[종코치] 1년에 6번 부동산 거래를 통해 얻은 서울 신축 1호기 달성기

안녕하세요!

건강한 삶과 경제적 자유를 꿈꾸는

운동하는 월부인 종코치입니다^^*

월부에서 공부를 시작한지 1년 9개월만에

자산재배치를 통해 얻은 서울 신축 1호기가

완성되어서 그동안 1호기를 매수하기까지의 과정을 복기해보고자 합니다.

글 제목에서 보는 바와 같이

1년 6번!! 부동산거래를 통해서 얻은 1호기인 만큼

정말 힘든 순간들도 있었지만,

또 다른 의미로 소중한 1호기이기에

부동산 거래 건별 타임라인 순서대로

한번 상세하게 풀어보겠습니다!!

(글이 많이 긴데 이해해주세요..ㅎㅎ)

첫번째 부동산 거래

자산재배치 결정!! 첫 월세로 이사

'23.3월 월부에서 첫 부동산 공부를 시작하면서

3인 가족이 있는 외벌이 투자자이기에

모을 수 있는 종잣돈의 한계가 있어서

소액투자를 목표로 정말 열심히 지방 임장을 다녔습니다.

용인 수지구 ('23.04월)

대전 유성구 ('23.05월)

천안 서북구 ('23.06월)

청주 흥덕구 ('23.07월)

울산 남구 ('23.08월)

김해시 ('23.10월)

창원 성산구,의창구 ('23.11월)

서울 동대문구 ('23.12월)

천안 동남구('24.01월)

:

다만 부동산 공부를 하면서 자산재배치라는 것을 알게 되고

'23.12월, 용인시에 보유하고 있는

실거주 집을 전세주고 월세로 이사가는

플랜을 세우게 되었는데...

다만 그 당시 아내의 반대가 심했습니다.

잘 살고 있는 실거주 집을 세를 주고 월세로 이사를 가다니..

딸 아이도 그 당시에 7살에 되어가는 시점에

1년 뒤에는 초등학생이 되는데..

여러가지 리스크가 있다고 판단을 했던 것 같습니다.

하지만 저는 우리 가족의 앞으로의 미래를 생각하면

깔고 앉는 돈을 빼서 지방 중소도시가 아닌

광역시나 수도권에 투자를 하는게 더 수익이 날 수 있다고

아내를 설득하기 시작했었습니다.

결국 아내는 제가 생각하는 우리 가족의

향후 부동산 투자 단기/중기/장기 플랜 및

행복한 노후를 준비하기 위한 꼭 필수적인 것임을

곰곰히 생각하고 허락을 해주게 되었습니다.

그래서 저는 기존에 살고 있는 생활권내에 위치한

그리고 앞으로 아이의 초등학교를 고려해

초품아, 전용 84 월세를 발품팔아

월세 계약을 하게 되었습니다.

두번째 부동산 거래

투자코칭(제주바다님)을 통해 투자 방향성의 전환을 하다!

0호기 전세 맞추기

자산재배치를 위한 첫걸음으로 월세로 이사갈 집을 계약하고 나서

'24.01월, 아내와 함께 제주바다 멘토님께 투자코칭을 받게 되었는데

문제는 여기서부터 시작되었습니다..

제바멘토님께서는 1년정도 월부에서 공부하면서

자산재배치라는 큰 결정을 하고 실행에 옮긴 부분은 잘했다고 말씀하셨지만

몇가지 개선해야할 부분들을 지적해주셨는데,

<1. 자산재배치 방식이 잘못되었습니다>

저는 처음 자산재배치를 하는 가족들의 편안함과

학교갈 아이를 고려해서 기존에 살고 있는 생활권내에서

같은 평형(전용 84), 초품아를 고려하다 보니

보증금과 월세가 생각보다 많이 들어가게 되었는데,

멘토님께서는 자산재배치란 깔고앉은 돈을 최소화해서

투자에 활용할 수 있는 것이 정의라고 말씀해주시며,

3인 가족이면 전용84 → 59로 옮기고

보증금도 최소 0억은 빼라는 말씀을 해주셨습니다.

