 분산할 수 있다. 

현재 매매 과정에만 철저히 집증
현재의 투자로 경험할 수 있고 배울 수 있는 것을 최대한 뽑아야 한다. 경험마다 최선을 다해 내것으로 만드는 것이 중요하다. 

예) (매매 70개, 전세 2개) 좋은 투자지역일까 아닐까?
시점을 잘 맞추면 좋은 투자일 수도 있다. 입지가 좋고 전세 매물이 거의 없어 전세가를 높게 받을 생각으로 투자할 경우, 실거래가가 찍혀 다른 투자자들이 몰려와서 매매후 전세로 돌려 전세가를 낮출 경우 방어하기 힘들수도 있다. 그래서 빨리 전세를 빼고 나오는 게 우선이다. 반면 매매와 전세가 둘 다 없는 시장일 경우에는 내가 원하는 전세가를 고집할 수 있다. 

전고점과 전저점

전저점보다 더 떨어진다 그러면 적극적으로 매수해라. 전고점을 통해 얼마나 올라갈 수 있는지 전저점을 통해 얼마나 떨어질 수 있는지 확인해 볼 수 있다. 그래서 수익률을 확인해 줘야 되는 거다. 시장이 너무 좋을 때 매수를 하기 보다는 시장이 좀 덜 좋을 때 매수를 하는 게 좋다. 시장이 좋으면 매매를 해서 자산을 불릴려는 사람이 많기 때문에 가격이 올라가는 경우가 많다. 시장이 좋을 때는 건설사가 새아파트를 분양해서 공급도 많아진다. 그래서 전세물량도 많아서 전세가가 주춤하는 경우가 많다. 또 매매가와 전세가는 벌어지게 된다. 근데 시장이 안좋아지게 되면 매매가가 내려가고 살려는 사람은 없어서 전세가격이 올라간다. 그때 투자를 하기 좋은 시기가 나온다. 기억하면 좋은 것은 이 때 조금은 좋은 아파트의 경우 전세가가 반등을 하게 되면 좋은 아파트일수록 매매가가 바로 반등을 하기때문에 투자하기가 어렵다. 하지만 덜 좋은 아파트는 전세가가 반등을 해도 매매가가 좀 기다려준다. 그때 전세가가 좀더 올라오면서 더 투자금을 줄일 수 있는 시기가 생긴다. 저점에 매수를 했을 때 전세가율이 높은 시기에 매수를 할 수 있는게 상대적으로 좋은 아파트보다 좀 덜 좋은 아파트다. 조금은 더 저렴한 금액으로 조금은 소액으로 매수를 할 수 있다.

전세가율

과거를 보기도 하는데 과거의 전세가율이 80%가 된 경우도 있다면 지금 현재도 80%까지 될 수 있다고 생각한다. 물론 3억일 때 80%의 투자금과 현재의 오른 가격에서의 투자금은 더 많이 올라갔겠지만 이렇게 전세가률은 과거 전세가률까지 갈 수 있다고 생각해 볼 수 있다
 

강의를 듣고 선배님들의 말씀을 그대로 행동으로 옮기자

임장습관을 위해 임장을 1달에 최소 4번 가야겠다.

너바나님 강의부터 주우이님 강의까지 정말 새롭게 안 게 많다. 할 일이 없어서 매일 쇼츠만 봤는데 해야할 게 쓰나미처럼 밀려오니까 하루하루가 즐겁다. 재미있다. 이제 수익률보고서를 쓰러가야겠다.

이만 총총