[서기반 19기 35조 부윤] 2주차 강의 후기

안녕하세요 부윤입니다. 

< 배운 점 >

전세가율 50%라도 그 시기가 언제인지가 중요하다는 점이 정말 새롭게 다가왔다. 매매가가 보합이고 전세가 상승하는 시기인지 아니면 전세 상승폭보다 매매 상승폭이 더 큰지를 판단해야 하는 것이다. 만약 후자라면 매매가가 계속 상승하니 투자금이 더 많이 들 가능성이 있는데, 지금이 서울 최고 전세가율 넘기 전이니까 정말 좋은 시기인 것이다. 최고 전세가율 이후 시기는 전세 사는 사람들마저 사는 시기라는 점을 배웠다. 그러니까 대세 상승장이 오는 것이다. 이걸 들으니, 왜 부동산은 심리가 크게 영향을 미치는 시장인지 알 수 있었다. 

두 번째로 배운 점은 평균회귀이다. 어려운 단어이긴 한데, 곰곰히 생각해보면 많이 오른건 많이 떨어지고, 덜 오른 건 덜 떨어진다는 거다. 단순히 말하면, 모든 것은 결국 밸런스를 맞추기 위해 평균으로 귀결된다는 거다. 전세가가 많이 오르면 많이 떨어질 가능성이 높은데, 추가로 봐야 할 것은 당시 시장상황과 공급에 따라 어떻게 변하는지 보면 되는 것이다. 그래서 단순히 공급이 많고 적음에 따라 가격이 바뀌는 게 아니라는 거였다. 공급이 전세가와 왜 연결이 되지 않았는지 이제서야 이해할 수 있었다. 내가 투자를 할 때 지금까지의 상황, 그리고 앞으로 어떤 일이 펼쳐질지 전체적인 시각을 가져야 함을 다시 한 번 느끼게 되었다. 

< 느낀 점 >

같은 전세가율이어도 어느 시기의 전세가율이고 그 의미가 무엇인지 배운 게 인상 깊었다. 데이터를 볼 때 다각도로 자세히 보는게 얼마나 중요한지 깨달았다. 

< 적용할 점 >

평균회귀를 적용해보니, 앞으로 시장은 전세가가 더 떨어질 수는 없을 거라는 생각이 들었다. 전세가가 이미 바닥을 치고 올라오고 있는 추세이고, 시장상황은 정치불안과 불황 때문에 부동산 하락장 혹은 보합이 예상된다. 그럼 집을 사려는 사람보다 전월세 수요가 더 많을 것이다. 게다가 공급도 올파포 이후면 많이 눈에 띄는 공급은 없다. 따라서, 전세가 오를 것이라는 전망이 적용된다. 하락장에 투자하는 게 마음이 어렵고 불안하지만, 내가 믿을 수 있는 데이터를 바탕으로, 일희일비하지 않는 투자를 한다는 마음으로 투자를 한다면 하락장이라고 해서 투자를 두려워할 이유가 없다.