처음에 이 말을 들었을 때, 난 이미 월세 계약(본계약까지 완료)을 했기 때문에

2년 뒤에 이사를 가야겠구나.. 하고 생각을 하였지만,

멘토님께서는 최대한 빨리 다시 계약금을 받을 수 있을지

거래한 부사님께 확인해보고, 그래도 안된다고 하면

올해안에 이사갈 준비를 하라고 말씀하셨습니다..

당혹스러운 부분이 있었지만, 코칭이 끝나자마자

바로 월세 계약했던 부사님께 사정을 말씀드리고

(갑자기 회사에서 지방으로 전출을 가게되었다고 함.)

계약금을 받을 수 있을지 물어보았지만,

역시나 집주인은 안된다는 말과 함께

다만 저희가 새로운 세입자를 맞추면

원하는 때에 나갈 수 있다는 얘기를 해줘서

상황을 보고 실행에 옮겨야 겠다는 생각을 했습니다.

<2. 자산재배치 순서가 잘못되었습니다>

자산재배치의 필요성을 아내에게 설득 후,

월세 이사갈 집을 계약하게 되었는데

정작 실거주 집의 전세 맞추는 부분은

후순위로 미뤄둔 부분이 큰 실수 였습니다.

월세집 이사까지 두달 반 정도 남은 상황일지라도

만약 실거주 집의 전세를 맞추지 못한다면

월세집 보증금 잔금 지급 및 실거주집이 공실이 되어

더 큰 리스크로 다가올 수 있다는 말씀을 해주셨습니다.

당장 긴급한 상황이기에 이사가기 전까지 총력을 다해서

전세빼기가 올인하라는 말씀을 해주셨습니다.

혹시나 전세빼기가 쉽지 않다면 전세가를 낮춰서라도

무조건 맞추라고 하셔서 코칭 이후, 주변 부동산에 다 뿌리고

전세 맞추기에 돌입하였습니다.

다행히도 보유하고 있는 실거주집이

역세권에 로얄동, 로얄층, 특올수리 인테리어되어 있는 집이다 보니

원하는 기간 및 전세금액으로 맞출 수 있게 되었습니다.

<3. 종코치님 서울 00급지에 1호기 투자 하세요!>

제바 멘토님께 투자코칭을 받기 전에 기존 자산재배치 플랜은

현재 보유하고 있는 실거주집은 전세를 주고

해당 전세금으로 기존 집 주담대 청산 및

월세 이사갈집 보증금 활용하고

나머지 돈으로 수도권 혹은 광역시에

투자를 목표로 생각하고 있었습니다.

그런데 투자코칭에서 멘토님의 한 말씀이

저의 1호기 투자 방향성을 완전히 바꿔놓게 되었습니다.

"종코치님 서울 00급지에 1호기 투자 하세요!"

현재 보유하고 있는 실거주집도 충분히 수익이 난 상황이니,

기존 보유하고 있는 주택 매도하고

월세집도 한번 더 이사가서 보증금 회수하면

충분히 서울 00급지에 투자할 수 있습니다!

현재 종코치님 앞마당을 보니,

대부분 지방 중소도시, 일부 광역시인데

앞으로는 매달 서울 00급지 위주로 앞마당 늘리시면서

투자금 생길 때까지 1호기 투자할 후보단지 만드세요.

투자코칭 이후로 저와 아내는

서울에 1호기 투자라는 목표와 함께

1. 올해 안에 월세 한번 더 이사

2. 기존 보유집 매도

3. 서울 앞마당 늘리기

세가지 큰 미션들을 달성하기 위해

서로 이해하며 함께 나아가기로 약속했습니다!

세번째 부동산 거래

0호기 드디어 매도!

투자 코칭 이후,

서울 1호기 투자를 목표로 열심히 임장을 다니고 있었지만,

서울 투자를 하기 위해서는 우선 0호기 매도가 되어야 투자금 확보가 가능했습니다.

다만 이제 막 세입자가 들어왔는데,

바로 매도를 하는건 세입자의 입장에서도 불만일수도 있고

집도 잘 보여주지 않을 가능성이 높다고 생각했습니다.

