창원 가음동 센텀 푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 54기 써니토리]

✅아파트명

 🏠 창원 센텀 푸르지오

   - 지금 집 전세 들어오기 전에, 매매할까 고민했던 아파트라서 첫 수익률보고서 분석대상으로 결정했습니다.

✅위치(지도)

 📍 경남 창원시 성산구 가음정로 59

✅입지평가

1. 직장

 : 창원 종사자수 469,009명 (사업체수 114,965명) 

2. 교통 

 : 창원 산업단지와 근접함 (회사에 따라 5분 - 15분 정도 소요)

    아파트 옆 버스 s-brt 노선 도로 
   

3.학군

: 창원상남중(87%), 남산중(78%)

4. 환경

: 반경 1km 내외에는 전통시장만 존재, 아파트 바로 앞에 공원 있고, 아파트가 모여 있는 지역.

5. 공급

 : ① 창원시 2025년 5,497가구 (적정수요 5,003)
   - 창원 감계데시앙 25.01. 1,000세대
   - 창원롯데캐슬하버팰리스 25.01. 981세대
   - 창원자이시그니처 25.04. 786세대 (바로 옆 아파트)

   - 힐스테이트마크로엔 25.04. 951세대

   - 힐스테이트창원더퍼스트 25.09. 1,779세대

   ② 창원시 2026년 1,965가구

   - 창원롯데캐슬포레스트 2단지 26.02. 998세대

   - 창원롯데캐슬포레스트 1단지 26.05. 967세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✔️ 현재 시세: 센텀프루지오 33평 현재 매매 7.2억, 전세 4.4억

⬆️ 5년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 8.2억 전세 3.9억

⬇️ 5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 5.9억 전세 4.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 현재 -13%정도 빠졌으나, 바로 옆 1년 더 오래된 아파트보다 5,000만원 정도 더 비쌈.

                (저는 아직 저평가가 됐는지 판단하는게 너무 어려운 것 같습니다ㅠㅠ)

2) 환금성 : ○ (300세대 이상, 저층/탑층 아님)

3) 수익률 : 투자금 2.8억 필요함. 
                 - 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 2.8억 올라줘야!
                 - 7.2억 + 2.8억 = 10억
                 - 전고점 대비 1.8억 (20%) 추가 상승 필요함. 시간이 더 필요할 수도.

4) 원금보존 : X (바로 옆에 신축 아파트 공급물량 대비 필요, 전세가율 61%)

5) 리스크 대비: 신축 공급으로 인한 역전세 대응 가능하다면 ○

나의 투자 결론 : 

 : 연평균 수익률 10%를 달성하기에는 전고점 대비 1.8억이 더 올라야 함. 현재 창원에서 가장 좋은 아파트가 10억정도이기 때문에, 이 위치의 아파트가 10억까지 올라갈 수 있을까 아직 고민됨. 보류.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 : 처음 수익률 보고서를 작성해보니 어렵기도 하고 떨리기도 하네요. 사실 작성하면서 지난 번 고민했을 때가 저점임을 깨닫고 많이 후회스럽기도 했으나, 그 때는 제가 아예 투자 공부를 안 할 때라 제 것이 아니었다고 생각합니다. 계속 미련이 남아 있었는데, 오히려 수익률 보고서를 작성해보고 나니 더 좋은 물건들이 많을 것 같아서 더 공부를 열심히 해야겠다는 마음이 드네요! (그리고 작성하는 것이 재밌었습니다 ❤️‍🔥)