[열기83기 77억달성할조 하루쌓기] 분위기임장 후 생활권 나누고 단지임장 하는법

안녕하세요

하루하루 성실히 쌓아가며 압도적인 실력의 투자자로 성장할 하루쌓기입니다.

우리 조 동료들께서는 오늘까지 부산연제구 분임을 완료했고 앞으로 개인의 스케줄에 따라서 단임을 할 예정입니다.

우리 조 동료들께 조금이나마 도움을 드리고 싶은 마음에 부족하지만 제가 드리고 싶은 말씀을 글로 한번 남겨 보았습니다.

우리는 저평가된 물건을 찾기 위해서 먼저 대상 물건의 가치를 알아야 합니다. 그것의 가치를 알기 위해 분위기 -> 단지 -> 매물 순으로 임장을 합니다. 우리는 이 순서에 따라서 먼저 분위기 임장을 했습니다. 저 같으면 아래와 같이 크게 연제구를 4개의 생활권으로 나눠볼 것 같습니다. 

1. 거제

2. 시청

3. 연산

4. 토곡

위와 같이 크게 4개의 생활권으로 구분할 것 같습니다. 그리고 생활권 순위를 위 순번과 같이 거제 > 시청 > 연산 > 토곡 순으로 할 것 같습니다. (생활권 나누는 것은 정답이 없습니다. 그리고 생활권 순위는 임장을 해 나가며 변동될 수 있습니다. 일단 나눠보는 것이 중요하고 그렇게 나눈 근거인 나의 생각을 정리하는 것이 중요합니다.) 저는 아래와 같이 정리해 보았습니다.

거제 – 법원, 검찰청 등 법조일자리와 부산교대, 우정청 등 직장의 질이 좋아보인다. 창신초 남문초가 위치해 있는데 해당 초등학교의 정원수는 1,000명을 초과하거나 1,000명에 육박하고 학급당 정원수도 25명을 초과하여 초등학교 부모의 거주 수요가 상당한 생활권이다. 종합운동장 주변에는 연제구 최대규모의 학원가가 형성되어 있는데 양 뿐만 아니라 April 어학원, 수학의 힘등 메이저브랜드 학원부터 입시전문, 탐구과목 등 학원가의 질이 상당히 우수한 것으로 보인다. 종합운동장역 주변은 학원가 뿐만 아니라 병원 및 프렌차이즈등 편의시설도 잘 형성되어 있고, 아시아드대로를 기점으로 평지로 쭈욱 뻗어 있어서 사람들이 편의시설을 이용하기 용이하다. 그외 홈플러스, 사직구장, 부산의료원 그리고 각 해당 생활권 내 단지들 주변에도 오밀조밀하게 편의상권들이 잘 형성되어 있는 편이다. 레이카운티부터 쌍용플래티넘, 코오로하늘채 등 신축택지규모가 상당하고 롯데캐슬피렌체, 거제현대홈타운 등 준신축 준구축 단지들의 관리 및 수요도 상당한 편이다. 연제구 내에서 입지가 가장 좋다고 할 수 있고, 이에 가치가 가장 높다고 할 수 있다.

시청 – 시청부터 연구구청 그리고 그 주변으로 경찰청, 노동청, 국세청, 국민연금 등 공공일자리 상당수가 형성되어 있다. 그리고 연제구청 역 뒤쪽으로 롯데캐슬골드포레, 경동메르빌, 연산더샵, 힐스테이트 등 신축단지들이 다수 형성되어 있고 2025년1월 자이더샵sk뷰 2276세대 그리고 2027년 롯데캐슬프론티엘 903세대가 준공될 예정이다. 환경이 더 좋아질 예정. 주변에 신축단지들이 많고 이마트 및 학원, 기타 편의시설들이 잘 형성되어 있어서 사람들의 수요가 있는 편이다. 실제로 임장 시 젊은 성인, 그리고 학생들 수요가 상당함을 확인했다. 중앙대로 이용 시 서면으로의 접근성도 우수한 편이다. 연산초 898명, 학급당학생수 22.5명, 양동초 655명, 학급당학생수 23.4명. 공공일자리에 시청역 접근성 및 편의시설 이용 편리하고 신축단지들이 많이 형성되어 있어 2순위 생활권이라 판단했다.

