대출 규제의 한복판에서 전세를 뺐습니다. (feat. 잔금 결국 하는구나.)

24.12.30

안녕하세요.
자식에게 떳떳하기 위해 투자자의 길을 걷는 쿳쥐입니다.

12월의 마지막 날
원래 12월에 4개의 복기글을 작성하기로 했는데 그 마지막입니다.
12월 한 달 목표한 바를 다 달성한 것 같아서 뿌듯합니다. 작은 성공의 경험 쌓기 놀이 중^^ㅎㅎㅎ

이번 복기는 대출 규제 속 전세 뺀 것에 대한 복기입니다.

저는 계약을2024년 8월 10일에 했습니다.

그리고 조건부 전세대출 중단 등의 대출 규제는 8월 21일 경부터 실시 되었습니다.

열흘만에 완전히 판도가 바뀐 시장에서
머리털이 빠지고, 역류성 식도염, 먹는 족족 체하기 각종 질환들의 향연이었습니다.
투자를 불로소득이라고 말하는 이가 있다면 귓싸다구를 날리고 싶을 정도로 매일 타이레놀을 3-4알씩 먹으며 견뎠던 것 같습니다. 남편이 그러다 명 줄고, 건강상하면 돈 번들 뭔 소용이냐고 제발 맘편히 생각하라고 부던히도 위로해 줬네요. 울기도 많이 울었구요.

계약상황
제가 매수한 집은 노부부가 오랫동안 거주한 집으로 이사가고 싶은 집의 잔금으로 인해
전세입자를 구하면 그 돈으로 잔금을 한다는 조건을 받아들여주시지 않았습니다.
무조건 잔금날짜가 정해져서 그 날짜에 잔금을 하고 그 돈으로 가실 집을 구하시길 원하셨습니다.
그리고 반드시 수리를 해야만 하는 구축 오리지날 집이었구요.

지금의 대출 규제를 계약 당시 알았더라면 다른 집을 알아봐서 리스크를 낮추거나, 주인전세를 한 달 정도만 부탁드리는 방법을 썼을텐데 그 때는 그럴 필요가 없었습니다. 제가 계약하려던 집은 전세대기가 줄줄이 있었으니까요. 그 당시 서울의 전세가는 삽십몇주째 상승중이었구요.
게다가 잔금이 11월 29일이니 거의 4달의 기간이 있었고, 1000세대가 넘는 단지에 전세 물건은 제가 계약한 물건 단 하나였습니다. 그래서 어떻게든 전세가 맞춰질 것으로 생각하고 걱정없이 계약했습니다.

전세 상황의 변화
8월 20일경부터 조건부 전세자금 대출 중단을 시작하는 은행들이 늘어나기 시작했습니다.
신한은행 중단-우리은행중단-기타....

조건부 전세자금대출이란?
1. 전세대출 실행일에 소유권이 이전되는 전세대출은 안됨 (전세금으로 잔금을 할 수 없게 됨)
2. 근저당이 있는 집은 근저당 말소 조건의 전세대출이 안됨.

(예. 주담대가 있는 집 등은 전세금으로 근저당 대출을 갚을 수 없음. )

이게 집주인의 대출을 막는 것이 아니라 전세입자의 대출을 쪼이는 것입니다.

참 발상이 신선하다는 생각을 지금도 합니다.

그러다 보니 전임할 때 대기수요까지 있던 저희 집의 전세는 나가지가 않습니다.
저희 집은 당일에 집주인이 바뀌는 조건부이니까요.

1000세대가 넘는 단지에 제 전세 하나만 있음에도 전세는 9월말까지 두 달 동안 나가지 않았습니다.
잔금날짜는 11월 29일이었습니다. 이제 두 달 남은 전세 골든타임인데...
집주인분께 주인전세를 부탁드리려 했지만 씨알도 안먹혔습니다.

나의 행동들 그리고 문제의 직시
부동산 100군데에 뿌렸습니다. 게리롱님의 글을 참고로 하여 1주일에 한 번씩 정기적으로 문자를 뿌렸고, 적극적인 사장님과 전화통화는 하루에 다섯 통 이상은 한 것 같습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/2016347

제 물건은 네이버 부동산에 전세 물건으로 무려 53개가 등록되었습니다. 매도자가 인증을 해 줘야
물건 등록이 되다 보니 매도자분께 인증문자가 엄청 갔습니다. 너무 죄송하지만 어쩔 수 없었습니다.

인테리어를 하고 난 후면 이렇게 변한다는 전단지를 만들어 뿌렸습니다

동료에게 전세입자 버전의 전임을 부탁했습니다.

그리고 문제를 직시하였습니다.

내 집의 문제는 두 가지입니다.
1. 집주인이 바뀌기 때문에 대출이 어렵다.
2. 심지어 잔금하고 인테리어 기간도 줘야 한다.

조건부 전세자금 대출 규제 중 사람들은 집주인이 바뀌는 집에 대한 당일 전세 대출을 굉장히 부담스러워했습니다. 언론을 보면 곧 투자자들 다 망한다 이런 분위기였어요.
실제 대출이 잘 나오는 다른 은행이 있음에도 불구하고 말입니다. 지금도 제일은행과 하나은행은 조건부 전제자금대출규제와 상관없이 대출 잘 나옵니다.

