수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
"본질에 집중하는 투자자"
경제적 자유를 향한 너와 나의 여정기 입니다.
"
투자는 하고 싶은데
투자금을 어떻게 계산해야 하는지
잘 모르겠어요
"
최근 투자 횟수가 적거나
1호기를 아직 하지 않은 동료분들께
이런 질문을 많이 받았습니다.
투자금을 어떻게 계산해야 하는지
고민이 많으신 것 같은데요.
오늘은
투자금을 어떻게 계산해야 하는지
하나하나 같이 살펴보겠습니다.
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1. 가용금액 확인하기
우선 가용할 수 있는 금액이
얼마인지 계산해야 합니다.
가용금은 크게 세 가지로
나눌 수 있습니다.
1) 바로 현금화할 수 있는 자금
2) 현금화할 때 손해가 발생하는 자금
3) 신용대출
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1) 바로 현금화할 수 있는 자금
축구로 따지면
주전공격수/주전수비수가
되겠습니다.
투자금과 잔금을 위해
적극적으로 사용될 수 있는
금액이기 때문입니다.
예/적금을 통한 저축금액이나
주식에 넣어둔 돈이 여기에 해당됩니다.
[바로 현금화할 수 있는 자금]
1) 예금
2) 주식
3) 적금
[목적]
- 투자금
- 잔금
- 역전세 대비
#예금
바로 현금화할 수 있고,
이때 아무런 손해가 발생하지 않습니다.
#적금
적금은 일정기간동안
돈을 인출할 수 없거나 제한됩니다.
따라서 만기 이전에 해지한다면
이자를 잃거나 수수료가 발생할 수 있습니다.
#주식
매도시 손해가 발생한다면
비용과 편익을 생각해야 합니다.
손해를 감당하더라도
투자에 매력적인 물건이 있을때,
이를 현금화 할 수 있습니다.
이와 같이 바로 현금화할 수 있는
자금들이기 때문에
직접적인 투자금으로 사용할 수 있습니다.
또한, 전세가 맞춰지지 않을 경우에
이 금액을 통해 잔금을 치룰 수도 있습니다.
2) 현금화할 때
손해가 발생하는 자금
지금 해지하거나 없앤다면
직접 손해가 발생하는 것들입니다.
투자금/잔금으로 활용시
반드시 비용과 편익을
따져야 합니다.
[현금화할 때,
손해가 발생하는 자금]
1) 저축보험
2) 청약
[목적]
- 투자금
- 잔금
- 역전세 대비
#저축보험
가입 기간이 길게 설정가능하고
비과세 혜택이 가능하지만
중도해지시 원금손실을 볼 수 있습니다.
따라서 저축보험의 해지는
비용과 편익을 고려해서
신중하게 결정해야 합니다.
현금을 가용할 수 있는
다른 수단은 없는지
다시 한번 신중히 고민하고
해지를 결정해야 합니다.
#청약통장
청약 뿐 아니라 소액 저축 용도로도
많이들 활용하시는데요.
투자로 방향을 선회했다면
청약통장에 들어간 돈을 어떻게 할지
고민하시는 분들도 많습니다.
대부분의 경우,
청약통장에 들어간 금액이 적기 때문에
그대로 가져가시기를 권합니다.
미래에 어떻게 바뀔지 모르는
청약시장에 대한
대비책이 되기도 합니다.
3) 신용대출
축구로 따지면
후보공격수/후보수비수에 해당합니다.
매매는 하였지만
전세가 맞춰지지 않는다면
부득이하게 잔금을 치루고
세입자를 구하는 경우가 발생하기도 합니다.
이때는 신용대출까지 활용해서
최대로 가용할 수 있는 금액을
사용해야 합니다.
마이너스통장과 같은 신용대출이
이에 해당합니다.
대기업의 경우,
저금리로 회사대출이 가능한 부분도 있기에
확인해두시면 좋습니다.
앞서 계산한 가용금액에
신용대출을 더한 금액이
투자아파트의 매매가보다 높아야합니다.
내가 감당할 수 있는
금액대의 아파트가 얼마인지
계산해봐야 합니다.
자칫 가용금과 신용대출 한도를
잘못 계산한다면
잔금을 못 치르게 될 수 있습니다.
결과적으로 소중한 계약금을 날리는
낭패를 볼 수 있기에
반드시 이 부분을 계산해둬야 합니다.
※ Tip
만약 마통이 없는 분들은
미리 만들어두시면 좋습니다.
또한, 주담대를 받을 계획이 있다면
그 전에 마통을 먼저 만드시는 것이
마통 한도를 높게 확보하는데 유리합니다.
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2. 가용금액 확인하기
이제 본인의 재무 상황을
다시 한번 점검해야 합니다.
첫 투자라고 하더라도(월부식)
이전에 투자한 물건이 있을 수 있고,
자산 재배치를 통해
내집을 전세로 내준 분들도
계실 것 입니다.