그래서 일단 서울 앞마당 늘리는 것에 집중하되,

두달 정도 뒤에 세입자에게 개인적인 사정을 말씀드리고

매수 의사 여부 및 조그만한 선물을 드리고

부동산에 물건을 내놓았습니다.

사실 투자금 확보를 위해서

당시 매매되는 금액보다 4,000만원 정도 높게 올려놓았는데

로얄동, 로얄층 및 인테리어 상태 덕분에

매물을 내놓은지 두달만에

단지내 최고가로 매도 할 수 있게 되었습니다.

네번째 부동산 거래

1년에 두번 월세집 이사..

투자코칭에서 말씀해주신

현재 계약한 월세집의 보증금이 높기 떄문에

투자금 확보를 위해 평형을 줄이고(전용84 →59)

0억의 보증금을 빼서 서울 1호기 투자를 위한 투자금 확보를 해라!

월세 임대인과 협의 끝에 새로운 임차인을 구할 경우,

언제든지 이사갈 수 있다는 결과를 얻어냈지만

한가지 문제가 있었습니다.

임대인의 경우, 대구에 거주하고 계셨는데

부동산 계약 및 집 내부 수리 등

제가 월세 계약했던 부동산 1곳에만 위임하고 있었습니다.

따라서 새로운 임차인을 맞추기 위해서는

여러 부동산에 뿌리는게 정석이였지만,

임대인과 부사님과의 관계를 고려해서

기존에 계약했던 부동산에만 메물을 내놓기로 했습니다.

다만 단지내 부동산이였기에 충분히 수요는 있다고 판단했습니다.

아내와 딸아이는 한번의 이사를 통해 이미 지쳐있었지만,

그래도 시간이 지나면서 기존 살던곳과 같은 생활권에 위치한 월세집이였기에

단지에 적응도 하고 그럭저럭 만족하고 지내게 되었습니다.

다만 아무래도 1곳에만 부동산을 내놓고,

시기상으로 이사 비수기 시즌이기에

간간히 집을 보러오는 손님들은 있었지만 거래는 이뤄지지 않았습니다.

저희는 그동안 이사갈 지역과 집을 계속 트래킹하면서 기회를 기다리고 있었습니다.

그렇게 집을 내놓은지 4개월이 흘러..

금요일 오후에 급하게 집을 보신 손님께서,

이사를 희망하는데 이사날짜가 촉박해서

빨리 결정을 할 수 있는지 물어보는 것이였습니다..

좋기도 하고 당황스럽기도 했지만,

당시 생각했던 보증금과 월세 금액으로는

현재 생활하고 있는 용인 수지구를 벗어날 수 밖에 없었습니다..

부사님께는 이번주 주말까지만 시간을 달라하고

목표했던 보증금과 월세 금액을 고려했을 때,

관심있었던 지역인 00신도시 부동산에

급하게 연락하여 매물예약을 잡고

다음날 바로 아내와 함께 매물을 보러 가게되었습니다.

사실 처음 아내는 00신도시로 가는것에 마음에 들지 않았습니다..

이미 기존 지역에서 7년 넘게 거주하고 있었고,

처가댁과의 거리도 점점더 거리가 멀어지는 것에 대해서 불만이 있었습니다.

다만 00신도시 매임을 하면서

생활 인프라 및 단지 컨디션 등을 보고나서 마음에 드는 단지를 발견하였고

날짜, 금액, 초품아 등 모든 조건을 만족하는 매물이였기에

매물을 보여주신 부사님께 하고 싶다는 의사표현을 하되,

기존에 거주하는 곳 부사님께 연락을 드려서

이사 희망하시는 분께서 정말 들어오실 의사가 있는지 최종 확인 및

가계약금을 넣으면 저희도 신도시 월세집 계약하겠다고 말씀을 드렸습니다.

기존 거주하던 곳 부사님께서는 이사 희망하는 세입자도 오케이했고,

가계약금 들어오면 알려줄테니 일단 기다려 달라고 말씀하셨습니다.