그리고 잔금 후, 인테리어 기간을 3주 이상 주는 것에 대한 조건이 상당히 까다로웠습니다.
집이 어떻게 바뀔지도 모르는데 그냥 믿고 내 돈 주고 기다려야 하니까요. 살던 집 돈을 빼오는 사람들은 안되고 그나마 신혼부부가 가능한 조건이었기에 저는 신혼부부를 들이려고 했지만 그러다 보니 제 물건에는 조건+조건+... 부사장님들도 조건을 이해하지 못하는 지경이 되었습니다.

그래서 해결 방법은
그래서 저는 결국 제가 잔금을 하기로 했습니다.
잔금하고 인테리어 다한 후, 전세입자 잔금 받아서 주담대 상환하기 입니다.
대출에 대해 알아보기 위해 대출 특강을 들었고,

특강에서 연결해준 대출 상담사를 통해 상담 후, 여러 우여곡절을 거쳐서 주담대를 일으켰습니다.

https://weolbu.com/product?displaySeq=3512

(대출 특강 진짜 강추합니다. 이거 아니었음 주담대 되는 은행 찾으려고 은행마다 돌아다녔을텐데 은인입니다…)

잔금을 한다고 하더라도 최대한 임차인을 빨리 맞추지 않으면 한달에 200여 만원의 이자를 계속 내야 하기 때문에 전세가를 욕심내지 않았습니다.
올수리면 분명 더 높은 전세가가 가능하겠지만 현재 네이버 호가에서 가장 낮은 가격으로 임차하였습니다.
다행으로 임차인이 저의 매수 잔금 전 구해져서 임차인이 주신 전세 계약금만큼 주담대를 덜 받을 수 있었습니다.

이 방법으로 인해서 제가 잃게 된 것은 당연히 돈입니다.
주담대로 잔금을 하면서
주담대의 중도상환수수료+월별이자+관리비 등의 부대비용 추가로 대략 천만원 정도의 추가비용이 발생하였습니다.그러나 그럼에도 불구하고 이 때 함께 전세가 나왔던 경쟁 물건은 아직도 전세가 나가지 않았던 지금의 상황에서 좋은 선택을 했다고 생각합니다.

전세 빼기 과정에서 아쉬운 점
1. 부동산 100군데에 문자를 뿌려 물건을 내 놓는게 아니라 하루에 5-10군데씩 전화해서 내놓았어야 했습니다.
문자로 물건 상황을 설명해서 내 놓으니 사장님들마다 올려놓은 문구가 다 다르고, 제가 원하는 조건을 다르게 이해하는 경우도 많았습니다.
2. 세상에 당연한 것은 없다는 것을 내 기준으로 생각했습니다.

너무 임대인인 내 기준으로만 생각한 점. 조건이 까다로워도 당연하게 될 것이라고 생각한 것. 세상에 당연한 것은 없고, 나만 똑똑한 것도 아닙니다. 상식적으로 수월한 방법을 만들 수 있는 고민을 했어야 했습니다.

그래도 그래도 잘한 점.
1. 최악의 잔금 상황을 대비하여 계약 전, 잔금 대응 여부 리스크를 체크했던 것
-저는 친구에게 주담대하고도 부족한 1억 이상의 돈을 빌리고 있습니다. (계약 전 그럴 수 있다고 미리 이야기)
-주담대 가능한지 확인해 놓음 (dsr점검)

-쓰고 있는 대출 상품 정확히 점검

(혹시 몰라 이사갈 집의 전세자금대출 남편이름으로 받고 주택구입 가능한 대출 상품인지 확인 또 확인)
2. 대출 강의와 네이버 엑스퍼트 등 전문가의 도움을 적극적으로 구한 것
3. 전세금을 욕심내지 않고 시세보다 약간 낮게 빠르게 맞춘 것.

이 상황을 통해 배운 것은…

리스크 대비는 아무리 해도 부족함이 없다.

제가 잔금이 불가능했더라면 정말 최악의 경우 계약금을 날리게 되었을 것입니다. 누구도 대출 규제가 그런 식으로 나올 지 몰랐습니다. 제 전세대출이 주택구입 불가라거나, 제 이름으로 쓰고 있다면 또한 주담대를 받을 수 없을 것입니다. 확인하고 또 확인해서 최악을 대비하는 것은 나를 살게 함을 배웠습니다.

2. 투자는 대응의 영역이다.

예기치 못한 상황에서 더욱 적극적으로 행동해야 합니다. 문제에 집중하면 부정적이고 우울해지지만 해결에 집중하면 길이 보입니다. 은인처럼 대출상담을 해주신 은행직원님, 내 물건을 최우선으로 빼 준 부사님을 만난것처럼

투자는 사람과의 관계이고, 매우 큰 돈이 오가는 행위이기 때문에 적극적으로 대응해야 하는 영역입니다. 또한 최악에 대비만 되어 있다면 예기치 못한 상황일지라도 반드시 대응할 수 있습니다.

3. 상황은 변한다.

그토록 엄청났던 대출 규제가 또 해가 바뀌어 가면서 사부작 풀리고 있습니다.