연산생활권 – 연산자이, 더샵파크시티, 서희스타힐스 등이 위치한 생활권. 연산역은 병원가+금융보험일자리+술+나이트+모텔 유흥상권+구도심상권+낙후된 빌라밀집 지역 등 여러 얼굴을 가진 생활권인 것으로 보인다. 전반적으로 균질성으로 떨어지고 어수선하여 학생을 둔 부모들이 선호하는 생활권 더 나아가 많은 수요가 있는 생활권으로 보기는 어렵다. 다만 중심에서 가깝고 주요일자리, 상권, 편의시설, 학원가, 타지역구 일자리 접근성 등이 용이한 편으로 보여 연제구 내에서 3순위 생활권으로 판단했다.

토곡생활권 – 대체적으로 생활권이 낙후됐다. 트레이더스가 있고 망미주공 주변으로 학원가, 프랜차이즈 등 편의시설 형성되어 있으나 타 생활권들이 갖고 있는 학원가, 일자리, 중심지로의 접근성 등을 갖고 있지 못하여 후순위 생활권으로 판단했다. SK뷰, 푸르지오 등 신축단지들이 형성되어 있기도 하나 세대수가 작고 학교 접근성이 좋은 편이 아니다. 망미주공, LG아파트, 한양아파트 대단지 아파트가 형성되어 있기는 하지만 모두 구축에 주변 환경이 상당히 낙후됐다. 젊고 경제력있는 세대의 수요를 끌어들이기 어려운 환경으로 보인다. 

생활권은 생활권 별 선호도 순위를 매기는데 가장 큰 목적이 있습니다. 생활권 별 순위를 매겼다면 이제 각 생활권 내 단지의 가치를 확인해야 합니다. 같은 생활권 내에 있더라도 생활권 내에서 단지의 가치는 단지마다 다를 수밖에 없습니다. 거제생활권 내에 있는 레이카운티와 거제유림노르웨이숲의 수요는 같지 않습니다. 그리고 선호도가 더 높은 생활권에 있다고 하여 후순위 생활권의 단지보다 무조건 수요가 높다고 볼 수 없습니다. 시청생활권내 롯데캐슬골드포레가 거제생활권보다 후순위에 있다고 하여 거제유림노르웨이숲보다 수요가 작다고 할 수 없습니다. 

이번 열반기초에 배운 것처럼 하나의 물건에 가치는 땅의가치+건물가치로 형성되어 있습니다. 땅의가치는 입지에 따라서 크기를 가늠할 수 있습니다. 건물가치는 해당 단지가 가치는 상품성에 따라서 그 크기를 가늠하게 됩니다. 입지는 입지독점성과 그 땅이 갖는 학군과 환경적 수요의 크기에 따라서 가치를 판단합니다. 건물가치는 해당단지의 연식+브랜드+세대수+단지상태 등을 보고 그것의 건물가치를 판단합니다. 단지임장은 하나의 단지가 갖는 땅의가치와 상품가치를 직접 해당 단지와 주변 환경을 내 발로 밟아보고 그것을 확인하는데 목적이 있습니다. 확인한다는 의미는 그 땅을 밟기 전 사전임장을 통해 그것의 가치를 가늠해 보고 실제 임장 시 내가 가늠한 가치를 실제 내 눈과 발로 확인한다는 의미입니다. 

예를 들면 아래와 같습니다.