저랑 아내도 일단은 신도시 부사님께

연락드릴테니 잠시 홀딩해라는 말씀과 함께,

일단 다른 매물들도 예약해놓았기에 둘러보기로 하고 부동산을 나왔습니다.

이때까지만 해도 저랑 아내는 새로운 월세집에서 우리가족의 행복한 상상을 하며

근처에서 맛있게 점심도 먹고 편하게 다른 매물들을 돌아봤던 것 같습니다.

다만 여기서 문제가 발생하고 말았습니다..

2~3시간이 지나 다른 매물을 보던중에 기존 거주하는 곳 부사님께 연락이 왔었고,

당연히 가계약금 입금이 되어서 연락했겠지 생각하고 전화를 받았는데 결국 안하겠다고 하신다는 말을 듣고 정말 이 때 허무하기도 했지만 화가 너무 많이 났습니다.

그 손님 때문에 전날 저녁에 급하게 매물 예약하고, 아이는 잠시 장인/장모님께 맡기고

시간 할애해서 나왔는데, 무슨 청천벽럭 떨어지는 소리인지

신도시 부사님께는 다시 사정을 말씀드리고, 저와 아내는 다시 집으로 돌아왔습니다.

이렇게 우리 가족의 월세 이사는 취소 되었습니다.

다만 포기할 수 없었습니다. 그때부터 월세집을 구하기 위해서

평일에도 퇴근하고 집을 볼 정도로 열심히 발품 팔러 다녔습니다.

나중에 기존 거주하는곳 부사님도 많이 미안해 하셨고,

그렇게 한달 뒤에 새로운 임차인을 구하게 되었습니다.

(보증금 0억 회수 완료! 투자금 확보!)

다만 발품팔던 신도시 월세 매물이 집 컨디션부터 주변 생활권까지 다 좋았지만,

이사날짜가 한달정도 텀이 생겨서 결국 보관이사를 하고

처가댁에서 생활하며 최근에 이사를 오게 되었습니다.

(아이유치원 등 많은 이슈들이 있었지만.. 해결되었습니다..)

지금은 아내와 딸아이 모두 너무 만족하면서 생활하고 있습니다^^*

다섯번쨰 부동산 거래

드디어 서울 신축 1호기 영접

0호기 전세 맞추기, 매도 및 월세집 한번 더 이사 등

단기간동안 정말 많은 경험들을 해왔지만

궁극적인 목표는 서울에 1호기를 하는 것이기에

코칭 이후로 매달 앞마당을 늘려나가고

정규강의 및 지역특강 등 수강할 수 있는 강의들은 다 들었습니다.

서울 성동구 ('24.02월)

경기도 부천시 ('24.03월)

서울 광진구 ('24.04월)

서울 마포구 ('24.05월)

서울 양천구 ('24.06월)

서울 동작구 ('24.07월)

서울 영등포구 ('24.08월)

서울 서대문구 ('24.09월)

경기도 광명시 ('24.10월)

:

다만 시간이 지날수록 상급지 매물들의 가격이 올라가면서

투자기회가 날라가고 9월부터 갑자기 부동산 분위기가 급격히 않좋아지고 대출규제까지

정말 부동산 투자에 악조건은 다 붙은 것 같았습니다.

다른 사람들이 부동산에 관심 없을때가 기회라고 하던데..

나도 할 수 있을까 하는 찰나에 저에게 기회가 찾아왔습니다.

계속 트래킹하면서 매임도 했었던 지역의 신축 단지였는데,

사실 그 단지에 낀평형(전용74)을 관심 가지고 있었지만

시간이 지나면서 낀평형(전용74)과 전용84의 가격이 크게 차이가 00천만원 정도로

얼마 차이가 나지 않음을 발견하고, 충분히 투자 가능하다는 것을 파악하게 되었습니다.

다만 그 당시 부동산 시장 상황으로 인해 매물코칭이 사라져서

혼자 판단해서 결정해야 하는 상황이었지만,

정규강의와 지역특강 그리고 동료분들과 임장을 하면서

이미 비교평가는 되어 있었기에 충분히 싸고,

 저평가이고 시도할 수 있겠다라는 생각을 했습니다.