내가 가진 부동산 자산들에
추가로 들어갈 돈이 있다면
반드시 투자금에서 제외해야 합니다.
역전세가 예정되어 있는 자산이 있다면
투자금이 아닌 예비금으로 남겨두어야 합니다.
이미 자산이 있는 상황에서
이를 지키기 위한 금액을
무리하게 투자로 이어가는 것은
투자의 본질에 어긋나는 것입니다.
무엇보다도
망하지 않는 것이 중요합니다.
"가용금 - 예비금 = 실 투자금"
이 되는 것입니다.
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3. 일년에 모을 수 있는 돈
이는 투자 전략에 필요한 부분인데요.
1년에 모을 수 있는 돈이
3,000만 원인데
억지로 1억짜리 물건에 투자한다면
자칫 체할 수 있습니다.
내게 맞지 않는
과한 물건이기 때문인데요.
1년에 모을 수 있는
투자금이 적을 경우에는
투자금의 크기를
너무 크게 가져가기 보다
적은 투자금으로
여러 투자 경험을 이어나가는 것이
더 좋은 선택이 될 수 있습니다.
남들보다
1년에 모을 수 있는 돈이 적어
낙담한 분들이 계신가요?
그러실 필요 없습니다 :)
예를 들어보겠습니다.
2016년 6월
1억이라는 투자금으로
금정구 SK뷰를 구매한 사람과
5천만 원을 투자금으로
해운대 좌동에 LG아파트를 산 사람
같은 시기에 같은 부산이라도
1억을 투자해도 수익률이 291%에
그칠 수 있고,
투자금이 5천만 원이 들었는데도
1066%라는 경이로운 수익률를
가질 수도 있습니다.
투자금보다 더 중요한 것은
바로 '실력'이 아닐까요?
1년에 모을 수 있는
투자금의 범위는 개인마다 다릅니다.
따라서 각자의 상황에 맞게
투자금의 범위를 고민해봐야 합니다.
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4. 부대비용
마지막으로
취득세, 중개수수료,법무사비, 인테리어같은
부대비용까지 미리 계산해둬야 합니다.
편의를 위해
3억짜리 아파트를 매매할 경우로
예를 들어 계산해보겠습니다.
#취득세
1주택 이내이며
구입하려는 지역이 조정대상이 아니라면
대부분 1%의 취득세에 해당하실 것입니다.
만약 3억짜리 아파트에 투자한다면
대략 330만원 정도로 생각하시면 됩니다.
자세한 취득세는 아래 표를 확인하세요!
#중개수수료
중개수수료는 협의/상한 요율이
0.4%가 됩니다.
3억 아파트 매매시
부가세 포함하여 132만 원정도 됩니다.
또한 전세에 대한 중개수수료도
생각해야합니다.
만약 2.7억에 전세를 내줬다면
0.3%의 협의/상한요율이 붙어
대략 89만 원 정도가 됩니다.
그렇다면 매매와 전세를 합친 중개수수료로
대략 220만 원정도를
예상할 수 있습니다.
#법무사
법무사비에 대한 자세한 설명은
아래 칼럼을 참고해주세요.
뚜또튜터님: https://cafe.naver.com/wecando7/5455881
법무수수료는 대략
20~25만 원이 됩니다.
여기에
인지대, 증지대, 채권매입료까지하면
대략 90만원 정도를
필요자금으로 생각할 수 있습니다.
(전용84 기준)
#인테리어
최근 높아진 인건비로
인테리어비도 많이 올랐는데요.
최근 변화된 인테리어비는
다음 칼럼을 통해 전달드리겠습니다.
샤시를 제외한 올수리 기준,
대략 20평대 기준 1300만 원
30평대 1800만 원을 기준으로
생각하시면 될 것 같습니다.
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예시를 통해,
대략적인 총 투자금을 같이 계산해볼까요?
만약 구축의 아파트를
3억에 매수해서
2.7억에 전세를 내줬을 때
(샤시 미포함 올수리)
최종적으로 필요한 투자금은
아래와 같습니다.
대략 2,400만 원의
부대금액이 발생하는데요.
매매-전세 차이가 3,000만 원이었으니
실 투자금은 5,400만 원이 됩니다.
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지금까지 가용할 수 있는 투자금이 얼마인지
내가 투자할 아파트의 규모는 얼마일지
그리고 실제 투자금이 얼마일지
하나하나 계산하는 방법을
알아보았습니다.
앞서 말씀드렸듯이
투자보다 중요한 것은
망하지 않는 것입니다.
물론 정말 매력적인 물건을 만났을때
조급한 마음이 들 수 있습니다.
그럼에도
내가 감당할 수 있는 물건인지
다시 한번 계산해보고
고민해보면 좋지 않을까요?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다
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