“레이카운티는 거제2동에 위치해 있군. 거제2동은 연제구내에서 인구수가 세번째로 많고 세대당 인구수가 2.75명으로 제일 높으며 영유아 및 30~50대 비율이 평균이상으로 인구비율의 질이 상당히 좋은 편이다. 레이카운티는 젊고 경제력있는 세대의 선호도가 높을 가능성이 있다. 음.. 레이카운티는 23년식으로 최신축단지에 해당하고 전체 세대수가 4470세대로 엄청난 대단지구나. 남문초 창신초의 경우 총학생수가 1000명을 넘거나 1000명을 육박하며 학급당 학생수가 25명을 초과하네? 신축대단지에 초등학교 수요를 보니 앞서 인구데이터에서 가늠한 젊고 경제력있는 세대의 선호도가 높은 단지일 가능성이 거의 확실해 보이는구나. 종합운동장 주변은 연제구 최대 학원가가 형성되어 있네? 그리고 멀지 않은 위치에 검찰청 법원등이 보이네? 양질의 법조일자리가 많을 가능성이 있다. 연제구 내 동별소득순위에서도 거제2동이 가장 높은것으로 나오네? 중학교 성취도는 어떻지? 연제구내 랜드마크 가격에서도 거제2동에 위치한 레이카운티와 롯데캐슬피렌체가 가장 높은 가격을 형성하고 있구나. 연제구내에서 거제2동이 수요가 가장 많은 것은 거의 확실해 보인다. 그리고 그 거제2동 내에서도 레이카운티의 수요는 상당해 보인다.”

위와 같이 사전조사를 마치고 실제 레이카운티 단지와 주변을 임장해 보니 다음과 같은 점을 확인할 수 있습니다. 

“레이카운티는 1~5단지까지 있는데 단지마다 단차가 상당하구나. 2단지가 메인도로로부터 가장 가깝고 단차가 작네? 그리고 단지내 스트릿상권, 종합운동장역, 홈플러스등 교통과 편의시설 접근성이 2단지가 제일 뛰어나구나. 그렇다면 1~5단지 중에서 2단지의 가치가 제일 좋다고 할 수 있을 것 같다. 2단지의 경우 201동 202동이 종합운동장역 접근성이 제일 좋네? 뷰는 201동 202동 203동 204동 1,2라인이 트여있네? 해당라인들은 모두 대형인 것 같다.단지들의 동간간격은 대체로 널찍널찍하고 단지 내부에서 차량이동에 제한되어 있어서 상당히 쾌적한 것 같아. 조경상태가 매우 우수하고 나무, 풀, 보도블럭 관리도 상당히 잘 되어 있는 것 같아. 외벽도 깔끔하고 샤시는 신축 통창샤시에 밤인데도 야간조도가 잘 되어 있어서 걷는데 전혀 불편함이 없구나. 전반적으로 관리가 잘되고 사람들이 좋아할 만한 단지인거 같아. 4-5단지는 단차가 제일 심하고 부지가 작으며 단지내에서 걸을 공간이 많이 없네. 레이카운티 안에서도 가치가 제일 떨어지는 것 같아. 레이카운티는 거제대로를 타고 내려가면 서면접근성이 좋고 아시아드대로를 타고 가면 학원가와 편의시설 접근성이 매우 용이하구나.”

이렇게 단지내부상태와 주변환경 등 특징 및 선호요소를 파악합니다. 그리고 마지막에 가격을 확인합니다. 이것이 대상 단지의 가치를 파악하는 일입니다. 그런데 처음에 단지를 들어가면 뭐부터 봐야 할지 그 단지가 어떤 특성을 갖고 있는지 한 눈에 알아차리기가 어렵습니다. 따라서 훈련이 필요하고 이것을 위해 체크리스트가 있는 것입니다. 단지단지마다 체크리스트상 항목들을 체크하고 내가 그 단지에 실제 방문함으로써 느낀 감정을 글로 남깁니다. 글로 남기지 않으면 내가 본 단지의 기억이 휘발됩니다. 감정을 적게 되면 나중에 그 글을 봄으로써 그때의 감정과 장면이 자연스럽게 머리속에서 떠오릅니다. 반드시 단지를 보고 느낀 감정을 글로 남겨야 하는 이유입니다. 

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.