부사님께 해당 매물을 포함하여 다른 매물까지 예약을 하고

평일에 연차를 쓰고 바로 보러 가게되었습니다.

신축이기 때문에 집 컨디션도 좋을뿐더러,

해당 지역이 점점 더 좋아질 수 밖에 없는 여건이여서

아내와 협의 후에 드디어 서울에 신축 전용84 1호기를 매수하게 되었습니다.

여섯번째 부동산 거래

쉽지 않았던 전세 빼기..

앞선 내용에서 얘기했듯이

9월부터 부동산 시장에는 찬바람이 불기 시작했습니다..

정부의 강력한 대출 규제로 인해서 거래가 뚝 끊기고..

그리고 갑자기 대통령 탄핵까지..

예측할 수 없는 일들이 정말 많이 일어났네요..

사실 제가 계약한 시점에도 대출규제가 적용되고 있었지만

초기였기에 전세자금대출이 가능한 은행들도 많이 열려있었고,

아직 잔금까지 기한이 많이 남아 있었기에

충분히 전세 맞추기는 어렵지 않다고 판단했었는데,

정말 큰 착각을 해버렸습니다..

10월부터는 정말 거래가 뚝 끊기더라구요.

이때부터 경각심을 가지고 전세빼기에 총력을 다했습니다.

신투기에서 만난 '나투호'님께서 알려주신 게리롱 튜터님의 전세 200개 뿌리기 방법으로

1호기 지역구를 포함한 주변 지역구까지 다 매물 홍보를 하고

뿐만 아니라 당근, 직방, 아실, 호갱노노 등

매물을 뿌릴 수 있는 곳은 다 돌린 것 같습니다.

[게리롱] 3분 만에 부동산 200군데에 문자돌리는 법

(전세빼기용 부동산리스트 양식 공유)

https://cafe.naver.com/wecando7/2016347

그리고

매일 1호기 단지를 포함한 주변지역 단지까지 전세매물 개수 및 거래 현황 조사,

수시로 전임을 하면서 현재 거래 분위기 및 제 1호기가 경쟁력이 있는지

지속 파악했던 것 같습니다.

또한 아무리 전화로 부사님들께 연락드는 것보다

직접 찾아뵙고 얼굴 마주보고 약소하지만 커피(라벨홍보)도 드리며

주변 상황도 파악하고 잘 부탁드린다고 말씀드리는 것이

더 좋다고 판단해서 부동산 40군데 정도 발품도 팔러 다녔습니다.

부사님들도 오히려 이런 임대인도 없다면서

감사하고 전세 잘 맞춰보겠다고 하시면서

긍정적으로 말씀해주셨고 이후 집 홍보도 잘해주시고 연락도 많이 주셨습니다!

이렇게 홍보했던게 효과를 보았는지

대통령 탄핵 등 부동산 시장에 안좋은 영향도 있었지만

전세자금대출 안받고 전체 현금으로 들어오시는 세입자를 맞추게 되어

드디어 아내와 함께 공동명의로 1호기 마무리를 짓게 되었습니다.

자산재배치부터 서울 신축 1호기 매수까지

1년 6번 부동산 거래라는 믿기지도 않는

정말 긴 여정이 마무리 되어 기쁘기도 하지만

한편으로는 정말 고생한 아내와 딸을 생각하니

너무 미안한 마음이 컸던 것 같습니다..

그렇기때문에 11, 12월은 임장/임보/돈독모/강의 등을 하지 않고

온전히 가족과 시간을 보내면서 전세 빼기에 올인했었습니다.

아너스와의 만남에서 마스터멘토님께서도

이런 아내분은 없다고 하시면서

아무것도 하지말고 당분간 가족에게 집중하라고 하셨기에

가족과 회사만 신경썼던 것 같습니다.

그와중에도 항상 안부 묻고 많은 도움주시는

월부의 동료분들이 있었기에 놓지 않고

끝까지 마무리할 수 있게 되었습니다!!

다시 한번 모든 분들께 감사드리며,

새해 복 많이 받으세요♥

저도 2025년부터는 다시 몰입하면서 달려나가겠습니다!!